“营改增”下的物业企业经营模式探微

谭小颖

增值税起源可以追溯到20世纪50年代，由法国第一个实施，因为其高适用性，全球的其他国家纷纷沿用。迄今为止，增值税涉及的征税领域日益扩大，全球已有170多个国家启动了增值税征税模式。我国也早在20世纪开启了增值税征税模式，形成了营业税与增值税并存的局面，实际上造成了双重征税，严重增加了企业税收负担，导致了我国企业活力不足，对我国国民经济的发展造成了严重不良的影响。自我国加入WTO以来，我国对外开放程度不断加深，全球经济一体化进程持续加速，外来机会与挑战也在日益地影响着我国的企业，涌现了全新的经济形势，以往营业税与增值税齐头并进的模式已不能适用于当前的经济环境。

一、营改增政策解读

顾名思义，营改增，就是将营业税征收改为增值税征收，缴纳增值税替代原先的缴纳营业税，纳税范围更加明晰，避免了对企业进行双重征税，降低了企业的税收负担。2011年，营改增试点方案出炉，发文主体是国家税务总局和财政部。并且在2012年的首轮试点中，在部分现代服务业和上海交通运输业领域取得了卓绝的效果，以此在次年的8月，正式辐射到了全国，最终我国在2016年5月发文全方位展开营业税改增值税的试点。营业税征收的适用领域是部分现代服务业和交通运输业，通过价内税向价外税的转换，销项税额与进项税额的抵扣关系得以形成，以此双重征收的局面得以缓解，企业转型的成功率提高，同时我国产业结构也得到了合理的调整，企业活力得以提升，从而带动了我国社会经济的健康良性发展。

二、物业产业环境分析

以宏观视角出发，一个国家的经济快速发展，势必会从各个方面更好地赋能行业发展，行业中的企业也因此享受行业上升带来的红利。中国自改革开放以来，在举国的努力下，经济持续保持迅猛的增长，各行业也在不断向着更高的效率、更好的质量、更快的创新上前进。新经济形势下，物业企业应着手合理布局企业发展方向、保持分工优化的态势。但是，也不能忽视中国快速发展带来的粗放性、短视性等经济现象，要深刻认识到企业的成功转型与经济不合理发展之间的矛盾依然难以调和，物业企业经营效益的稳定提升依然困难重重，不可懈怠。

三、营改增政策深刻地改变物业企业

（一）财务管理方面

物业企业于2016年搭上了营改增的最后一班列车，营改增政策给物业企业带来的深刻的影响，体现在物业企业财务制度制定、财务信息准确无误、财务数据统计和审核等方方面面，取得了长足的进步。这种税收征收模式的应用，使得原有的双重征税问题得到有效的解决，企业税收负担大大降低，物业企业的经营效益也因此得到提升。此外，因为营改增政策带来的税率与抵扣条件的变化，物业企业的产业结构成功得以优化，以此带动物业企业扩大经营范围，形成企业长久发展的有效机制。

（二）可持续发展方面

营改增涉及的最大的变化是一些企业的双重征税问题得以有效的解决，企业内部结构得到了优化。物业行业虽然在很多发达国家已经历史悠久，但在中国是属于新兴行业，迄今为止，相关的定价机制都还没有完全形成。整个行业的企业税负状态都处于一种高位状态，物业企业的利润空间受到挤压。然而，在新的税收征收模式下，物业企业的财务体系框架得以完备，税负成本也得以降低，这主要是因为增值税链接了原有的税收抵扣链条，进项税抵扣项目大幅增加，因此可见，营改增的税收征收模式，有利于促进物业企业改绩提效，带动可持续发展。

（三）税负方面

在具体的改革内容上，物业企业的纳税率从营业税的5%提升到如今的增值税的6%，税率上升。此外，因为人工成本不能通过进项税抵扣，物业企业的成本构成又主要是人工和固定成本，人工成本高达70%，以此可见从本质上来说，物业企业的税收并没有减少，甚至可以说是增加了。

（四）利润方面

营改增模式对于不同规模的纳税主体产生利润差异性影响。从小规模纳税的视角出发，企业税率的下降带来的是利润的增加。但是，因为企业收费结算方式的差异性，物业企业一般纳税人的纳税额度存在差异性，利润空间不具备一致性。

四、营改增政策下物业企业的应对之道

（一）展开调研工作，实施应对措施

任何一项的改革，都是挑战与机遇并存。营改增亦是如此。物业企业应该做好充分的研究，从实际状况出发，以便能够适应新的变化。具体操作上，物业企业应当全面分析过往、现今以及未来几年的企业税负状况，进行详尽的税收制度政策分析，并切实调查企业税率的变化方面，保证增值税的应用能促进物业企业的保税工作能够顺利展开。在具体开展研究工作的过程中，应收集不同的信息，并对这些信息资料进行详细的分析和研究，以确定行业的发展方向。与此同时，物业公司也应明确政府的重要性，争取政府的大力支持。在开展研究工作的过程中，必须实事求是，根据自身发展和实际操作，不断改革和完善企业的税收工作。

（二）做好税收筹划，争得税收优惠

物业企业做好税收筹划应当充分了解营改增的内容，对于税收政策应熟稔于心，细致了解每项条款。针对小型纳税企业，应采取奖励制度的收费方式等来降低企业风险，攻克难关。而针对一般纳税人，亦是如此，此外还应当积极主动，争得税收优惠。物业公司还应重视税务事项，处理好各项税务工作间的关系，减少税务问题发生的可能性。物业企业应当做好抵扣工作，尽可能地增加税收减免项目，并且积极与财政税收部门沟通，解决好自身的税负问题。在实际的税收筹划操作上有，比如对非住宅和住宅物业进行分类征税，营改增后，非住宅物业和住宅物业不再统一征税，将分类征收，税率也有所不同。实践证明，住宅物业的征税因为营改增发生较大的损失，但是非住宅物业却并未发生亏损甚至出现了盈利。因此，应当对住宅物业和非住宅物业进行差别征税，非住宅物业可按照6%的增值税率来征收。再如，保障性住房征收应得到减免。保障性住房，顾名思义，带有政府层面的扶持属性，其物业管理具有独特性。征税时，应给予减税或免税。政策目标的实现，需要有配套的政策出台。对于保障性住房也是一样，立法部门应出台对应的税收优惠政策，减少或免除其出租涉及的费用，赋能物业企业发展。

（三）加强对增值税专用发票的管理

物业行业从业人员，对于行业政策法规应了然于胸，管理好增值税专用发票。增值税专用发票存在着特殊属性，从业人员在实际工作中，应当鉴别发票的真实程度，从业管控，防止发票内容的泄露。工作中出现的问题应当及时向相关部门报备，对于每项事项充分记录，防止损失的出现与扩大。通过有效管理专用发票和提升发票保管意识，有利于规避税收风险。现行条件下，收据是最普遍的形式，增值税专用发票应用不足，从而影响到了企业客户增值税进项税的抵扣，侵犯了其经济权益，在此背景下，增值税专用发票的管理显得尤为重要。

（四）提升财务管理能力

营改增下，物业企业应当立足自身，提升自身内部的财务管理能力，与时俱进，以发展的视角去处理财务问题，带动企业持续进步、长久发展。物业企业的员工也应当严于律己、持续学习，更新财务管理的思想，提升财务处理的能力，解决财务困境，助力企业发展。在实际的财务管理工作中，管理人员应当具备发现问题、分析问题和解决问题的能力。只有这样，在营改增带来的冲击下，才能顺利地开展财务管理工作，维持企业的稳定发展，提高企业的运营效益。物业企业在财务管理制度不断健全下，提升自身的整体竞争力，才能顺应新经济形势、新经济变化。此外，物业企业还应当树立自身的价值观，制定切实可行的发展规划。另外，从监管层面，执法部门面对企业违规违法行为也应当做到从严执法，肃清不法行为，促进物业行业活动的有序展开。总的来看，在营改增背景下，从健全财务管理制度与加强监督两个方面着手，对于物业企业的发展具有着重要意义。

五、结束语

纵观历史，营改增在我国税制历史上是一个重大的转折点，分析探究营改增的目标、影响以及应对，应当着手全局，以长期视角切入到分析工作中来。相信，随着时间的推移，增值税政策的健全与完善，改制带来的红利将会更好地惠及到物业企业，促进物业企业长久有效地稳步发展。