浅析西安市房地产泡沫及其带来的金融风险

耿小龙 白春梅

近十年来，西安住宅需求不断增加，房价快速上涨。大量资金涌入房地产业，泡沫不断集聚，给金融市场带来一定风险。

一、西安房地产市场泡沫分析

房价泡沫指数是用以衡量房价泡沫程度的重要指标。（某地基准价格÷某地房价实际价格）×100%，即为某地房价泡沫指数。泡沫指数大于全国平均水平即为泡沫较高。根据上述公式计算的西安市泡沫指数如下：

表1 2010-2017年西安房地产泡沫指数

二、西安房地产供给与需求影响因素分析

（一）供给因素分析：选取开发商投资额（x1）、开发贷款额（x2）、施工面积（x3）、房屋空置率（x4）、商品房供给面积（千平方/y）

表2 2010-2017年西安房地产供给因素

根据表2，房地产供给面积和开发商投资额、开发商贷款额、房屋空置率、投资性购房比例高度正相关，所以以上自变量能够解释房地产供给的变动。

借助SPSS分析有以下模型：

（二）需求因素分析

影响房地产需求的因素很多，本文仅从房地产价格、人均可支配收入、国内生产总值、城镇化水平等4个方面分析。

指标如下：

x1：西安房地产均价（元/m2）；x2：西安人均可支配收入（元）；x3：国内生产总值（亿元）；x4：西安城镇化水平（%）；y：西安商品房销售面积（万m2）

数据如下：

表3 2010-2017年西安房地产需求因素

由表3看，房地产销售面积与房地产价格、人均可支配收入、国内生产总值、城镇化水平均呈高度正相关，由此表明所选取的自变量是可以用来解释房地产需求变动的。

通过SPSS分析可知，模型可最终确定为：

y=-9456.53-23.5259x1+0.560167x3+809.9097x4

三、房地产泡沫带来的金融风险分析

（一）银行面临贷款金融风险

开发商融资过度依赖银行。银行抵御风险的能力很弱。在承担房地产业风险后，商业银行没有有效的风险转移和分权机制。

（二）个人按揭贷款违约风险

个人贷款者不能按时偿本付息，给商业银行带来风险。

（三）市场风险

市场风险是造成中外金融业一些关键损失的主要原因。短期价格中某些物业的表现增长较快，一些买家转手。一些短期新房（购买后不到两年）的特点是短期投机。当泡沫破裂时，房地产价格将下跌，房地产作为抵押品将降低价值甚至萎缩，给银行带来小幅亏损。

四、防范房地产泡沫引发金融风险的对策

（一）健全房地产市场信息管理体系和相应的基础信息数据库

市民能够获得购买房屋的信息，提高信息透明度，避免垄断产生。建立并完善市场信息系统和早期预警系统。帮助房地产开发企业理性投资，给消费者理性消费的合理建议。

（二）完善保障性住房的建设与分配工作

完善国家住房制度和政策体系，保障基本需求，提供合理的消费指导。加快建立住房供应体系，满足市场化的多阶段需求并逐步采取基本平衡。合理建设经济适用房，改善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为经济适用房的主体。加快各种贫困社区的转型，规范经济适用房的发展。

（三）政府通过宏观调控抑制房价不理性增长

在银行信贷政策方面，提高首付比例、提高贷款利率等措施的限制。切实发展住房租赁行业。降低税率，减轻房地产公司和公众的负担，增加房地产持有税，减少购买和出售二手房的税收，促进二手房市场流动。