城市养老地产商业模式研究

张璐

摘 要：随着我国经济社会的飞速发展，全国民众生育的思想普遍转变为晚生少生，使得人口出生率普遍小于死亡率，老龄化进程加快，老年人口大大增加。随着老年人更加重视精神层面的追求，现有的传统家庭养老方式已经不能满足老年人的需求，促使社会养老居住环境的观念发生转变，养老地产及其商业模式已成为社会各界人士共同关注的话题。

关键词：城市;养老地产;商业模式

中图分类号：F293.3        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）27-0030-02

我国之所以能够以领跑世界的姿态快速发展，最重要的原因在于社会经济和国家医疗保障制度方面的发展与完善。随着青年人经济压力越来越大，传统居家由子女照顾的养老方式已不能适应目前的发展形势;随着老龄人对精神层面有更多的追求，个人的养老意识也在不断增强，对社会养老居住的观念也有了转变，这些都为养老地产的发展带来了新的契机。

一、城市养老地产发展情况综述

（一）城市养老地产商业模式的概念与政策支持

城市区域建设时以老年人为目标客户群，并为老年群体提供老年大学、老年活动中心、老年康复中心等老年专用设施，满足老年人对卫生间、楼梯等其他特殊需要，其中涵盖老年人所需的所有衣食住行用医娱学等一切物质文化产业。它涉及金融、地产、服务、医疗、保险、旅游等多个领域，以家庭为单位，满足老年人日常护理等刚性需求，同时增加老年人的休闲娱乐及金融理财等方面的需求称为养老型地产。我国作为一个人口大国，截至2018年，65周岁以上人口1.66亿人，占总人口的11.9%;截至2019年，65周岁以上人口1.76亿人，占总人口的12.6%，一年内增加了0.7%，老年人口发展速度加快、数量迅猛增加，2019年老年抚养比为19.6%，较2018年增加8%，预计在2027年我国将进入老年型社会。1996年我国通过《中华人民共和国老年人权益保障法》后，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多。

随着《中国老龄事业发展“十二五”规划》《养老机构设立许可办法》《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》等意见的出台，从中央到地方都将引导社会资本加大开放养老服务市场。根据目前政策适用于养老机构的土地政策：一是划拨用地上建设营利性养老机构可不变更土地用途，但需要补缴土地出让金。二是划拨用地、住宅小区建设非营利性养老机构不增收土地价款，土地使用性质可暂时不做变更。三是农村用地可用于举办非营利性养老服务设施。四是闲置的厂房、医院、搁置的校舍等设施进行改造建设养老服务机构的，可以先建设后进行变更土地使用性质，改造建设方案经政府批准备案后，连续经营一年以上的，五年内不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质可暂时不做变更。五是各地方政策均出臺关于对养老机构提供的养老服务征收增值税补贴的政策，并对养老机构从事一线护理服务人员给予补贴和培训。与国有建设用地相比，集体建设用地取得成本相对较低。若能将养老地产开发通过集体土地开发可降低土地成本，集体土地在整体规划设计方面占优势，大范围整体规划提升绿化环境提升养老项目的环境质量，但根据一些城市地方政策及养老地产的必须要求，距离综合性医院不超过一定范围，建议采用医养“一盘棋”的模式，与医疗机构建立合作关系，设立（内设）医疗机构。由于养老用地政策均为试行，为防范政策变动风险，建议开发企业在开发建设养老地产前，就当地有关最新政策及时调研，加强与政府部门的早期沟通，在法律允许的范围内争取最有利的投资条件和政策支持。

（二）城市养老地产发展势在必行

我国执行《计划生育》政策后，我国大多数家庭均是独生子女，持续到2016年全面二孩政策开放而结束，受政策和人口老龄化影响，“四二一”“四二二”家庭逐渐增多。因为传统“养儿防老”的思想，大多数老年人不愿去养老机构养老，更希望居家由子女照顾。目前，选择居家养老占总体的96%。我国独生子女正在面临养老难题，随着父母年龄增长及疾病多发，独生子女同时照顾医院、家、幼儿、单位，却无法顾全，独生子女既要赡养父母，又要养育孩子，各方面压力让他们不堪重负，如何照顾老人成为难题。随着老年人财富的增加和生活观念的转变，越来越多的老年人开始关注生活质量的提高，不愿意与子女生活在一起，越来越多的老人选择独居。随着养老观念的转变，他们也更加重视养老地产，接受度也会逐步提高。而如何满足老年人多样化养老需求，成为现在的社会主要研究方向。自2013年出台的《国务院关于加快发展养老服务的若干意见》，到2020年，养老服务产品也日趋多样化，市场机制不断完善。随着我国进入快速老龄化阶段，养老房地产的发展提到国家战略高度，养老服务的政策倾向性逐渐增强。随着老人财富的增多和个人养老意识的增强，普通的养老院、养老公寓等养老模式已经不能满足老年人需求，优秀的养老地产项目已经成为老年人的更好选择。当前养老地产商业项目从建筑设计、园林规划到装饰标准等适老化设计还需提升，做到护理、医疗、文体活动、金融、地产、服务、保险、旅游、餐饮服务到日常起居呵护等管家服务方面与品质地产一体化。

二、城市商业养老地产的开发模式

（一）城市养老地产的建设模式

1.建设独立的养老社区。包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，配备活动中心、医疗、老年大学等设施。分为以健康老人为主及半自理或完全不能自理的老人提供连续服务为主的两种经营模式，满足多种老年人群的养老需求。建设规模较大，要求配套设施完善，前期资金要求较多，自持风险较大，对开发商实力要求较高。项目案例：北京太阳城，社区配套全面，含医院、文化宫、购物、家政、酒店、温泉等公共设施，让业主不出社区即能享受全方位服务。

2.新建住宅小区内独立部分区域建设老年社区。在开发大型居住区楼盘时，独立部分区域，采用大社区+养老组团，形成混居模式，配备公寓、专用设施、日间照料服务等。老年群体社区可以与周边社区共享配套资源，减少配套建设费用。但对选址、环境、绿化、交通等方面要求较高，也需要注意住宅、养老住宅、公共服务设施规划比例及医院等服务区域承接能力。项目案例：万科随园嘉树，配备老年大学、活动室、健康服务，注重后期运营，为客户提供持续养老服务。

3.普通住宅小区配建养老专用住宅公寓。普通住宅小区配建一定数量的老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住方式。在社区内可以设置综合服务医疗设施及老人护理中心，为老年人提供日常护理服务。如子女愿意就近居住，可以促进楼盘销售，但销售对象不局限老年人，对日后提供集中式服务时可能会造成不便利影响。项目案例：万科幸福汇，在社区中出售老年住宅，并配有老年公寓，可以满足老人儿女就近居住的需求。

4.在成熟社区周边建设老年居住设施。城市土地资源紧张，利用空闲厂房、学校等资源改造建设小规模综合性养老设施，含有一定居住功能外，配备一定老年服务设施，周边配套设施也可满足一定的养老服务。此类老年服务设施规模较小，其服务范围辐射周边较多社区，减少建设配套设施成本。但环境、绿化等方面面积不足、质量较低。

（二）城市养老地產的经营模式

1.开发商经营模式。养老房地产建设完成后，开发商负责直接运营管理，为业主提供物业、管家、护理等相关养老服务。这种模式有利于加强业主与开发商之间的沟通，建立顺畅的协调沟通机制，实现双方利益最大化。该模式具有可控性，有利于后期运营的持续收入，可完全按照规划的目标制定计划并实施，不必担心合资方出现决策和管理方面的矛盾。但该模式对开发商实力及运营管理有较高要求，前期资金需求较大，需要开发商转变经营模式，迅速建立成熟服务体系，要求开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，并且对专业性要求较高，要持续提高服务品质和质量，注重后期运营，才能使项目有可持续性发展。

2.战略联盟经营模式。养老房地产建设完成后，开发商应与一些专业公司建立合作关系，开展养老房地产的日常经营管理。在这种模式下，我们将建立一个完善的服务体系，包括物业、家政、护理、医疗、娱乐等方面，这些服务形成一个完整的养老体系。通过餐饮服务、综合后勤、医疗机构、针对老年人保健的健身会所等建立联盟关系，打造集居家养老与机构养老于一体的高端老年生活社区。此种模式对开发商专业要求低，能确保在较短的时间内形成养老服务联盟，通过专业化的分工，提升服务品质，能将利润最大限度地拉长，可长期获得社区开发、医疗、护理及物业等方面运营各环节收益。但合作双方可能存在利益博弈，在决策和管理上也容易出现分歧。

3.引进专业养老公司经营模式。养老地产建设完成后，通过引进专业化公司进行日常运营管理。此种模式构建完善专业的服务体系，包括护理、医疗、娱乐、家政等所有方面。此种模式经营便捷、服务品质高，只建设成品即可，产业链短，可快速回收成本，避免运营风险，总体投资成本较小。但需要在建设初期规划全面，与养老公司进行沟通再进行规划建设，以满足后期运营需求。

目前，我国养老地产配套设施及专业服务依然存在短板，还需要在优惠政策、投资成本、服务质量等方面进一步加强，我们要在细分市场、研究老年人活动规律上下功夫，有针对性地设置，形成一套成熟的服务体系、管理体系，进一步提高老年人的生活质量。

参考文献：

[1]  罗福周，韩言虎.我国养老地产发展研究[J].商业研究，2012，（10）：138-142.

[2]  丁皓.我国养老地产运营模式及建议[J].中国经贸导刊，2014，（2）：32-34.