综合型养老地产模式及发展对策研究

王宝令 张文相

〔内容提要〕随着我国养老服务需求的日益增加以及人民生活水平的提高，综合型养老地产成为各方关注的焦点。本文归纳了我国综合型养老地产的四种模式，并结合其发展现状及问题，提出相关发展对策。

〔关键词〕养老地产 综合型 发展模式

近年来，我国老龄化程度日益加深。据有关数据显示，截至2019年底全国60周岁及以上老年人口总数25388万，占总人口的18.1%。根据人口惯性规律，预计2050年社会将进入深度老龄化阶段，60岁以上人口占比超30%。老龄化进程与高龄化、空巢化相伴随，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加，老年人的生活供养、医疗保健、精神慰藉等逐渐成为日趋重要的社会问题。随着我国经济的发展，以及生活水平的提高，除了注重老年人的居住环境以外，越来越多地考虑到老年人的高层次需求，如专业医疗设备、亲情、度假旅游、学习交流以及满足自我实现的精神与价值诉求，因此综合型养老地产具有广阔的发展前景。

一、综合型养老地产的概念和种类

（一）综合型养老地产的概念

养老地产，又称企业营利性老年住宅，是以实现“地产”和“养老”两种产业有机融合的一种新兴产业。综合型养老地产是指除建造养老住宅，还配建老年活动中心、康健中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施，同时根据不同项目的定位，与医疗、度假、教育等主题相结合开发。

（二）综合型养老地产的主要类别

虽然我国的养老地产处于刚起步阶段，养老地产项目不多，还未形成固定的发展模式。但根据已有的养老地产项目与亲情、教育、医疗、旅游相结合，可将综合型养老地产归纳为全龄式、学院式、阶梯式、度假式四种。

1.“养老+亲情”——全龄式。“全龄式”养老地产是将养老与亲情相结合，指老年人和子女在同一社区居住。社区将老人作为主要服务对象，整体布局规划，配置完善的户型空间，实现养老与护理、助餐、家政等多元服务需求。全龄型养老地产主要客户群体为大众收入水平、期望和子女生活较近的老年人。该模式可帮助老人在熟悉的环境中、在亲情的陪伴下原居安养，满足老年人的安全感和归属感。其代表项目有北京万科幸福汇、杭州万科良渚文化村。

2.“养老+教育”——学院式。“学院式”养老地产是将教育与养老产业相融合，用学校的组织形式，规划老年人的退休生活，使其在学习中获得充分的交流和成就感。“學院式”养老地产模式的目标客群为追求自我价值实现的老年群体。社区内设立老年人感兴趣的课程，并通过多种途径，帮助老人发挥余热，降低养老成本，真正实现“老有所为”。这种模式在提高其客户群的综合素质的同时，也能促进其销售。其代表项目有绿城乌镇雅园。

3“.养老+医疗”——阶梯式。“阶梯式”养老地产是将医疗资源与养老资源相结合，针对不同老人提供差异化的医疗服务，实现医疗机构与养老产业不同形态的融合。阶梯式主要体现在，介护型老人（80岁以上及身体状况差不能自理老人）可选择入住“医院式”养老住宅，通过专业化治疗后，根据自己的状况选择入住“疗养区”，进行辅助治疗以达到最终治愈的目的，治愈后的老人可选择入住“休闲养老”区。其代表项目有恭和苑健康亲情社区、南京仙林灵山医养一体化养老地产。

4.“养老+旅游”——度假式。“度假式”养老地产是将养老养生与度假旅游相结合，在进行旅游开发的同时，整合养老、养生、康复、护理等资源，拓展养老产业链。这类项目多集中在生态环境良好、气候舒适宜人的具有丰富的风景资源的地区。该模式居住形式具有时令特征，老年人通常根据自身时间安排，选择一年当中的某个季节或时段来此居住。其代表项目有海南屯昌县木色湖项目。

通过对四种典型的综合型养老地产模式的分析看，每种模式的形式不尽相同，各有其特点，都有运营得比较好的代表项目。总体而言，我国现有的综合型养老地产还未形成能持续经营运作的品牌项目和完善的系统，目前仍面临诸多发展困境。

二、综合型养老地产发展对策

（一）选择合适开发模式

纵观我国当前的综合型养老地产项目，多数是高端化路线。以上提出的四种综合养老地产模式中，除了“全龄化”模式养老成本相对较低外，其他模式的客户群体大多数是经济实力雄厚的老年人，但我国只有很少一部分老年人可以满足高端定位，造成了高投资，低入住率，回收期长，高风险的局面。开发商在项目初期需要进行准确的定位，根据项目所在地的经济发展状况、养老需求状况、收入水平、居民消费习惯以及地方特色等因素进行项目可行性分析，定位项目客户群，选择合适的开发模式。

（二）创新融资模式

目前，我国养老地产融资渠道比较单一，主要是开发单位银行贷款，养老地产产业链长，需要的资金量大，而盈利能力不足。传统的融资模式不能满足资金的需要，资金的不足在一定程度上限制了我国养老地产的发展。当下，除了政府加大对养老地产的支持外，还应创新融资模式，拓宽融资渠道，以REITs、PPP等新型融资模式鼓励民间资本进入养老地产投资市场，同时通过政策的引导打开市场，广泛吸收海外信托基金、保险金融等多方资金调动各大养老相关企业的积极性。

（三）打造品牌信誉度

优质的品牌信誉度可极大程度上吸引潜在客群，提高社区入住率，一方面有利于促进资金回流，另一方面促进企业的二次深度开发，为社区中老年人提供更为优质的服务，从而形成良性循环，实现企业与老年人的双赢。品牌的信誉度是其发展与可持续性的重中之重。因此，在养老地产的开发运营中，在保证硬件设施优质化的基础之上，开发主体更应重视软性的服务环节。

（四）完善政策制度

政府各级层面应积极探索土地供给模式，盘活闲置土地资源，增加养老地产政策性用地的供给，加大土地使用监管力度；养老地产企业可以享受更多非盈利性养老机构的政策支持，引导和鼓励社会投资进入养老产业。此外，政府还应积极推动养老地产国家标准体系的建设，采用试点先行的方式进行检验，优化形成国家标准积极推广。

三、总结

中国养老服务需求日益增加，综合型养老地产市场潜力巨大。为了降低开发风险，开发商需要在项目前期深度调研，准确定位，选择合适的开发模式，并积极创新融资模式，拓宽融资渠道，同时还应打造优质的□碑与品牌信誉度。随着政策制度的完善以及相关金融市场的成熟，综合型养老地产在开发过程中的困境将逐步好转。

（作者单位：沈阳建筑大学管理学院）

责任编辑：梁欣