浅谈房产测绘与设计之间建筑面积计算差异

黄 静

(台州市椒江区住房保障与房管事务中心,浙江 台州 318000)

1 概 述

浙江省为全面推进建筑工程“竣工测验合一”改革,于2018年5月9日发布了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程(DB33/T 1152—2018)》(以下简称“新规程”),规定于2018年7月1日后出让(或者划拨)的国有建设用地上的建筑工程项目按此规程计算建筑面积。2019年9月24日印发的《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术补充规定》(以下简称“补充规定”)对“新规程”中建筑面积计算作出补充规定。

在建筑面积计算过程中,设计单位执行的是《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T 50353—2013)》(以下简称“设计规范”),房产测绘单位执行的是“新规程”和“补充规定”,且前者规范和后者“设计规范”在建筑面积计算上存在较大差异。本文对房产测绘与设计之间的建筑面积计算规范中的差异进行对比,并结合工作实际提出笔者的看法,以期减少设计过程中对房屋面积的调整。

2 差异对比

“新规程”引入了建筑占有的空间为基础的计算建筑面积的概念,在“设计规范”中并未提及。此概念的提出较好地解决了房屋建筑面积与规划管理部门容积率计算不一致的情况。在此，笔者对特殊层高、架空层、飘窗、电梯缓冲层、设备平台、闷顶方面面积计算差异进行对比。

2.1 特殊层高加倍计算建筑面积

“新规程”和“补充规定”中对住宅、办公、商业、一般工业厂房的特殊层高加倍计算建筑面积,“设计规范”中未提及,具体见表1。

表1 特殊层高面积计算差异

2.2 架空层

“新规程”和“补充规定”中对住宅、体育、文化、教育和医疗建筑中符合“新规程”和“补充规定”要求的架空层不计算建筑面积,“设计规范”中均计算建筑面积。具体见表2。

表2 架空层面积计算差异

2.3 飘窗

“新规程”和“补充规定”中飘窗和“设计规范”中飘窗存在较大差异。具体见表3。

表3 飘窗面积计算差异

2.4 电梯缓冲层

“新规程”和“补充规定”中对电梯缓冲层设计利用有围护结构的达到层高要求需计算面积,“设计规范”中未提及,具体见表4。

表4 电梯缓冲层面积计算差异

2.5 设备平台

“新规程”和“补充规定”中设备平台根据相应的建筑功能和投影面积判断是否计算面积和计算一半或全面积,而“设计规范”中不计面积,存在较大差异。具体见表5。

表5 室外设备平台面积计算差异

2.6 闷顶

在教学楼、商业街区等中式建筑中较常出现的闷顶,通常情况下能满足在建筑屋面结构板上直接起坡、无通风采光窗,但建设单位为力求外立面美观大气,往往将最大结构净高超过2.1 m。这种类型的闷顶不符合“新规程”第5.2.15条第12款规定,需根据坡屋顶的计算方法计算建筑面积,与设计单位计算建筑面积上存在较大差异,建议将最大结构净高降低到2.1 m以下。

3 结 语

对于“新规程”和“补充规定”中住宅套内阳台不论封闭与否均计1/2建筑面积,鼓励开发建设单位设计封闭阳台,减少交房后业主对未封闭阳台进行后期改造带来的安全隐患,也可以保证建筑外立面的完整性。笔者认为是“新规程”和“补充规定”的亮点,对于置业业主的阳台也更具利用价值。

本文对浙江省“新规程”“补充规定”和“设计规范”中对于特殊层高、架空层、飘窗、电梯缓冲层、设备平台、闷顶计算面积上进行差异对比,减小房产测绘单位与设计单位之间建筑面积计算间差异,可减少开发建设单位和设计单位频繁地修改建筑施工图，有效地提高开发建设单位开发进度,降低开发成本。