土地增值税清算过程中房产开发成本分摊方法比较

郑丽敏

摘要：据我国《土地增值税暂行条例》、《实施细则》以及部分地方税务机关的有关规定，在土地增值税清算的过程中，对我国房地产企业的房产开发成本所采用的方法作出了明确规定，本篇文章就主要对同一建筑物中包含的不同类型房地产时采用的层高系数建筑面积法与采用建筑面积法二者的差异进行比较，从面说明其对土地增值税的影响。

关健词：土地增值税 层高系数 建筑面积法

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关规定，在土地增值税清算过程中，同时按照河北省税收政策法规处下发的《关于地方税有关问题的解答》通知的精神，均对房地产开发公司的土地及房产开发成本的分摊方法作出了明确规定。具体规定如下：

（1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，扣除项目金额应采用的占地面积法来计算分摊。

（2）同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本则应该采用占地面积法。其他的开发成本应采用建筑面积法来计算分摊。

（3）同一建筑物中包含不同类型房地产的，应该采用层高系数建筑面积法来计算分摊。

根据上述规定，说明房地产公司土地清算过程中对同一建筑物中不同房产的开发成本，应该选择适层高系数建筑面积法或者建筑面积法来进行成本分摊。

一、层高系数建筑面积法的计算口径、步骤：

（一）计算项目的层高系数

在纳税人的同一项目（包括不同类型房地产）中，选取住宅的层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，则以1为系数；其他类别的用房层高高于住宅层高的，就需要按其他类别用房层高和住宅层高的比例，然后计算出其层高系数。公式如下：

某类型用房层高系数=该类型用房的层高数÷住宅层高

（二）计算项目的总层高系数面积

（1）某类型用房总层高系数面积= ∑（某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积）

（2）某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

（三）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积

以某房地产公司开发的城市综合体项目为例子，该综合体项目包括普通住宅、公寓、商铺和地下停车位四种类型房产，其中土地成本为21664760.27元，房产开发成本为320358130.80元，总成本为342022891.07元，按照层高系数建筑面积法分摊结果如下：

二、建筑面积法计算方法如下

某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷ 总建筑面积 ×某类型用房已售部分的建筑面积

将上述综合体项目再按照建筑面积法重新分摊计算结果如下：

从上述计算结果可以看出，采用层高系数建筑面积法分摊房产开发成本，如果房产的层高系数越大，则分摊的开发成本越多，相反，如果房产的层高系数越小，则分摊的开发成本越少。土地增值税清算过程中，由于普通住宅增值率不超过20%，则可以享受免征土地增值税的优惠政策，所以从理论上讲，土地增值税清算时，如果上述综合体项目进行成本分摊后，普通住宅增值率不超过20%，且非普通住宅及其他房产项目为正增值，那么采用层高系数建筑面积法比采用建筑面积法对企业更为有利，可以起到节约土地增值税的作用，从而降低企业的整体税负。

实践过程中，由于各地税务机关对税收政策的理解和把握并不一致，具体运用时要以当地地方税务机关的政策规定为准，并且企业也要根据自己的具体情况进行合理税收筹划，不能一就而就，简单照搬。