城市综合体的层高设计分析

李辉冰

【摘要】层高是建筑规划阶段需确定的重要指标之一，本文通过笔者近年参与的城市综合体项目及类似案例作研究，分析总结出影响层高设计的因素，以便在城市综合体规划阶段能够根据项目情况进行合理的层高设计。

【关键词】城市综合体；层高；规划

引 言

由于地产商的推动以及人们生活消费方式的改变，近年城市综合体建筑成为地产开发热点，在我国大中城市得到了迅速的发展。由于城市综合体功能众多且规模庞大，层高设计也较为复杂，而且层高和主体结构相关，一旦建筑竣工后难以改造，因此层高设计应在规划阶段应合理设计，避免后期导致积重难返的困局。通过笔者近年参与的城市综合体项目及类似案例分析研究，总结得层高设计的因素主要有四个，分别为使用空间净高、技术措施高度、建设成本控制和规划管理限制。

使用空间净高：

建筑空间主要目的是为人或物提供一个合适的三维使用空间，因此使用空间净高是层高设计的基础。不同的功能空间需要一个与人或物活动相适应的高度，城市综合体涵盖诸多不同的功能，一般包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、休闲娱乐和交通等元素的三种或三种以上。这些功能又分为诸多次级的功能空间，因此进行城市综合体建筑设计需要协调众多不同功能空间的层高要求。

从功能的开发角度分析，城市综合体功能空间可分为目标功能空间和附属功能空间。目标功能空间是指建筑开发目标主要使用的功能，包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、休闲娱乐和交通等。城市综合体建筑的商业、餐饮和大部分休闲娱乐使用空间净高一般3.2～4米，层高一般不小于5米，对于定位高档的综合体会适当增加层高，例如广州太古汇商业、餐饮均采用4米净高和6米层高设计。商业、餐饮和大部分休闲娱乐的层高设计基本一致，主要因为城市综合体业态往往处于一个动态调整过程，每两至三年业态会根据市场进行较大幅度调整，层高的统一有利于不同業态比例和位置在各楼层的重新规划置换。对于休闲娱乐中的电影院和溜冰场等一些常规特殊空间，根据种类级别不同，层高要求也不同，应由合作的专业公司确定。办公、酒店和公寓层高设计相对较为稳定。一般办公部分主要分为SOHO办公和大空间办公，SOHO办公净高不小于2.4米，层高一般控制在3.6米，大空间办公由于面积较大，为保证协调的空间感，净高一般不小于3米，层高一般不小于4.2米。公寓部分层高和酒店相当，设计层高一般采用3.6米，部分高端定位的公寓会适当增加层高。附属功能空间是非开发目标功能但必须配套的空间，包括停车库、人防区、设备房和避难层等。停车库层高一般3.6米左右。地下底层附设大型人防区且采用梁柱结构层高一般4.2米，无梁楼盖一般层高3.8米，人防特殊设备房诸如人防发电机房还需局部下沉1米左右，以满足设备尺寸的安装要求。由于人防和车库的净高要求差别不大，一般与人防同层设计的停车库按照人防的层高设计。城市综合体设备房较多，一般要求3.6米至4.2米的净高要求，层高一般不小于5米。避难层往往同时也是超高层的设备层，层高应满足设备的需要，层高通常设计为4.5～6米。

技术措施高度：

管线构造的高度包括结构、设备管线、装修方面的净高。其中，结构高度分为板厚和梁高，对于无梁楼盖一般考虑板厚，梁板结构主要考虑梁高。设备管线主要考虑空调给排风管，空调水管，给排水管，强弱电桥架，还应考虑管线竖向安装间距以及支架的厚度，管线交叉部位一般避开梁位置设置。一般商业餐饮及休闲娱乐部分钢筋混凝土框架结构一般梁高为700mm，钢结构500mm，梁底下管线预留600mm高度，从技术措施高度出发，层高中一般应预留1200mm～1500mm左右的空间作为结构、管线和装修的高度。酒店办公一般设置于塔楼，通常技术措施预留高度1000mm左右。影院、溜冰场及展览等大跨度空间需增加技术措施特别是结构部分的高度。

建设成本控制：

建设成本控制是层高设计应考虑的因素，层高过大会增加建设成本，例如材料使用量的增加，楼梯坡道额外水平空间的增加，电梯扶梯管线等设备设施长度的增加等，对于地下室而言层高增加还会增加基坑开挖等费用，因此一般层高在满足功能要求、开发定位和工程要求即可。但层高并不是越低越好，由于一般使用空间净高有最低限制，降低层高往往从技术措施高度，降低该部分层高意味着使用非常规的技术措施，采用非常规技术措施一定程度会增加项目的综合造价。

规划管理限制：

规划管理限制对层高影响主要有容积率面积计算方式和建筑限高这两个因素。我国各地城市规划管理通常对建筑层高有限制，如果层高超过一定高度需要双倍或多倍计算容积，例如广州城市规划管理条例规定非展示大空间商业层高超过5米要计算双倍计算容积率面积，办公超过4.5米也要双倍计算。如果层高非功能必要性，一般不宜超过规划的要求，避免造成不必要的容积率计容面积损失。建筑限高主要是需要增加楼层面积又不能突破高度限制的情况，实际这种情况增加的楼层数量有限，而且会增加技术成本，一般不宜采用或视项目情况酌情而定。

展望及结语：

影响城市综合体建筑层高设计的这四个因素呈现出总体稳定和相对变化的特点，在设计时候可根据常规设计预定层高，再从这四个因素出发，根据项目特点对层高进行调整。规划管理受项目所在城市管理的限制，建设成本视开发商及设计需要而定。技术措施受到材料技术发展的影响，随着材料技术的进步，该影响因素占用的高度可进一步降低。由于城市综合体的体验式业态的增加，人们对空间的追求越来越高，不少使用净高超越了实际功能需要，未来综合体的使用空间净高会根据特殊业态要求进一步调整。

综上所述，在城市综合体的层高规划中，应尽可能从使用空间净高、技术措施高度、建设成本控制和规划管理限制四个角度进行分析，并应适当考虑城市综合体未来业态的发展趋势，以合理设计层高及保证后期深化的正确方向。