房产测量地下室分摊问题研究

【摘要】在进行房产测量的过程中，地下室的分摊一直是其中的重点问题，并且对房产商以及用户的利益产生了直接的影响。在本文中，将从房产测量中，地下室的界定问题出发，来探讨在进行房产测量的过程中，不同地下室测量分摊方法所分别具有的优点以及缺点，从而实现对地下室面积的科学分摊。

【关键词】房产测量;地下室分摊;建筑面积

如今大部分的商品建筑，都配置有相应的地下空间，而如何对地下空间所占的面积进行合理分摊，已经成为了当前房产行业面临的主要问题。同时，一旦地下室的分摊缺乏合理性，便会导致房产商与用户之间的纠纷。为此，需要对地下室分摊的相关问题以及方法进行分析，以根据实际情况选择最佳的分摊方式。

1、房产测量地下室分摊的界定问题

1.1半地下室界定问题

在房产地下室分摊的界定过程中，其半地下室的界定一直是其所需要面临的重要难题。根据我国的《房产测量规划》第5.6.6.1条，采光窗在室外地坪以上的为半地下室，否则便会被认定为地下室。以某些省市的房产细则为例，当房产建筑的半地下室在地面上的部分不小于1.50m时，会将其半地下室计入地上层数。而且当其半地下室的部分或是全部用于合法的商业与办公等用途，并且出入口位于地上时，也会被计入到地上层数当中。但是在进行界定工作的过程中，会对±0标高设计位于房屋的中部且±0以上净高超过房间高1/2的地下室纳为半地下室，同时不会将地下室以及半地下室记入到自然层数当中，也就是说当前各地区对于地下室以及半地下室的定义仍然具有一定的差异，并且难以统一，导致了其界定工作往往存在有一定的困难。

1.2功能区的界定

在进功能区的界定时，通常会以规划室内地坪±0为节点，将房屋的地下以及地下进行功能区的划分，而在此过程中，地上与地下公用的部分则可以作为服务区域进行分摊。然而在实际展开项目的过程中，地下室的部分空间往往不能独立存在于地下室，需要通过与上层结构相连接的通道才能够进入到对应区域。比如，阅览室、储藏室、健身房等。而由于其依附于上层的主体房屋，这就导致了这些区域应作为功能区，需要与地上住宅、办公等区域一同进行分摊，但这使其与传统的分摊方法发生了矛盾，导致了房产测量的过程中，难以对其功能区进行界定。

2、不同的房产测量地下室分摊方法及其问题

2.1独立分摊法

独立分摊法属于一种一刀切的办法，即将地上建筑共同使用的地下室作为一个独立的权属单位，来进行共有共用面积的分摊，不将其与地上建筑之间的关系考虑在内，实现对地下、地上部分的分开计算。其构建的依据，主要是当前我国大部分建筑的地下与地上建筑，在功能分区上往往具有较为明显的差异。比如，将地下室作为车库或仓库，而地上部分则承担住宅、商业以及办公的功能。也使得这种方法的应用具有界定简单、计算便捷高效的特点。但由于其没有考虑到地下室内所配备的设备用房以及管理用房是需要针对地面上的特定建筑进行使用与建设，这导致其作为独立的权属，仍需要作为地下室的一部分来进行面积的分摊，影响到了开发商的利益。

2.2连通分摊法

在使用这种方法进行地下室的分摊面积计算时，通常是对服务于单栋建筑的地下室进行计算，并且不考虑地上与地下的功能性，而是将其作为一个完整的整体来展开房产测量分析。这种分摊方法构成的依据，主要是由于建筑在进行设计以及审批规划的过程中是以单栋来进行处理。因此，通过单栋来进行处理，不仅简单而且也具有较强的操作性。但采取此种方法进行房产测量分析时地下室往往会获得更多的分摊面积，然而在进行房产销售的过程中，房屋的上部建筑是主要的销售面积，这就使得开发商需要针对这个情况，进行房屋销售价格的提升，以

2.3从属分摊法

以从属分摊法进行地下空间的面积所有权分摊时，其不仅将建筑的地上面积作为了进行分摊规划的依据，也将当前建筑的楼面价格、价值与面积考虑在内。其具体的分摊比例公式为：地下室分摊比例等于楼面的价格乘以建筑面积后所得的结果与建筑总价值之间的比值。例如，某房产项目中四栋住宅楼房的面积均为5000平方米。而共用的地下室的建筑面积为4500平方米，在将不进行分摊的部分剔除后，剩余的地下面积为2000平方米。该房产项目中的四栋楼房，其中的两栋楼面销售价格均为5000元/平方米，而余下两栋的为精品房，价格为6000元/平方米。那么根据相应的计算公式可以得出这四栋房屋中售价为5000元/平方米的两栋房屋，每一栋都需要承担约455平方米的地下面积，而其余两栋则需要承担约545平方米的地下面积。之后再将所得的地下面积纳入到对应楼房的建筑面积当中来进行分摊。而在应用这种分摊方式之后，可以将楼面的价格对地下室使用权产生的影响考虑在内，从而使商业性质的房屋可以更好的进行房产地下室的分摊。不过在实际使用的过程中，往往会由于楼面价格存在的波动与起伏，导致用户无法清晰的了解其具体的分摊方式，导致了其需要与房产项目实际情况相结合来进行调整与优化。

2.4比例分配法

比例分配法的应用，能够将地下室的面积作为参照比例来进行分摊。其在进行分摊时，需要将地下室以及地上建筑作为一个整体，来进行统计，并根据两者分别在总面积中占据的比例来进行分摊。而在此过程中，同样也需要去除不参与地下室分摊的面积。以上文中的房产项目为例，其四栋楼房所占的面积相等，均为5000平方米，那么其对应楼房在房产总建筑中的占比均为1/4，而其地下分摊面积为2000平方米，也就是说每一栋楼房都需要分摊500平方米的地下室面积。这种方法的统计与计算极为简单，并且便于居民进行理解，可以有效的规避房产地下室分摊面积的纠纷。但其在实际应用的过程中，面對房屋价格存在差异以及房屋用途不同等情况时便难以适用，并且无法对房产地下室具体使用情况进行分析与统计，仍然需要改进与完善。

结论：

综上所述，在进行房产测量地下室分摊的过程中，首先需要面对是其在分摊过程中，对地下室的界定问题。而且，常用的独立分摊法、连通分摊法、从属分摊法、比例分配法等地下室分摊方法都各自具有一定的优点与缺点，使得房产项目在进行地下室分摊时需要进行综合考虑，以选择最佳的分摊方式。

参考文献：

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[2]杨天菊.浅议房产面积测算与共有面积分摊[J].中外企业家，2015（28）：187-188.

[3]王玺. 房产测量与建筑设计计算建筑面积的差异性研究[D].西安建筑科技大学，2015.

作者简介：

杨艳（1993.10.24），性别：女，民族：汉，籍贯：江苏省扬中市，学历：大专，毕业于重庆交通大学，现有职称：助理工程师，研究方向：测绘。