刍议合理确定“三旧”改造项目容积率

张坤锦

摘 要：随着经济的快速发展，城市经济建设的步伐越来越快。在城市发展的过程中，各种不确定的因素都会对容积率产生一定的影响。从“三旧”改造项目入手，分析如何准确确定“三旧”改造项目的容积率。

关键词：“三旧”项目；容积率；规划要求；建筑面积

中图分类号：TU984.114 文献标识码：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.07.035

随着市场经济的进一步发展，我国城市化进程的加快，城市的发展步伐越来越快。在城市经济快速发展的过程中，城市建设用地紧张，原有的粗放型土地利用模式已经难以适应城市再建设的发展需求。因此，节约用电，发展保障型用地成为目前城市建设与规划的重点。下面就从容积率入手，分析如何通过“三旧”改造项目的容积率提高城市土地的利用率。

1 容积率及影响因素

容积率作为城市土地规划管理中的一项重要指标，最先应用推广于西方国家。容积率是衡量地块开发程度的主要标准。我们知道，容积率即城市地块之上总建筑面积与地块面积之比——容积率越大，地块的开发程度越高；反之，则地块的开发程度低，利用率也较低。

一般来说，容积率主要受两个方面的影响——使用性质与开发程度。使用性质主要是说地块的用途与相邻用地之间的相容性和不相容性。开发强度则是指开发地块上的建筑物总层数（高度）、建筑的密度（覆盖率）和周围开发环境之间的关系。我们利用容积率作为衡量指标主要是为了地块能够被科学、合理地利用。因此，容积率对地块的利用程度、开发程度来说是一项重要的综合指标。

2 “三旧”改造项目中的容积率

“三旧”改造项目主要是指旧城镇、旧村庄、旧厂房。在“三旧”改造项目中，政府一般会投入大量的资金对城市重点城区的“城中村”、旧厂房等进行清拆、改造。对于城中村的容积率改造来说，主要是通过将城市区域内，尤其是重点区域内的城市建筑容积率较高的部分进行改造。对于旧厂房容积率的改造来说，需要分析土地的性质，通过改变土地性质来提高建筑的容积率。

一般来说，容积率=地块建筑总面积/地块用地面积（即FAR）。对于“三旧”改造项目的容积率来说，我们需要综合该地块位于该城区的区位，用地的性质，人口的总容量，建筑物的高度、间距、密度，城市景观，土地经济，交通等综合条件，通过地块容积率来综合考量“三旧”改造项目的建筑密度、高度和平均层数等问题，从而提高“三旧”改造项目的合理性。

对于“三旧”改造项目的容积率，可以从已经批控规标准来确定容积率或者根据成本与收益之间的关系来确定容积率。我们按照已经批控规实施“三旧”改造项目可以实现成本与收益的平衡，以已经批控规标准为依据，直接、快速办理相关规划许可证，减少编制规划的程序。如果整个“三旧”改造项目的开发利润较小，需要提高容积率，也可以通过先计算成本容积率的方法，按照成本与收益之间的平衡原则来确定容积率。同时，结合该城市的规划要求进行论证审核，最终确定地块的容积率。

3 容积率的特点及确定方法

“三旧”改造项目的容积率具有以下几方面的特点：①可适当提高容积率。“三旧”改造项目需要考虑拆迁补偿成本和相关改造技术，因此可以适当提高 “三旧”改造项目的容积率，实现“三旧”改造项目开发的收支平衡，提高“三旧”改造项目的市场动力。由于充分考虑成本与收益两个因素，可以充分地利用现有的资源，对“三旧”改造项目进行改造。②依据成本与收益确定“三旧”改造项目的容积率。根据相关规定，按照审查标准来设计“三旧”改造项目的容积率。在此过程中，我们也需要对成本与收益进行综合考量，经过编制单元规划，按照收益与成本平衡的原则来确定“三旧”改造项目的容积率。③“三旧”改造项目的容积率需要充分考虑区域平衡。我们应该按照地块的实际利用情况，按照城市规划的要求，在区域平衡的基础上考虑容积率。对于无法达成一致要求的，需要调整相关的规划。④“三旧”改造项目容积率的限制因素。对于“三旧”改造项目来说，我们需要考虑其中一些限制因素。例如人口的增多、公共设施的压力等，不能一味地以提高容积率为目的，不考虑社会的可持续发展。在“三旧”改造项目的楼高上，也需要综合考虑各个城市的差异，应该与城市周围环境相适应。

根据以上四个特点，我们在确定“三旧”改造项目容积率时，需要采取科学、合理的方法设定。首先确定“三旧”改造项目的基准容积率，在综合考察相关规划要求、地区的用地性质、周围环境、公共设施和空间的因素下，合理确定“三旧”改造项目容积率的分级引导体系，确定具体的布局方案，按照具体的方案设定“三旧”改造项目的容积率分区，通过容积率分级控制指标来确定整个开发项目的容积率。最后可以确定“三旧”改造项目的利润空间，敲定“三旧”改造项目的总建筑面积。

4 结束语

“三旧”改造项目是一个复杂的过程，“三旧”改造项目容积率的提高是为了进一步节约用地，提高城市土地的利用率。因而，要不断地改善城市居民的生产、生活条件，从而实现对城市土地的二次利用、二次开发。为了实现对城市地块的二次高效开发，避免“三旧”改造项目之后又带来新的城市问题，例如人口压力增大、公共设施不配套、交通拥堵等状况，我们需要对“三旧”改造项目容积率进行充分的考察与论证。

通过分析“三旧”改造项目容积率的特点，在社会因素、人口因素、经济因素等各种因素的影响下，我们需要满足“三旧”改造项目的要求，尽可能实现成本与收益的平衡，办理好相关规划许可证，减少编制规划的程序。还可以通过适当提高 “三旧”改造项目的容积率来实现对“三旧”改造项目开发的收支平衡。同时，充分考虑区域平衡，我们应该对照城市规划的具体要求，从区域平衡的角度来考虑容积率，按照地块的实际利用情况，对无法达成一致要求的，及时调整相关的规划。

参考文献

[1]吴浩军，李怡婉.我国现行容积率调整程序的缺陷及优化设计[J].规划师，2010（9）：84-87.

〔编辑：王霞〕

Abstract： With the rapid development of the economy， the pace of economic development of the city faster. In the process of urban development， various uncertain factors will have some impact on the volume rate. From the "three old" reconstruction project analyzes how to accurately determine the volume rate of “three old” reconstruction project.

Key words： "three old" project； volume ratio； planning requirements； building area