徐州市区建设用地项目验收测量之研究

吴健+郑伟

摘 要： 竣工验收是供后监管的一项措施之一。做好建设用地供地后监管工作，可以遏制土地低效利用、违反土地出让合同及土地闲置等问题，预防建设用地供地后的违法违规用地行为。本文针对建设用地项目竣工验收的内容及要点进行研究。

关键词： 竣工；验收测量；容积率；建筑面积

1.建设用地项目验收内容

随着我市工业化、城镇化的快速发展，建设用地供需矛盾十分突出，不断提高土地利用率，有效缓解土地供需矛盾，就成了促进节约集约用地的思考方向。建设用地验收具体内容主要包括以下四项：是否足额缴纳土地出让金及其他土地规费；是否存在逾期开工、逾期竣工、土地闲置情况；是否按批准用地范围使用土地以及依照土地出让合同、划拨决定书，需要验收的其他内容。

2.建设用地项目的验收类型

建设用地项目验收分为分期验收及竣工验收。

分期验收：经依法批准已分期的房地产项目可按分期发证的宗地申请分期验收；规划批准分期验收合格的房地产项目也可申请分期验收。凡属于度假村、宾馆、酒店、科研设计、工业生产等项目用地，以及土地出让合同规定不可分割和不得进行销售的项目，不得办理分期验收。

竣工验收：国土、规划、房管等部门要按照各自的职责，开展项目竣工验收工作，竣工验收的具体内容包括：项目整体竣工验收的范围是否与出让合同和批准用地范围一致；实际计入容积率的建筑面积是否与出让合同约定时一致；土地用途是否与出让合同约定一致；出让金是否交清等。

3.建设项目验收测量流程

验收测量是项目验收的前置环节，由项目开发单位申请，针对开发项目的实际建设情况进行竣工测量，计算建筑面积、计容面积、不同用途的建筑比例，核实是否超出批准用地红线的过程。其测量结果与《土地出让合同》、《划拨决定书》、《规划设计要点》或其它约定条件进行核对，出具《建设项目用地验收测量报告单》，供国土管理部门进行验收使用。其具体流程分为：

（1）分期验收测量流程

申请—受理资料—提供同意分期验收的意见—现场实测—测量审查—计算相关的建筑面积—核对用地红线—出具验收测量成果—提交验收

（2）竣工验收测量流程

申请—受理资料—现场实测—测量审查—计算历次分期的建筑面积及各类用途的面积—核算整体容积率—核对用地红线—出具验收测量成果—提交验收

4.建设项目验收各类指标的計算内容

（1）建筑总面积：总建筑面积是工程建设项目的建筑面积之和，通常按“地上、地下、地上地下相加”三项分别列出。

（2）可建建筑面积：根据《土地出让合同》、《划拨决定书》、《规划设计要点》或其它约定条件所约定的能够建设或达到的建筑面积。一般指用地面积*容积率

（3）计入容积率的建筑面积：根据相关规范，将建筑总面积内可计入容积率的部分单独列出计算。计容地上建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积（底层架空绿化公共服务空间）+特殊多倍计容积率的面积（层高超高建筑）

（4）不同用途比例的计算：在计入容积率的建筑面积中，将不同用途的建筑面积分类计算。一般根据规划核实测量报告或房产实测进行核算。

（5）建筑密度：指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例（%）。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%）。

（6）建筑高度：建筑高度是指屋面面层到室外地坪的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

（7）绿地率：绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。绿地率=（绿地面积/用地面积）×100%。

（8）公建配套：配套公建（住宅区配套公共建筑），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。

5.验收测量指标计算之难点

（1）阳台面积的计算

根据徐州市政府批转市规划局《徐州市经营性用地容积率计算规定》[1]的通知徐政发〔2008〕56号，住宅建筑的每套住宅阳台当其水平投影总面积小于10平方米（含10平方米）时，按其水平投影面积的1/2计入容积率。当其水平投影总面积大于10平方米时，其超出10平方米部分按水平投影面积计入容积率。长期以来，规划测量计算的阳台面积仅仅核算出来阳台的总面积，而超过10平方米的部分未单独标出。

（2）阁楼是否计容的情形

建筑物坡屋顶建筑面积计算值按《计算规范》[2]计算，具有下列情形之一的，其建筑面积不计入容积率：

a、前后檐口高在2.0米以下（不含2.0米），且在遮阳方向上退让建筑外主墙在3.6米以上，并设套内楼梯的坡屋顶的建筑面积。

b、建筑坡屋顶下设计净高超出2.2米部分的建筑面积不超过房屋标准层建筑面积的30%，且坡屋顶前檐口高出顶层屋面不超过1.5米、后檐口高不超过0.3米。

根据以上规定，必须在现场核实阁楼是否满足以上条件，否则需要计入容积率。

（3）公建配套面积的计算

根据《城市居住区规划设计规范》[3]，居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。按照土地分类，其商业服务、金融邮电的部分属于商服，因此，在计算具体的用途分类时，应将公建设施与土地分类进行对应。

（4）外墙保温及干挂石材的计算

在实地竣工测量环节，往往测量按照外包尺寸进行量算，这将导致外墙保温层以及干挂石材等一并计入了容居率。当计算实际建筑面积超出计容面积时，开发单位强调包含了此部分，但又苦于没有该部分的具体面积，导致在核算容积率时加大了难度。

（5）分期验收资料的搜集

对于分期验收的项目，前期验收资料已经提供，在竣工验收时，再搜集前期验收资料比较困难。因为在各个验收环节，针对不同的问题出具了处理意见，这就要求验收资料应该及时归档，方便调阅。

6.建设用地项目验收的处理对策

（1）先内后外。这里指的是先内业处理，判断现场需要核实的重点，判断是否应该属于分期验收还是竣工验收，提供的资料是否齐全、真实有效，根据规划设计的图纸，明确需要计容的要素，如设备间、阁楼、梯、廊、入户花园等，然后现场逐一核实。

（2）细化测量。在竣工测量环节，针对建筑物各个设计部位进行测量，按照用途进行划分，分类汇总，有些竣工测量核实资料往往只汇总了主体、阳台、设备层等，但未将用途加以区分，导致无法按照用途进行分类汇总。

（3）数据共享。建设项目用地验收，经过规划、房管、土地各部门进行验收，其测量成果应进行共享。成果共享不仅能够降低验收测量环节的时间，也能从不同条件下的测量精度相互检核验证，为验收测量提供一个成果合格的参考数据。

（4）成果归档。每次验收的项目成果资料，应该及时归档，按照档案管理的相关办法进行规范管理，能够避免因人员更迭、资料缺失带来搜集资料的困难。

7.总结与展望

建设用地项目验收是批后监管的具体行为，验收测量数据是作为项目验收的基础，国土资源管理部门要按照相关的规范标准进行开展工作。开发单位项目验收的目的是为了后续办理不动产权证，在业务处理期间，既要提高工作效率，又要细致深入调查，从项目的全局出发，努力做到每一个项目不留后遗症。■

参考文献

[1]徐政发〔2008〕56号《徐州市经营性用地容积率计算规定》；1-2.

[2] 住房与城乡建设部《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013；1-9.

[3] 住房与城乡建设部《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93：1-16.