房屋产权面积计算中公用建筑面积问题的探讨

郭亮

（崇邦新基（上海）企业管理咨询有限公司　上海　200072）

房屋产权面积计算中公用建筑面积问题的探讨

郭亮

（崇邦新基（上海）企业管理咨询有限公司上海200072）

在计算房屋产权面积时，公用建筑面积是一个重要的计算环节。需要按照规定要求，合理、准确、认真的将分摊公有建筑的面积计算出来。基于此，本文对房屋产权面积计算公式中公用建筑面积问题进行探讨。

房屋产权；面积计算；公用建筑面积；分摊

随着经济社会的不断发展，房地产行业的发展也出现了蒸蒸日上的局面。当前，在房地产中关于商品房销售中的公用建筑面积的问题引发了人们的关注，主要表现在以下几方面：①存在部分开发商让业主去承担本不属于其范围内的面积；②部分开发商将已让业主分摊的面积又另行出租，获取高额的利润。所以，对当前房屋产权中所存在的公用建筑面积进行针对性分析，寻求有效的解决方案尤为重要，它是做好房屋产权工作的核心任务。

1　公用建筑面积的含义以及计算方法

1.1公用建筑面积的含义

公用建筑面积主要指的是在一所建筑物中各个产权人所共同使用的建筑面积。公用建筑面积一般分为两部分：可分摊的公用建筑面积以及不该分摊的公用建筑面积。按照相关规章制度，可知公用建筑面积一般由两部分组成：①一些建筑服务的公共用房或是管理用房，像楼梯间、设备间、地下室以及过道等；②各单元之间的分隔墙或墙体的水平投影面积的一半[1]。而不应作为分摊的公用建筑面积也较多，像仓库、停车道、供暖锅炉房等，其中也包括为多栋房屋共同服务的房屋等。公用建筑面积属于产权人的共同财产，每个产权人都有义务去维护与管理，如出现建筑受损等现象理应承担相应的责任。

1.2公用建筑面积的计算方法

建筑物的公用建筑面积计算方法应是该栋建筑物的建筑面积减去整栋建筑物各单元内建筑面积之和，还要将已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等建筑面积扣除所获取的数据。

2　公用建筑面积主要的分摊类别

按照公用建筑面积分摊所应遵循的基本准则，我们可知：一栋楼有许多个功能区，功能区即就是使用功能相同且较为独立的楼层，而每个功能区又有许多个楼层，楼层间又分布着若干个单元。在公用建筑面积的分摊上，各个单元之间要分摊自己所在层内的公用建筑面积，其中包括公共的走廊等区域，每个楼层要分摊该区域的公用建筑面积，包括电梯等基础设施，每个功能区要承担整栋楼的综合服务的公用建筑面积，包括大厅等部位。不管是功能区间分摊亦或是功能区内分摊，最终的分摊都要具体到各个单元。因此，我们可将公用建筑面积的分摊类别做出如下分类：

（1）整栋楼分摊。分摊的主要目标是为整栋楼全部的功能区内建筑面积之和。某功能区内建筑面积的含义表示为：该功能区内所有套内建筑面积以及只在本功能区内分摊的公用建筑面积之和。

（2）功能区间分摊。分摊的主要目标是参与分摊的各个功能区内所有建筑面积总和。

（3）功能区内分摊。分摊的主要目标是本功能区域内所有楼层内的建筑面积总和。某楼层层内建筑面积所表示的含义为：该楼层所有套内建筑面积以及只在本楼层分摊的公用建筑面积之和。

（4）楼层间分摊。所分摊的主要目标是参与分摊的所有楼层层内建筑面积总和。

（5）楼层内分摊。所分摊的主要目标是该楼层内建筑面积总和。从上面这五种分摊结果中我们可得知分摊大都是依据谁使用谁分摊的原则进行实施，这也充分说明了建筑面积与相对应的楼、功能区、楼层、套（单元）之间的关系。

3　公用建筑面积分摊的策略

按照相关规定中对公用建筑面积分摊方法的要求，在建筑面积的分摊中应先计算整栋楼公用建筑面积的分摊系数，接着通过求得各单元内建筑面积与公用建筑面积分摊系数的乘积算出各单元实际所应分摊的公用建筑面积[2]。然而美中不足的是，该计算方式有一定的缺陷，具体表现在以下几点：

（1）由于该计算公式主要是针对整栋楼或是整个功能区内全部的建筑面积采取总的分摊系数，这样做会使得相关人员不能准确的了解到各单元具体的分摊面积值。

（2）倘若所分摊的区域属于综合物业，则该计算公式则显得较为繁琐，所获取的数据不能直观的将分摊结果表示出来。上述的计算公式仅仅适用于公用建筑面积分摊种类较为单一的情况使用，而对于较为复杂的情况像住宅、办公等于一体的综合楼，则此种方法不适合，会影响计算结果的准确性。所以，通过对上述公用建筑面积的五种分摊类型的细致、全面的分析，在实际应用中，我们应根据具体的情况，采取行之有效的分摊类别，确定有效的分摊系数。根据上述观点，我们也可将分摊系数按照以下几点加以区分：

①栋分摊系数。第一步我们应该清楚在整栋楼中为全部所有权人提供服务的公共用房都包含哪些，还要区分哪些用房可以租赁出去，哪些是不能单独进行租赁的像楼梯间、公共厕所等区域。第二步，分别计算公共用房的建筑面积，其中应包含公用建筑之间的分隔墙等部位，全部的面积之和即为整栋楼的公用建筑面积。从中我们发现，栋分摊系数的算法为：栋分摊系数=全栋楼公用建筑面积/全栋楼所有功能区内总建筑面积。

②区间分摊系数。区间分摊系数主要是为多个功能区服务的公用建筑面积的总和。区间分摊是根据相关功能区的建筑面积分摊到相对应的功能区的比例按次序进行计算的。从中我们可知区间分摊系数的表示如下：区间分摊系数=功能区间公用建筑面积/参与分摊的功能区内总建筑面积。

③区内分摊系数。区内分摊系数主要是先获取该功能区域全部的公用建筑面积，然后再计算该功能区所有的套内建筑面积。从中我们可知区内分摊系数表示如下：区内分摊系数=功能区内公用建筑面积/功能区内所有楼层层内总建筑面积。

④层间分摊系数。层间分摊系数主要是将所参与分摊的各楼层的公用建筑面积进行整合，继而求得楼层间的公用建筑面积，然后再通过一系列计算获知相关楼层的套内建筑面积，将所有数据相结合即可获取楼层层内的总建筑面积[3]。从中我们可知层间分摊系数的表示如下：层间分摊系数=楼层间公用建筑面积/参与分摊的楼层层内总建筑面积。

⑤层内分摊系数。按照上述所采取的计算方法，依次计算出楼层内的公用建筑面积与该楼层套内建筑面积之和。从中可得知层内分摊系数表示如下：层内分摊系数=楼层内公用建筑面积/该楼层套内总建筑面积。

4　公用建筑面积分摊的计算过程

通常情况下，公用建筑面积分摊计算所应遵循的原则是：首先整栋楼分摊与功能区间分摊进行计算；其次是功能区内分摊与楼层间分摊同步进行，最后则是各楼层内的具体分摊计算。在这里要强调的一点是上一层次所计算的结果要作为下一阶段计算的组成成分之一。在实际分摊计算中，如果是单一功能的物业，则可按照相关规定中的具体方法进行分摊，而不需经过上述流程进行分摊，而功能多样的物业，则要严格按照上述流程进行计算[4]。根据《国际》的有关规定，在分摊中要严格按照相关顺序进行，从整体到局部的顺序进行，即就是先分摊整栋公用建筑面积，然后在对各个功能区的建筑面积进行计算，最终将所获取的结果进行累加即可，直至分摊到各单元为止。倘若在对各功能区域进行分摊中，碰到各层的结构层次相类似，且所包含的公用建筑面积相同的话，则不需要对每层的结构进行分摊计算，对结构相同的区域可参照上述分摊结果进行计算，最终得出全部的分摊建筑面积。

5　结论

总而言之，在销售商品房的过程中，面积纠纷是一个客观存在的问题，对产权人的利益有较大的影响。为了保护消费者的合法权利，降低房产面积纠纷的概率，需要严格按照相关流程公正、客观、合理的计算公用面积，分析并解决公用建筑面积中存在的问题。

[1]许海峰.商品房交易[M].北京：人民法院出版社，2004（06）：98～99.

[2]谭峻.房地产产权产籍管理[M].北京：中国人民大学出版社，2002（12）：143～144.

[3]张桥平，石强，陈小东.房产公用建筑面积分摊计算模型研究[J].测绘工程，2000（12）：165～166.

[4]张红英，杨斌，胡友健.关于房屋建筑面积计算中几个问题的探讨[J].测绘科学，2007（01）：56～57.

F293.3

A

1673-0038（2015）25-0253-02

2015-6-4

郭亮（1979-），男，山西长治人（现户籍上海），工程师，本科，从事建筑设计管理工作。