房屋买卖合同中层高纠纷涉及的法律问题

林 鑫

广东蕴德律师事务所，广东 广州 510000

一、房屋买卖合同中层高纠纷之现状

2011年至2020年，房地产市场的热度不断增长，一度达到了空前的繁荣，随之而来的是商品房层高纠纷也越来越多。在中国裁判文书网，以“层高”为关键词搜索民事案件，共有案件56151例，审理法院涉及各个层级，所有省级行政区域均有案例发生。截至2020年的10年间，层高纠纷案例数逐年递增，在2018年层高案件共8055例，2019年层高案件增至9969例，2020年层高案件数达到了峰值，共计11033例。2021年房地产市场由于各种因素开始出现下行态势，随之当年的层高纠纷也有所减少，共发生案件6531件。

商品房层高纠纷涉及到了两个建筑核心概念，即层高与净高。层高通常指的是除顶层与底层外各层的两层楼面之间的垂直距离，顶层的层高是屋顶面最低处与楼面的垂直距离，底层的层高是地面与二层楼面的垂直距离。净高通常指的是房屋地面与房屋楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，是层高减去楼板厚度后得到的高度值。房屋的层高与净高同房屋的采光、室内的空间比例等建筑要素息息相关，直接影响了购房者家具布置方式、居住活动要求等，是购房者选房与开发商建房均需考虑到的重要因素。

我国建设部于2011年颁布了编号为GB50096-2011的《住宅设计规范》，规定了住宅设计的国家标准，从2012年8月1日起生效。该规范的5.5.1～ 5.5.5规定了层高与室内净高的标准，要求住宅层高适宜为2.8米左右。厨房、卫生间的室内净高要高于2.2米，房间内的排水管道下表面与地面或楼面的垂直距离不得低于1.9米，亦不得影响房间的门窗开启。对卧室、起居室室内净高的规定属于强制性规定，必须严格执行，要求卧室与起居室的室内净高需高于2.4米，室内净高最低值为2.1米，且净高值为该高度的室内面积不能大于室内使用面积的三分之一。利用坡屋顶内空间作卧室或起居室时，房间需要一半以上面积净高高于2.1米。

在实际交易中，房屋买卖合同一般会明确约定房屋的层高。约定层高除需符合《住宅设计规范》中关于卧室与起居室的室内净高要求外，一般没有其他强制性要求。较之房屋面积，购房者给予房屋层高的关注度通常较低，于是一些房地产企业为了谋求更高的利润开始在房屋层高上做文章。司法实践中关于层高的纠纷，大多是因为交付房屋的实际层高低于约定层高，或约定层高不符合国家强制统一标准。

二、房屋买卖合同中层高纠纷之理论分析

（一）房屋买卖合同中层高纠纷的责任定性

1.是否构成欺诈

房屋买卖合同中售房者的欺诈行为，是指售房者在房屋买卖合同磋商阶段或者签订房屋买卖合同时，故意告知购房者虚假的房屋情况，或故意对购房者隐瞒房屋的真实情况，诱使购房者违背真实意思订立房屋买卖合同。

售房者在层高纠纷中的行为要构成民事合同上的欺诈需符合四个要件：首先，售房者要有具体的欺骗购房者的行为，且该行为一般为积极的行为，如故意编造层高信息等，只有在法律、合同或商业习惯中要求售房者有告知义务而售房者未履行时，沉默等消极行为才能构成欺诈。其次，售房者必须有欺诈的故意。这种故意不仅仅包含了售房者使购房者陷于错误的房屋层高信息认识的故意，还包含了售房者企图使购房者因为这种错误的层高认识订立房屋买卖合同的故意。售房者的欺诈故意本质上是对购房者订立房屋买卖合同意思形成自由的侵犯。再次，购房者要因为售房者的欺诈行为而对房屋的层高信息认识陷入错误，即购房者的认知错误与售房者的欺诈行为存在因果关系。如果购房者没有对房屋层高信息产生错误的认知，或虽产生错误认知，但不是因售房者的行为造成的，则不能认定售房者存在欺诈行为。最后，购房者要因为对房屋层高信息的错误认识导致最终订立了房屋买卖合同，没有最后结果的产生，售房者的行为亦不能构成欺诈。［1］

在司法实践中，由于购房者很难证明售房者有虚构层高信息的故意，故在房屋买卖合同层高纠纷中，售房者一般不会被认定为具有欺诈行为。例如，江西省张某春与景德镇Y房地产开发有限公司纠纷一案，经历了一审、二审与再审，法院也没有认定景德镇Y房地产开发有限公司关于层高的“买一层得两层”宣传属于欺诈。

2.是否构成违约

房屋买卖合同中售房者的违约行为是指售房者交付房屋质量、时间等与合同约定不符。

售房者在层高纠纷中的行为要构成民事合同上的违约需符合两个要件，即售房者交付的房屋层高与合同约定不符，且售房者无免责事由。前者为售房者构成层高违约的积极要件，后者为售房者构成层高违约的消极要件。

《民法典》第四百七十三条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定了商品房的销售广告和宣传材料涉及了具体的允诺，且该允诺对房屋买卖合同的订立或房屋价格有重大影响时，构成要约。故若售房者在销售广告或宣传材料中涉及了房屋层高的具体允诺，且购房者因为此允诺订立了房屋买卖合同时，售房者交付的房屋层高与允诺不符，亦构成违约行为。

3.是否构成意思表示错误

售房者在房屋买卖合同层高纠纷中构成意思表示错误是指售房者因为“笔误”等原因将正确层高误表示为其他数值，即售房者虽知其层高表意行为之客观意义，但由于文字使用错误，或表达方式错误，使表意数值与内心真实层高意思不一致，且售房者未认识到这种错误。售房者的层高意思表示错误，与层高欺诈行为不同，因为这不是其故意做出的不真实的意思表示。

在实践中，若售房者无法证明自己在层高意思形成、层高意思表达、层高意思传送或层高意思受领阶段存在表意与真实不符，则不能被认定为层高意思表示错误，反之，若售房者有充分证据证明，则法院可认定其为意思表示错误。例如，在山东省牛某菲与济南T房地产开发有限公司纠纷一案中，因为涉案商铺相邻房屋的层高均为2.9米，楼上住宅层高也为2.9米，且售楼处沙盘模型展示与项目总平面图均显示房屋层高为2.9米，法院判定涉案商品房买卖合同中济南T房地产开发有限公司将实际层高2.9米写成4.2米，属于笔误，是意思表示错误。

（二）房屋买卖合同中层高纠纷的处理方法

1.撤销合同

层高纠纷中撤销合同的情形主要有两种：一是，行为人基于对层高的重大误解订立了房屋买卖合同，符合《民法典》第一百四十七条规定情形，行为人可以申请撤销合同。二是，售房者在层高问题上使用欺诈手段促使购房者违背真实意思订立合同，或售房者明知购房者在层高问题上受第三人欺诈违背真实意思订立合同，符合《民法典》第一百四十八条、第一百四十九条的规定的情形，购房者有权撤销合同。

但实践中，很难认定房屋买卖合同双方存在重大误解或售房者在层高问题上存在欺诈行为，故购房者一般也很难因层高不符申请撤销房屋买卖合同。

2.解除合同

《民法典》第五百六十三条规定了当事人可以申请解除合同的五种情形：一是，不可抗力导致合同目的无法实现的。二是，合同期限届满前，一方明示不履行主要债务的。三是，当事人经催告，合同期限届满后的合理期限内仍未履行主要债务的。四是，当事人一方延迟履行债务或其他违约行为导致不能实现合同目的。五是，法律规定的其他情形，属于兜底性条款。［2］

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，房屋主体结构质量不合格的，买受人可以解除合同。

层高违约是否能构成合同解除事由的核心是判定层高违约是否会导致房屋买卖合同目的不能实现，是否属于房屋主体结构不合格，主要通过误差率、房屋是否具有特殊功能、国家建筑规范要求等几个维度进行衡量。司法实践中，法院对购房者层高纠纷中合同单方解除权的态度十分谨慎，一般认为层高的降低虽会影响房屋的使用功能，但不会造成购房者完全无法居住，不属于房屋主体结构不合格，故不会仅仅因为层高不符就判定购房合同解除。

人民法院对于合同单方解除权的谨慎态度，很大程度上促进了房屋买卖合同双方当事人的诚信交易。在传统观念上，习惯于将购房者置于弱势一方，但实际操作中，如果盲目放任购房者行使单方解除权，则会使售房者的权利无法得到充分保障。购房者并不是天然具有善意特性的合同参与者，现实中非善意的购房者也非常常见。例如，在房价下跌时，可能会出现以层高瑕疵为借口的恶意解除合同购房者，该类购房者为了达成解除合同的目的，不给予售房者任何补救的机会，或在售房者进行补救时拒不配合，使补救难度增大。该类购房者不但与契约公正准则相背离，还违反了民法诚实信用的根本原则。［3］

此外，人民法院对合同单方解除权的谨慎态度，也可以促进合同双方当事人的信赖沟通。在房屋买卖合同中，购房者与售房者的信赖关系较弱，一般缺少必要的沟通与交流。一些购房者在交易当中是非理性的、盲目的，一旦售房者出现瑕疵履行，首先追求的不是基于共赢的救济方式，而是追求对售房者予以惩罚的严格救济方式，这样不但不能充分合理地保护自身的合法权益，还可能会给双方都带来不必要的损失。慎用单方解除权，可以有效促进房地产市场整体的经济效益，充分体现现代合同法的信赖沟通精神。

3.继续履行或采取补救措施

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，房屋存在质量问题，在保修期内的，售房者应承担修复责任，因售房者原因导致购房者自行或委托他人修复的，修复费用及其他损失由售房者承担。《民法典》第五百八十二条规定了受损害方有权请求对方承担修理等违约责任。但《民法典》第五百八十条规定了三种不能请求继续履行的情形，即不能履行、不适于强制履行或履行费用过高和债权人未请求履行。

在实践中，由于层高问题无法进行修复，或修复的费用过于高昂，根据《民法典》第五百八十条规定和绿色原则的考量，除了复式房屋等特殊情况，法院一般不予支持购房者要求售房者对层高问题继续履行或采取补救措施的申请。

4.赔偿损失

赔偿损失是房屋买卖合同层高纠纷最常见的处理方式，但对于赔偿金额如何计算，法律尚无明文规定。《商品房销售管理办法》第二十条规定了房屋实际面积与约定面积不符时的处理办法，原则为：面积差绝对值在3%之内按实际结算，超出时购房者可退房，售房者返还房款及利息，购房者若不申请退房，实际面积大的，则由开发商承担超出3%部分房款，产权归购房者，实际面积小的，房地产双倍返还购房者差价房款。在实践当中，人民法院有时会参照面积纠纷处理办法计算层高纠纷赔偿金额。此外，人民法院有时也会采取建筑容积率折算赔偿金额，或通过司法鉴定对层高缩水房屋进行价格评估计算赔偿金额。

各类赔偿金额的计算方法，均为人民法院通过行使自由裁量权，结合层高误差程度、当事人有无过错及过错程度等因素进行的判定，无统一标准。

三、房屋买卖合同中层高纠纷之理论完善

（一）明确层高纠纷违约赔偿标准与计算方法

随着经济的不断发展，购房者对房屋居住质量的要求亦越来越高，层高作为房屋质量的重要决定因素之一，理应受到与房屋面积同等的重视。故针对于层高纠纷问题，国家应尽快出台违约赔偿标准与计算方法，使解决层高纠纷有法可依、有章可循，能最大程度地保障房屋买卖合同双方当事人的权利，同时也可以减少法院在审理案件时自由裁量的空间，防止审判权力的滥用，对民事权利主体的利益造成侵犯。

（二）引入惩罚性赔偿

《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿规定，在实践中，并不适用于商品房买卖领域，但随着商品房市场的快速发展，商品房已成为市场中流通的普通大宗商品，与日用品等常见的商品并无本质上的不同。在商品房买卖领域引入惩罚性赔偿机制，对于恶意侵权、滥用权利等情形能形成有效遏制，利于房地产交易市场保持健康发展。［4］

（三）完善处理层高纠纷法律体系

层高纠纷中层高不符行为的定性及处理办法规定不明晰，且相关规定散见于不同的法律与司法解释中，缺少系统性与体系性，给人民法院审理案件与合同当事人维权都带来了很大的难度，完善处理层高纠纷法律体系的要求亟待实现。最高人民法院可以对层高纠纷出台专门的司法解释，界定层高不符不同情形的法律性质，并针对不同情形制定出完善的解决方案。例如，参照面积纠纷，给予善意购房者一定的退房权利等。［5］