合肥市房价影响因素的实证研究

潘和平，何 润

(安徽建筑大学 经济与管理学院，安徽 合肥 230000)

合肥市从2009年的房屋成交均价4 065 m2到2019年房屋成交均价18 631 m2，房屋均价上涨过高、过快，部分区域房价已经超出居民经济的承受能力。研究合肥市的房价影响因素，对未来合肥市的发展至关重要。李继玲[1]通过收集2006年-2016年商品房相关数据，分析了推动房价上涨的主要原因。孟庆斌、田洋、徐忠分析了经济因素与房价波动的关系[2-4]。王元华[5]研究了城镇化与房地产市场发展的关系。党光远[6]从供需角度建立模型，分析出唐山市房价影响因素。综合上述文献，房价影响因素错综复杂，其中，市场供需关系是影响房价的一个重要因素。因此，本文从供需角度来分析合肥市商品住房价格影响因素。

1 指标设定与模型构建

1.1 模型指标选取

本文从供需角度入手，分析经济指标，统计相关数据，运用多元线性回归分析方法探讨影响合肥市商品住房价格的具体因素。所有数据来自于中华人民共和国国家统计局及合肥市统计局统计年鉴。指标变量如表1所示。房价影响数据如表2所示。

表1 指标变量

1.2 基本原理

多元线性回归模型见公式(1)，在实际经济问题中，一个因素指标的变化通常是受到其他多方面的因素影响。

其模型结构形式：

Y=β+β1X1+β2X2+β3X3+……BkXk(k=1,2,3，……n)

(1)

1.3 模型构建

根据多元线性回归模型，选取可能影响合肥市商品住房价格因素：X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7进行综合分析，可以得出合肥市商品住房价格的线性多元回归模型：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+ε

(2)

式中：因变量Y代表合肥市商品住房每m2销售价格；ε代表随机干扰项，该模型含有多个自变量。

表2 合肥市2009-2018年商品住房价格影响数据

表3 各变量指标间相关性

2 实证结果与分析

2.1 相关性分析

各指标变量相关分析如表3所示。从表3知，X1、X2、X3、X4、X7分别为0.686、0.946、0.892、0.944、0.792且分别在5%和1%的水平下呈现显著状态，表明在选取变量中，除X5、X6外，其他变量指标对于合肥市商品住房价格均存在不同程度显著性。其中选取的变量之间的相关性比较强，可以判断其具有多重共线性的特征，为消除此影响，本文将采用逐步多元线性回归分析法。

表4 模型摘要

2.2 基本检验结果分析

通过SPSS分析软件对上文数据所筛选出的可行性变量指标进行逐步多元线性回归分析而建立的5组模型数据如表4所示。从表4可以看出，首先引用的变量为X1，其R、R2值分别为0.686、0.471,在2、3、4、5组模型中，分别引进X2、X3、X4、X7、其R、R2，调整后的R2值均有所递增，证明其模型拟合度更好，确定最终模型的变量为X1、X2、X3、X4、X7五个变量对合肥市商品住房销售价格均存在不同程度影响。5组模型的方差结果如表5所示。回归模型1、2、3、4、5的F统计量对应的P值分别为0.028、0.000、0.001、0.003、0.004，2组模型中F统计量对应的P值<0.001，因此该模型的回归方程显著，商品房销售均价与常住人口，城镇人口比重之间存在明显的线性关系。5组模型的常数项以及核心自变量系数值，并且对模型进行了显著性检验，如表6所示。从模型5看出，常数项值为6 175.822，X1、X2、X3、X4、X7的系数分别为18.596、88.683、-0.602、10.415、-2 182.907。各变量在5%水平下显著，可以确定合肥市商品住房价格模型为：

Y=6 175.822+18.596X1+88.683X2-0.602X3+10.415X4-2182.907X7

(3)

表5 方差分析

表6 系数表

3 结 语

从回归模型结果可以看出，合肥市商品住房价格影响因素：所选取的变量指标中，除人均可支配收入，基准利率对商品住房价格呈负相关外，其他所选取的变量指标与商品住房价格呈现正相关。本文只是针对合肥市商品住房价格影响因素做出的线性回归分析，得到的结论及提出的建议。不同城市商品住房价格各不相同，其影响因素的变量指标及程度也各不相同。