不动产首次登记风险防控方法研究

于晓丹

摘要：随着我国法律制度的不断完善，不动产统一登记已经全面实施，但总体来说，我国不动产登记仍处于过渡阶段，在政策、机制体制、措施上还不够完善，尤其是不動产首次登记，在实际工作过程中依然存在着许多问题，导致不动产首次登记面临诸多风险。本文将具体分析不动产首次登记的含义和重要性，并分析在实际工作过程中不动产首次登记所面临的风险，并提出具体的解决对策，促进我国不动产登记工作的完善和发展。

关键词：不动产;首次登记;风险防控;措施

随着社会经济的不断发展，国家监管力度的不断提高，对不动产登记的要求也越来越高。2017年自然资源部出台了《压缩不动产登记时间实施方案》，对不动产登记提出了新的要求。为了促进社会经济发展，维护人民群众的利益，满足人民群众的需求，应该更加严格要求不动产登记工作，明确不动产登记的内容和流程，强化不动产登记过程中的监管力度。在不动产登记工作中，不动产首次登记仍存在诸多问题和风险，影响着不动产登记工作的开展。如何对不动产首次登记风险进行防控，成为了不少学者的研究目的。

1 不动产首次登记的含义和重要性

不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家不动产登记有关部门将不动产物权变动情况记载于不动产登记簿上，并可以供公共群众查阅。不动产登记是物权的一种公式方法，一般情况下，只有进行了登记才能够发生不动产物权的设立、变更，法律有规定的除外。而不动产首次登记是不动产登记的一种，是《不动产登记暂行条例》的首创。主要是指不动产物权的第一次登记，如果不动产没有进行首次登记，是不可以进行其他类型的登记办理的。因此，不动产首次登记也可以说是其他类型登记的前提。在《不动产登记暂行条例》中，明确规定了不动产首次登记的流程、内容和准备材料，为了保障首次登记的准确性，需要申请人提交登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书等材料，并需要登记人员对材料进行准确的审查和核实。通过不动产首次登记，可以有效的避免不动产重复登记的现象，更加方便对于不动产的管理，和保护不动产物权人的权利和利益。

2 不动产首次登记过程中出现的风险

2.1 登记内容不全面的风险

目前，国家对于不动产首次登记的重视程度很高，在机制体制上也逐渐健全，但是对于不动产首次登记的内容，还存在诸多方面的疏漏，导致不动产首次登记在实际过程中可能出现登记范围疏漏的风险。例如，对小区会所进行首次登记时，存在诸多争议。小区会所是指建设工程规划中明确规划为会所的服务设施，根据我国《物权法》规定，在进行房屋初始登记办理过程中，建筑规划内业主共有的道路、绿化、公共设施归业主共有，但是对于小区会所的权属规定却没有明确的要求。当开发商对小区会所进行首次登记时，难以确认小区会所的权属规定，导致登记工作难以顺利进行，出现在内容上的缺漏。再比如，对小区配套幼儿园进行不动产首次登记时，也难以确认小区配套幼儿园究竟是归业主共有、开发商所有还是教育行政部门所有，导致不动产首次登记难以顺利进行。像小区会所和小区配套幼儿园一样在初始产权归属上出现争议的还有卫生医疗用房、社区用房等。

2.2 地下部分的登记风险

关于地下部分的不动产首次登记中，首要的难点就是地下部分的确权问题。确认地下部分的所有权是开展不动产首次登记的前提。但是，在实际工作中，关于地下部分的确权却产生许多的争议，最大的争议在于城市小区地下停车位和地下人防工程的确权，以地下车库为例，《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据《不动产登记条例实施细则》的定义，不动产单元是指权属界限封闭，且具有独立使用价值的空间。”而地下车库内的具体车位，一般权属界限并不封闭，难以单独划分不动产单元，对购买地下车库的权利人来说，这一结果不能解决，其要求发放独立产权证书的需求，无法有效保证其应取得的权益。在地下人防工程确权过程中，由于国家并未对其物权属性进行清晰的界定，其产权归属也仍处于模糊状态，一部分人认为应该归国家所有，一部分人认为应该归国家和开发商共有，地下部分的确权问题，导致了地下部分不动产首次登记工作无法正常开展。对于不动产登记机构来说，此类业务不仅复杂程度高，而且存在政策空白。

2.3 压缩工作时限带来的风险

2019年，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》，要求各地在确保登记移交到位、人员划转到位的基础上，进一步简化登记流程，提高等级效率，压缩不动产等级的办理时限。压缩工作时限，在一定程度上提高了登记的效率，节省了时间，为百姓带来了极大的便利。但是，压缩工作时限对登记机构和登记人员同样也是一种考验，需要建立完善的信息共享集成，还需要登记人员具备较强的业务能力，熟练掌握不动产登记的相关法律法规。但是目前我国许多登记机构，在组织和登记人员团队建设上仍存在着诸多问题，导致出现登记风险。

3 如何进行不动产首次登记的风险防控

3.1 完善不动产首次登记的内容和步骤

在不动产首次登记过程中，要完善不动产首次登记的内容，对于在登记过程中出现的漏洞要及时进行分析，可以积极借鉴国外的立法经验，根据我国《物权法》的实际规定和社会的实际状况，制定出更加细致、完善的不动产首次登记准则，尽可能地将所有不动产首次登记可能出现的情形，如小区会所、幼儿园或地下部分的登记情况一并考虑在内，根据实际情况和《物权法》规定对这些有争议的不动产进行确权，并进一步明确登记机构在审查过程中的步骤和流程，严格规范审查操作，避免出现因为不动产首次登记错误而产生的法律纠纷，保护不动产物权人的合法权益。

3.2 加强登记人员团队建设

其次，由于工作时限被压缩，对于登记机构的登记人员来说，要不断提高其专业素养，提高登记人员的专业能力，保障不动产首次登记的顺利进行。在具体实践过程中，首先需要对不动产首次登记部门进行整改，明确登记人员的行为准则要求，加强部门内的监督。其次，在招聘登记人员时，要提高登记人员的准入门槛，招聘专业素养较强并且责任意识较强的登记人员，保障登记团队的专业性。最后，对于不动产首次登记部门内已有的登记人员，还要定期开展培训，通过培训等方式不断培养登记人员的专业能力和责任意识，提高不动产登记团队的整体水平。

4 结语

总而言之，不动产首次登记是不动产其他登记的前提，是保障不动产物权人权利，保障我国经济高速发展的重要措施。因此，各有关部门和登记机构要重视对不动产首次登记的重视，研究在不动产首次登记过程中所面临的风险，根据我国法律规定和实际情况完善不动产首次登记的机制体制和内容，提高登记人员的专业素养，并加强宣传，提高申请人的认识。通过一系列的措施，可以促进不动产首次登记的完善，有效地加强风险防控，更好地保障不动产物权人的合法权益。

参考文献：

[1]张占军.不动产首次登记风险防控策略分析[J].智库时代，2019（27）：5+8.

[2]何炜荣.不动产首次登记风险防控策略分析[J].住宅与房地产，2018（34）：25.