房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理

董习平

摘要：近年来国家针对房地产行业也推行了各种促进政策，我国房地产行业的发展之路也越来越趋于理性化，房地产行业要想在理性化市场的约束下实现更加长远的发展目标，就必须要结合自身的实际情况做好房地产工程在建设当中的成本控制工作，并按照精细化管理要求做好对房地产工程建设的成本控制效率和成本控制质量。基于此，文章就房地产工程建设在成本控制过程当中遇到的问题进行了论述，通过论述并提出了解决成本控制问题的办法，以期为房地产行业更好的利用成本精细化管理手段控制成本工作效率提供有价值的参考。

关键词：房地产工程;成本控制突出问题;精细化管理

1 开展全程成本管控的重要意义

1.1 成本管控方式

就房地产企业发展来讲做好成本控制是房地产企业获取更多经济效益和社会效益的关键所在，房地产企业在项目开展前首先确定好成本控制的演算标准，并把成本控制标准全面贯彻到企业的整体成本管控体系当中，另外，房地产企业在展开成本控制时一定要明确各个阶段的成本控制目标和做好对隐藏环节的剖析工作，确保成本控制目标在部门职责范围内进行进而为企业实现成本管控目标打下坚实的基础。

1.2 成本管控重要性

房地产项目建设具有工程量大和施工周期长的特点因此会需要大量的成本投入，这些投入涉及范围较广其中，土地资源费用，工程建设费用，人工成本费用等费用占据的比重较大。所以这就要求房地产企业在开展成本控制工作时必须要具备较强的专业性和相关的管控力度，才能实现对项目成本的有效管控。尤其是房地产企业要想提升自身的管控水平，就必须先从成本控制环节入手，通过全面完善企业财务体系，保证企业在项目当中获取更大的经济效益。

2 成本控制突出问题

2.1 成本控制意识不强

虽然我国房地产企业在行业发展当中取得了一定的成绩，但是一些房地产企业在成本控制管理上的意识并不是很高，有些企业财务部门在成本控制管理上仍旧处于基础财务核算方面，并没有对工程各个阶段和工程隐藏环节的成本控制给予足够的重视，而是把成本管理重点都放在了总投资上，造成工程建设资金成本存在很大的泡沫成分。目前，造成这一问题的原因主要是成本预算人员专业性不足，相关预算知识匮乏，对于材料市场价格了解不深，不能有效运用预算知识和相关技术方法，在成本控制能力方面跟不上企业发展需求。

2.2 成本管理体系不够完善

2.2.1 就房地产企业项目开发而言，房地产企业对于成本核算的重视程度不够，对于成本管理的意识不强。首先，大部分房地产企业过于注重工程造价的管控，忽略了工程造价之外的一些隐性费用对于工程整体造价控制的影响。工程造价之外的隐性费用控制不当，使得房地产企业在项目开发当中额外成本支出的比例增大，房地产企业资金的利用率受到了严重的影响。

2.2.2 随着成本控制理念的深入很多房地产企业也都制定了相关的成本控制管理体系，但是由于体系制定的不够完善和之前企业成本核算基础的不牢靠，使得一些房地产企业并没有把管理费用和辅助费用进行明确的划分，使得项目成本评估流于表面，费用数据泡沫成分较大，给房地产企业在成本核算准确性带来了不小的影响。

2.3 投资方面缺乏科学指导

投资是房地产企业发展当中的一个非常重要的目标，房价上涨前，一些房地产企业就已经买到了很多地皮的归属权，当房价快速上涨时房地产企业也就会顺理成章的从购买的地皮当中直接获取到更大的利润。由于获利大变现快，一些房地产企业在没有细致的调研的情况下就开始盲目的大量购置地皮，购买之后马上就投放市场开始买卖，可是在开发地皮当中，经过项目成本分析，发现地皮开发的成本远远要高出企业的开发能力，并且开发房地产涉及到的政府要求费用和地面建筑物的处理费用其核算成本要远远高出企业的承受范围。

3 成本控制精细化管理要点

3.1 完善成本控制體系

建立完善的成本控制体系，是确保房地产企业实现经济效益最大化的重要保证。首先，房地产企业在开展项目成本控制时应先做好对项目总投资，项目施工周期，项目开发销售及项目经济利润等方面的细化管理工作通过精细化管理手段规范好房地产成本控制体系。其次，强化成本控制管理人员的责任意识，明确成本控制组织结构，确保房地产成本管理控制工作预算合理，结算高效。第三，建立完善的考评制度，严格按照考评制度来规范各个岗位的工作职责，做到奖惩分明，促进员工在成本控制当中工作热情。最后，树立全体员工集体意识，明确成本管理并不只是企业和管理人员的事情，公司全员都有参与进来，都要发展自身在成本控制当中的作用，只有这样房地产企业才能在激烈的市场竞争当中站稳脚跟，才能获取到更大的经济效益。

3.2 加强投资科学化

随着时代的发展房地产行业的发展也出现了平缓和稳定的局面，对于来之不易的大好局面房地产企业在投资过程当中也要时刻保持一颗冷静的头脑，不要盲目投资，使企业出现成本超出控制范围的问题出现。企业如果投资一定要按照科学化的指导措施进行投资，企业成本管理部门在做好对投资项目风险评估和分析的同时，也要对项目所在区域政府的相关要求有所了解，只有全面解读政府针对房地产企业开发的相关政策和规定，企业才能科学精准的做好成本的核算，才能更好的做出是否要在该区域投资的正确判断，所以，企业只有规避了可能存在的风险系数，企业项目投资回报才能达到预期目标，企业成本控制工作质量才能得到全面的提升。

3.3 构建全面预算体系

建立系统化预算管理体系，对于房地产企业成本预算管理工作向着规范化方向发展有着十分重要的意义。第一，成本控制人员在开展成本预算管理工作时，一定要遵循收入定支出的基本原则科学合理的把握好时间以及各部门之间的层级关系等要素。第二，成本预算管理人员在制定阶段性计划时，一定要按照精细化管理要求，按照季度，月，周等时间单位做好对成本目标的精细化管理。第三，确保企业整体战略目标能够在各个工作岗位当中得到有效的落实，严格执行监督管理制度，把企业整体战略目标责任落实到位。

3.4 加强成本全过程控制管理

房地产工程在施工过程当中由于工程成本控制与管理工作并没有完全实现，成本控制管理工作缺乏可靠的控制依据，所以针对房地产项目施工过程当中的成本控制管理难度非常大。所以要想做好对房地产工程在全过程当中的成本管理，就必须要在工程施工前，做好工程在准备阶段的施工材料，施工设备，施工计划等的控制与管理，避免施工计划和施工设计存在质量问题，造成工程在施工当中出现过多的设计变更问题。另外，工程在实际施工前设计人员和施工作业人员一定要做好技术交底工作，做好对施工方案和施工设计的分析与评估，避免工程在施工当中出现额外投入和技术更改问题，把可能增加成本的因素降到最低。

4 结语

综上所述，严格落实房地产成本控制细化管理措施对于有效解决房地产成本控制管理当中的突出问题有着十分重要的作用。对此，房地产企业在成本控制过程当中，一定要树立科学的成本控制意识，落实好精细化管理措施，明确房地产成本控制责任，为房地产企业更好的开展成本控制建立一个较为完善的成本控制体系，确保房地产企业能够运用科学的投资理念去对房地产企业成本目标进行控制，进而为房地产企业在各个施工阶段的成本控制打下良好的基础。

参考文献：

[1]苏振亚.房地产成本影响因素及其精细化管理[J].建材与装饰，2018（9）.