个人住房贷款业务及其风控措施

张海龙

随着我国住房市场化进程的不断推进，我国个人住房贷款规模不断扩大，保守估计其余额已逾30万亿元，其在居民个人贷款总量的占比已近70%。近几年来，房屋交易量大，除刚需自住房外，房产投产属性被持续挖掘，致使房地产市场风险变得愈趋复杂。房价的单边持续上涨，导致普通收入居民家庭一次性付清高额房款难度加大，商业银行的个人住房贷款就成为普通百姓的不二选择。对于普通居民来讲，了解个人住房贷款及其风险意义重大。

个人住房贷款有什么特点

个人住房贷款，从业界专业用语来讲，指的是个人用于购买住房的按揭贷款。一般情况下，在个人住房贷款全链条中，涉及银行、开发商和购房人（包括企业法人和居民个人）。商业银行与房地产开发商签署合作协议后中，购房人在购买该开发商开发的房子时，如不能一次性付清房款时，就需要贷款。购房人提出贷款申请，商业银行以购房人拟购买的住房做抵押向购房人发放贷款。贷款购买的房屋一般分为两种，一是商业用房;二是居民住房。从贷款额度和比例上看，不同银行规定各有不同，但基本上首套房的能贷到70%，二套房可以贷款60%。贷款利率也不一样，首套房利率目前一般在5.1%左右，二套房利率要高一些，目前是5.25%左右，贷款利率根据人民银行规定可以选择固定利率也可以选择浮动利率。从个人住房贷款还款方式上看，基本上都是分期还款，可以等额本息还款，也可以等额本金还款。

一是长期性。个人住房贷款的期限最高可以贷到30年。当然，因家庭财产收入不同，购房人可以灵活选择贷款期限。贷款期限长，对于普通家庭而言，能够减轻还款压力。二是政策性。我国个人住房贷款业务是伴随着住房货币化改革产生的，随着住房贷款总量不断增大，我国个人住房贷款业务还成为了国家宏观调控的重要工具。经济不景气时，国家就可能推出一系列优惠政策，包括降低利率、降低首付比例等，推动和鼓励住房消费;相反，经济过热时，限制政策就会相继出台，例如：针对房地产过热出台的限贷、限购政策;三是投资性。随着时代的发展和社会的进步，居民财富累积速度加快，在投资渠道较窄的环境下，投资人在我国住房消费品属性的基础上叠加了投资品属性。购房住房不是为了住，而是为了增值后卖，导致最近几年房地产行业发展态势火热，房价一路上升。客观上讲，房产价格走高，购房成为一种避免资产贬值的方式，是好事。但过度投机而不是真正投资，炒房团来也匆匆去也匆匆，扰乱了房地产市场的健康发展，这种乱象必须警惕并予以根治。

购房人如何规避住房贷款风险

银行从事的就是风险业务。任何贷款包括个人住房贷款都存在风险。但由于个人贷款业务涉及千家万户，与我们普通老百姓的生活密切相关，我们就更要重视个人住房贷款的风险。人住房贷款具有长期性的属性，贷款期限少则三、五年，多则二、三十年，一旦发生问题，对贷款银行和贷款购房人来讲，都可能面临资产损失。那么，对于因生活需要购买住房而不是用来投资的普通购房者来讲，如何有效规避风险呢？

一是在选购住房时，要在适当的时机、适当价位出手。适当时机，指的是自己的收入水平能够负担偿还贷款本息的前提下，因入城工作、结婚以及改善住房等刚需情况下，不是为了投资需求;适当价位，指的是购房人能夠承受的住房交易价格，要充分考虑地段、交通、教育资源等因素，多相权衡进行选择。

二是贷款偿还方式选择分期偿还。由于个人住房贷款的金额相对于家庭收入而言都很大，在贷款期限选择上，最好选择期限长一些，拉长偿还贷款的期限，月供就会降低，这会令借款人还款压力大大下降，而且其信用风险也大大下降。

三是留足备用金。切不可把自己及家庭的预期收入的50%全部足额用于偿还贷款本息，就是说，家庭收入要留有余地。预期未来多年内，家庭收入除了偿还贷款本息后，能够满足基本日常生活和孩子入学、家人就医就需求。这就要充分权衡评估，要合理设置还款期限、还款金额和还款方式。

银行如何控制住房贷款风险

对于银行来讲，有效地控制住房贷款风险意义重大。目前，各家商业银行依其风险偏好，都在加大信贷结构调整力度，即力求降低对公贷款比重，持续增加个人贷款比重。加之居民自住或改善居所环境、投资热情加大等因素，我国个人住房贷款业务持续火爆，个贷总量已逾30万亿元。数量如此庞大的金融贷款，一旦出现系统性风险，其后果不可想象。从影响银行个人住房贷款风险的成因分析，无外乎有以下四个方面：一是宏观大环境的影响。不同的经济周期、不同的行业政策和信贷政策、贷款价格利率等都会对个贷风险形成影响。特别是经济周期同银行信贷风险相关度非常高。经济上行，居民收入增加，个贷风险相对较小;经济下行，断供可能性增大，个贷风险增加。商业银行的信贷政策会响应国家宏观调控需要，在贷款利率调整时，对借款人支付的利息会产生正负影响;二是合作方影响。合作方主要指的是房地产开发商、房产中介公司等。房地产开发商为了快速销售房产、及时回笼资金等自身利益需求，违法违规，虚假交易背景、制作虚假销售合同套取银行信贷资金等;房产中介公司变相提高佣金、隐瞒真实信息欺诈银行和购房人、签订不规范的协议以及在协议中不明晰权责关系等导致发生纠纷从而形成贷款风险;三是贷款人自身因素影响。贷款人的家庭发生变故、收入降低或其他刚性支出增加，自身信用偏好发生改变（如房价大幅下降导致其主观还款意愿不强甚至不想还款）等等，都可能影响贷款不能按期按时还上，继而给商业银行带来风;四是银行自身因素影响。在商业银行经营管理中，工作人员、服务流程、操作系统等因素也是引起信贷风险的重要原因。诸如：工作人员操作失误、不按照规章制度执行，银行内部制度缺陷、流程不规范，以及商业银行内部操作系统功能与实际不匹配，都可以导致信贷风险出现。

衡量商业银行信贷风险的指标主要有两个，一个是不良率，一个是逾期率。所谓不良贷款，指的是在金融机构贷款余额里，不良贷款所占的比例。根据逾期时间不同，分类为不良贷款和逾期贷款。不良贷款又分为五类，即贷款五级分类：正常类、关注类、次级类、可疑类、损失类。逾期贷款一般指暂时由于各种原因购房人还不上贷款本息了，俗说的“月供断了”，但断供时间一般不能超过3个月。银行在信贷资产质量上，主要考核两个指标：不良贷款率和不良贷款额。“率”要降低，有效手段之一是需做大分母，既要加大个贷投放，通过总量增加对指标予以稀释和修正; “额”要降低，就是尽可能通过多种手段收回不良贷款和逾期贷款。

银行风险管理是一个动态过程，由贷前管理、贷中管理和贷后管理三个阶段组成，伴随着从业务的产生到贷款结清的全周期。在贷前管理环节，银行的客户经理要严格执行产业政策、信贷政策和相关制度制定，综合研判贷款客户，对客户“验明正身”，主要考察贷款人及其配偶的家庭情况、工作情况以及过往贷款经历、还款情况等。重点判断贷款人及其家庭总收入能否覆盖住房贷款与其他生活支出，及是否有稳定、持久的还款能力;贷中管理重在勤走访，与贷款人勤沟通。如发现风险隐患，早预警早处置，把风险控制在萌芽时期。这既是对贷款人负责任，避免其信用持续恶化，影响贷款人的日常生活，更是减少银行贷款损失的重要抓手;贷后管理重在止损。在贷款人的贷款出现逾期，多次催收无果的情况下，预示着该笔贷款出现实质不良和风险，必须对合同进行终止。此时必须办好各种后续手续，例如风险报告测评以及责任认定等等。通常为拍卖抵押物、法律诉讼担保人责任、上门催收等方式尽量减少银行可能产生的损失。

“房子是用来住的，不是用来炒的”。对于银行来讲，要合理优化信贷结构，避免盲目扩张个人信贷市场;对于普通居民来讲，更要理性地对我国房地产市场进行判断，“房住不炒”，确保安居乐业和资产安全。

（中国建设银行长春二道支行）