浅谈不动产租赁业营改增中的问题与对策

文| 陈琪香

在营改增全面施行的背景下，意味着我国迎来新税法，虽然大部分人认为营改增政策的施行可以起到税负减少的作用。实则不然，营改增的施行仅是针对一部分企业来说起到明显的受益效果，而其它部分企业，3营改增的提出则间接增加了企业的税负，其中不动产租赁行业就是典型代表。不动产租赁在具体发展过程中，因其营改增的渗透而产生诸多问题，如何进行问题的有效应对，俨然成为不动产租赁企业的主要任务。也正因此，进行营改增背景下不动产租赁问题及其对策的深入研究具有重要现实意义。

营改增下不动产租赁存在问题分析

纳税人身份认定问题

基于对营改增的施行，不动产租赁行业发展过程中，原本的5%营业税转变为11%的增值税，并且在具体经营发展过程中，进项税可以利用增值税发票进行抵扣。在此背景下，不动产租赁行业的整体税负呈现增高的态势。当前营改增政策的实施，其中包括若企业年度销售额低于500万，则可以开展小规模的纳税人资质认定，而企业在获取纳税人资质后，其计税工作的开展可以利用简易计税法，增值税税率体现为5%。针对个人出租、个体工商户出租以及其它建设收入而言，计税方式会按照简易计税法，并且税率体现为1.5%增值税的减征收税率。但是企业在缴纳增值税并利用简易计税法计税过程中，无法进行进项税的抵扣，这就意味着在营改增实施的背景下，企业税负压力会受到纳税人资质认定的影响。

异地不动产纳税申报问题

依据对营改增政策的分析，不动产租赁企业在开展业务活动过程中，倘若业务所在地与企业所在地不处于同一地区，意味着企业需进行增值税的预交，倘若企业未开展增值税的预交，那么企业无法正常开展增值税的缴纳。举例说明，若Z企业位于A市，而Z企业在B市开展相应的不动产租赁业务，因为Z企业所在地与企业在B市所开展的租赁业务不在同一地点，那么Z企业需要进行正税款的缴纳，其缴纳金额为企业租赁业务开展金额的“金额÷（1+11%）×3%”。而等到预交申报完毕，Z企业需在所在地按照影响增值税缴纳方法开展增值税的缴纳，此时Z企业需要缴纳的增值税金额为“金额÷（1+11%）×11%”，而针对进项税可以利用企业在业务开展过程中产生的增值税发票进行抵扣。

不动产租赁复杂性问题

针对不动产租赁业务的开展，具备一定的复杂性和繁琐性，所以不动产租赁企业的财务管理工作在营改增背景下变得更为复杂和困难。当前，不动产租赁业务开展主要包括长期租赁和短期租赁两种。其中短期租赁业务的开展主要是对承租人短期租赁需求的满足，并且其操作过程相较更为简单；而长期租赁的开展，主要包括售后回租、长期租赁两种形式。而针对不同产所有权而言，租赁企业主要包括自行开发或、委建工程的不动产，或这是企业从房地产开放商手中购置的不动产。在此背景下，营改增施行导致不动产租赁业务开展变得更为复杂，企业在进项税、租金收入等方面存在界定问题，进而增加企业财务管理与财务核算工作开展难度。

营改增下不动产租赁的应对策略

进行计税方式合理选择以及纳税人身份的不同认定

在营改增实施背景下，企业需要依据不同的纳税人身份认定，采取不同的增值税税率来开展相应的增值税纳税活动。在通常情况下，不动产租赁企业以往的5%营业税转变为11%的增值税，但是在纳税过程中企业可以利用增值税发票进行进项税的抵扣，而按照营改增政策要求，企业进行增值税的缴纳，其活动发生时间与企业获取租金预收款的时间为同一天，所以纳税人企业在营改增实施背景下受到某些因素的影响极易出现前期准备不充分的现象，进而导致企业在增值税缴纳过程中没有发票来用于进项税的抵扣，使得企业的税负压力呈现出明显增大的趋势。鉴于此，为避免企业在增值税缴纳过程中出现税负压力增大的现象，企业在进行纳税人身份认定期间，需要结合具体情况进行进项税发票开具、管理工作的强化，避免出现无发票进行进项税抵扣现象的出现。另外，中小型不动产租赁企业，可以依据自身发展情况继续拧小规模纳税人资质的认定，选择合适的发展方式来推动企业朝着可持续的方向不断迈进。

进行企业业务涉税处理能力的提升

在营改增背景下，不动产租赁企业在具体发展过程中，其业务开展表现出较强的复杂性，并且企业涉税财务管理工作的开展也面临着艰巨的困难和挑战。基于此，企业需要依据自身不动产业务涉及范围，在具体财务管理过程中对不同租赁模式，体现为短期租赁、直租。另外，营改增背景下不动产租赁业务异地开展存在较强的复杂性，所以企业应结合具体情况构建完善且独立的管理小组，主要负责对不动产租赁业务的统计、核算以及申报，避免出现因企业异地增值税预缴纳开展不及时而对企业增值税的缴纳产生严重的影响。

进行不动产租赁纳税办法的合理规划

在营改增全面施行的背景下，不动产企业需要在营改增初步施行阶段进行优惠政策的充分抓牢，并以此为依据进行企业纳税管理过渡的有效开展。依据对以往有形动产租赁在营改增背景下的具体开展，对营改增实施前成效的项目与租赁合同进行梳理，针对在营改增实施前已经成效的合同，需要及时按照规定要求进行税款的缴纳。与此同时，企业需要求相关纳税工作人员对营改增文件、政策进行掌握和了解，结合自身实际发展情况构建完善的纳税筹划方法，确保企业在营改增全面施行阶段可以平稳过渡，降低不动产租赁企业所面临的税负压力。

进行进项税抵扣期的合理更改

不动产租赁在具体业务开展过程中，其营业前期与后期之间存在一定的税负差异，而正因税负前后差异的影响，导致不动产租赁业务开展呈现出“头重脚轻”的现象，导致税负的分布呈现出不均匀的现象和问题。而针对此类问题的解决，不动产租赁企业可以依据实际情况，对其项目进行收入型计税方法的应用。就是在具体业务开展过程中，以分期计划的方式来进行不动产租赁业务进项税的支付，实现在各个经营时段进行计提折旧的分配，以此用来抵扣各个阶段所产生的进项税，或者是利用分期计划来抵消销项税额，进而提升不动产租赁业务开展过程中税负分布的合理性与均匀性。

其它事项

不动产租赁企业可以结合以下方面来实现对问题的有效应对：（1）进行住房租赁税费的优惠。针对营业税制的施行，其中对个人住房进行3%税率的规定，并且不区用途。与此同时，在此基础上进行税收的减半。而针对营改增的施行，对个人出租用房提出相应的税收优惠，在具体费用征收过程按照3%税率进行征收，然后进行征收的减半。（2）进行税率设计。针对我国新税法的提出，其主要目的在于不减少国家财政税收；不加大企业纳税人的负担；不增加新税税率的复杂性和困难性，最大化发挥出增值税的中性调节作用。

而针对不动产租赁行业的发展，获取进项税的主要突进为不动产的购、建，但是因不动产租赁具备一定的复杂性和特殊性，所以不动产租赁行业无法进行单独存在，需要有相互衔接的企业来开展业务。所以，针对不动产租赁行业增值税的缴纳，应结合建筑行业与不动产行业的税率进行综合性计算，并且在具体税率制定过程中，需要秉持着更改前后税负基本保持不变，或者是更改后其企业税负可以在一定程度下降低的原则。以此实现对企业税负压力的减少，避免企业因纳税额增大而导致经济效益创造效果受到影响。

结束语

综上所述，当前营改增俨然成为我国新税务主体，意味着不动产租赁行业进行营改增的革新发展为必然发展趋势。但是受到诸多因素影响导致当前不动产租赁因营改增而产生诸多问题，需要通过当前存在问题的深入分析，提出针对性应对策略，实现对不动产租赁行业税负压力的保持，帮助企业更好的过渡到营改增发展阶段，推动不动产租赁企业长久发展。