网络司法拍卖之不动产流拍检视

陈锦红，张雨蒙

（湖南大学，湖南 长沙 410082）

引言

执行不能和执行难是影响执行结果的主要因素。现阶段，“执行难” 面临查人找物难、应对规避执行难、财产变现难、有效管理难四大难题[1]，其中财产变现难是最具可控性的，也是法院破解 “执行难” 的关键。为切实解决财产变现难题，浙江法院在淘宝网进行网络司法拍卖的模式得到认可并得以普及。2018 年挂网法拍标的物553281 件，不动产有414916 件，占比74.99%，在不动产中，住宅有227770 件，占比53.04%。①搜狐网.2018 法拍市场回顾（数据统计日期2018.1.1-2018.12.18 ）[EB/OL].http://www.sohu.com/a/286082168_120048169.不动产尤其是住宅涉及的法律关系复杂，拍卖结果不仅影响网拍实施效果，还关系着民事执行效果。但是，学术界关于网络司法拍卖制度的研究，多集中在最高人民法院颁布《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》前后，内容上主要涉及对制度本身的解释性分析和可行性探讨，很少从实证角度对拍品流拍这一具体问题进行深入解析，关于不动产流拍的实证分析更是少见。“我国网络司法拍卖不动产流拍问题” 尚缺乏系统的实证研究；在研究对象上也多局限在浙江法院。由此便引出以下三个问题：考虑到地区发展的差异性，浙江法院网络司法拍卖的实施情况是否能代表全国发展水平？自网络司法拍卖制度普及以来，其他地区法院的网络拍卖实施效果如何？在实务中，造成网络司法拍卖不动产流拍结果的主要因素有哪些？笔者选取我国中部地区——湖南省某法院网络司法拍卖情况为实证调查对象，跟踪该地区网络司法拍卖实施现状，以实证研究为手段，客观分析在网络司法拍卖过程中导致不动产拍品流拍这一结果出现的影响因素，并根据实证分析结果有针对性地提出对策建议。

一、网络司法拍卖之不动产拍品流拍实证考量

（一）变量设置

笔者采集湖南省某法院2019 年上半年淘宝网公开的不动产网络司法拍卖记录作为分析样本，共476 条数据，但其中有1 条尚未结束拍卖，94 条数据是法院中止拍卖，26 条数据是法院已发布信息有误撤回应予排除。最后的样本总量为290 条数据信息。数据主要涵盖拍卖标的类型、拍卖次数、拍卖结果、围观次数、报名人数、设置提醒人数、起拍价、成交金额、有无瑕疵等信息。

在本实证研究中，因变量设置为 “是否流拍”，因围观次数、设置提醒人数、报名人数体现的是潜在竞买人数据，为简化实证分析过程，选取与潜在竞买人数据重合最大的 “设置提醒人数” 为自变量之一；因不动产拍品起拍价较高，数据较大，为方便分析，消弱模型的共线性和异方差性，笔者把起拍价进行取对数处理，将 “取对后的起拍价” 设为自变量进行分析。另外，为有针对性分析拍品瑕疵对拍卖结果的影响，结合拍品性质和不动产相关政策，笔者对 “标的物有无瑕疵” 进行了二次整合，将其划分为抵押、租赁、抵押+ 租赁、其他瑕疵四类，其中其他瑕疵包括欠费、需缴纳土地出让金、无法办理产权证等与普通商品房买卖相比买受人可能承担的负担加重情形。最终确定的自变量包括从淘宝网网络司法拍卖页面获取的 “设置提醒人数”“标的物有无瑕疵”“起拍价” 和 “评估价起拍价对比”。

（二）分析方法及结果

笔者首先以 “是否流拍” 为因变量，以上文确定的四种因素为自变量，以Logisitic 回归分析为方法进行检验。在初步回归分析以后，从表1 中可以发现，当引入各自变量之后预测准确率为83.1%，并且从表2 中霍斯默- 莱梅肖检验的卡方统计量及其伴随概率大于给定的显著性水平0.05 来看①Hosmer 和Lemeshow 检验结果可以用以说明回归方程的有效性，评估方程的拟合效果。当P 值大于0.05 时，说明模型拟合效果较好，反之则较差。，不应拒绝原假设，即认为有样本实际值得到的分布与预测值得到的分布无显著差异，模型拟合效果较好。具体结果见表1、表2：

表1 湖南省某法院Logisitic 回归分析分类表

表2 湖南省某法院Logisitic 回归分析霍斯默-莱梅肖检验表

在回归方程有效的基础上，将研究重点放在对模型回归系数的解读（见表3）。从表3中可以发现：取对后的起拍价、设置提醒和评估价起拍价对比的P 值小于0.05，对因变量具有显著影响，拍品瑕疵的P 值明显大于0.05，对因变量无明显影响。具体分析如下：

表3 湖南省某法院Logisitic 回归分析方程中的变量表

1. 拍品价格影响拍卖结果

从表3 取对后的起拍价、评估价低于起拍价数据可以看出，标的物拍卖价格对流拍结果的影响是有显著差异的。其中，取对后的起拍价偏回归系数为正、Exp（B）值大于1，表明起拍价升高会增加流拍结果出现的可能；评估价低于起拍价片回归系数为负、Exp（B）值小于1，表明在评估价的参照基础上，降低起拍价可以减少拍品流拍的可能。

2. 租赁对不动产拍品流拍结果影响最大

表3 显示，标的物瑕疵对流拍结果的影响P 值均大于0.05，表示标的物瑕疵对流拍结果的影响很不显著。但是，从偏回归系数和Exp（B）值可以看出，相较于无瑕疵的标的物，有瑕疵的标的物会增加流拍结果出现的可能。其中“租赁” 和 “抵押+ 租赁” 对拍品流拍的影响最大。

3. 网拍商品的关注度对流拍结果影响显著

Logistic 回归分析中可以看出设置提醒人数对流拍结果具有显著影响，为更客观体现设置提醒人数、围观人数和报名人数对拍卖结果的影响，明晰网拍商品的关注度与拍卖结果的关系，笔者对这三个变量进行了相关性分析，得到表4。从表4 的分析结果中可以看出：三变量正相关，尤其是设置提醒人数和围观次数皮尔逊相关性为0.905，两者高度正相关。即围观人数越多，设置提醒的人数越多，拍品的流拍率越低，网拍商品的关注度影响不动产拍品拍卖结果。另外，经分析，样本中围观次数均值仅有5021.82 次，且围观次数多集中在4000次左右，10000 次以上的围观次数出现的频率不超过20 个，这表明网络司法拍卖总体关注度偏低。

表4 湖南省某法院拍品关注度相关性分析表

图2 围观次数频率分布直方图

二、网络司法拍卖之不动产拍品流拍原因分析

（一）标的额过大导致潜在竞买人基数小

样本法院实证分析发现，拍品整体流拍率为27.2%。具体来看，拍品信息中起拍价小于一百万元的有182 条，流拍率为18.13%；大于一百万小于一千万元的有82 条，流拍率为37.80%；大于一千万元的有26 条，流拍率为57.69%。由此可见，随着起拍价的升高，不动产拍品的流拍率呈上升趋势。虽然很多地区法院引入 “网拍贷” 政策，买受人可以通过商业贷款支付余款，而不要求其在竞买成功后10-15 日内一次性付清全部拍卖款项，在一定程度上缓解了竞买人的支付压力。但是现阶段“网拍贷” 普及率较低，2019 年上半年在淘宝网进行网拍一拍的住房有65820 件，可贷款的仅有14453 件，可贷款率为21.9%。多数情况下竞买人仍需一次性付款，现实中不动产标的物拍品动辄几十万甚至成百上千万元，无形中抬高了法拍房竞买门槛，致使意向竞买人迫于金钱压力对拍品望而却步，法拍房潜在竞买人基数小。

（二）不动产拍品竞拍牵连法律问题多

与其他拍品相比，不动产拍品存在诸多法律、政策限制：一是与商品房限购政策的冲突。当前针对法拍房是否同样适用商品房限购政策尚无统一规定，实务中各地规定存在差异①西安、杭州、上海地区明确规定司法拍卖住房不在限购范围内，而北京、深圳、佛山、东莞、珠海、厦门、南京、嘉兴、济南、石家庄、三亚等城市的地方政府则明确将司法拍卖房屋纳入限购的范围，规定不满足购房条件的人，不能取得拍卖房屋的所有权。。二是与买卖不破租赁制度的冲突。实务中严格适用买破租赁制度，法拍房也不例外，买受人很可能处于只有所有权而无使用权的尴尬境地，同时实务中也存在被执行人为避免执行而串通承租人签订长期租赁合同的现象，这种“一刀切” 的制度规定极大地打击了潜在竞买人的购买积极性。三是法拍房相关税费负担重。买受人除了支付价款外，还要承担各项不动产税费，如果拍品是直系亲属过户或未缴纳土地出让金，买受人还要补差价、补交土地出让金，如果不符合 “满五唯一”，买受人还要承担本身应由卖方支付的增值税和个人所得税等。这种不可预测性的税费承担无疑抬高了竞买人的购买成本，加重了其购买负担，影响竞拍者购买欲望。

（三）没有明显的价格优势

网拍拍品最大的吸引力在于价格优势，尤其是不动产拍品，涉及过户、清房等一系列繁琐程序，若价格优势不够凸显，其吸引力就会大打折扣。然而在价格上，一方面，申请执行人、被执行人对高价执行财产的期望和不合理的评估收费制度，致使申请执行人、被执行人以及评估机构为维护自身利益会将价格靠近评估上限；另一方面《网拍规定》要求一拍起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十②参见 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条。，对拍品价格设置了严格的下限。再加上上文中提到的额外税费负担，导致法拍房支付价款远不止成交价。在价格设定本身不具有优势的基础上，很可能出现购买法拍房的支出高于购买一般二手房的情况，面对不明显的价格优势，势必降低不动产拍品的竞拍热度。

（四）不动产拍品关注度较低

不仅不动产拍品的整体关注度较低，其他类型的拍品同样存在这一问题。导致拍品关注度较低的主要原因有：（1）拍卖平台信息共享不到位。目前网络司法拍卖的主要平台有：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业网、北京产权交易所和工商融e 购。申请执行人可从中选择其一作为平台进行拍卖，这七家平台信息独立无牵连。现阶段，公拍网、人民法院诉讼资产网已实现了对其他平台拍卖公告的共享，尚未涉及其他实质性的信息共享。这种彼此独立的运行模式可以规范网拍运行程序，避免重复拍卖情形的出现。但是，拍品只能在申请执行人选择的平台中挂出，而不是共享到其余六家平台，限制了拍品的平台曝光度。实务中也存在由于最高法院确定的5 家拍卖平台不是并网联拍，部分标的物在一些平台上以意外低价成交或流拍的情况。[2]（2）拍卖信息宣传不到位。目前法院拍卖信息主要通过七个平台内的拍卖一栏拍卖公告进行宣传，多数法院除此之外没有其他宣传途径。对于网拍制度本身的宣传力度也不够，没有形成良性宣传机制，导致很多人对于如何参与网拍以及的优势了解不够，进而对网拍的可靠性存有怀疑。

三、网络司法拍卖之不动产拍品流拍解决路径

（一）完善不动产拍品余款支付配套措施

网络司法拍卖不动产余款支付是法院对竞买人设置的一个有形门槛，为解决余款支付问题，减少竞买人望 “钱” 却步而导致拍品流拍的情形，需要制定统一的不动产网络司法拍卖细则，完善不动产拍品余款支付配套制度。第一，制定统一的网络司法拍卖不动产按揭贷款规则，在各地法院普及 “网拍贷”。司法拍卖不同于民间拍卖，具有无偿性和强制性，应针对网络司法拍卖的不动产拍品设置专门银行贷款准入门槛，在竞买人申请贷款时，可引入第三方提供担保方式。对于可以适用贷款的拍品，竞买人可以在参拍前或参拍时通过第三方担保或自身提供担保物的方式向银行申请按揭贷款，若竞拍人竞拍成功，可直接获得贷款，若竞拍不成功，则担保结束，银行返还担保物；若竞买人为获得贷款而虚假竞拍的，也可设置一定的惩罚机制，以规范不动产网拍贷款申请。第二，丰富不动产拍品余款支付方式，为竞买人提供更多选择。除了向银行申请贷款外，还可以设置与普通商品房买卖一致的贷款模式，例如竞买人可采用住房公积金贷款，进一步加大不动产拍品的购买优势。

（二）加强对不动产拍品的政策支持

1. 明确法拍房不受限购政策约束

多数地区要求法拍房受限于限购政策，主要是担心竞买人的投机性购房行为。这种因噎废食的做法不仅夸大了法拍房对房市的影响，还违背了立法位阶和立法的社会目的。第一，法拍房虽在网拍中占很大份额，但是扩大到整个商品房买卖市场，法拍房就不足为道了。2019 年上半年，全国商品房销售面积66181 万平方米，约660 万套，①国家统计局网站.2019 年1—6 月份全国房地产开发投资和销售情况[EB/OL].http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201907/t20190715_1676024.html.法拍房仅占1%，对法拍房进行限购明显夸大了法拍房的影响。第二，网络司法拍卖制度属司法权，房屋限购政策属行政权，法拍房受限于限购政策造成司法权让位于行政权，影响司法公信力。第三，立法的社会目的是保护弱者利益、实现公平正义，从需求层次理论来看，民事执行成功与否关乎债权人利益的实现，应被优先考虑。总而言之，法拍房的限购对房市影响很小，对网络司法拍卖结果影响极大；且法拍房限购与否关乎立法公信力和债权人利益保护，更具迫切性。因此，法院应出台统一的不动产房屋网络司法拍卖限购规则，减少对房屋拍品的限制，放开对房屋拍品的限购政策。

2. 区别法拍房买卖不破租赁适用情形

从立法本意来看，买卖不破租赁制度是为了保护处于弱势地位的承租人的生存利益，然而现阶段司法实务中对承租人的概括保护致使债权人和买受人权利保护缺位。为最大程度实现买受人所有权和使用权的统一，维护债权人利益，针对法拍房应区别适用买卖不破租赁制度，平衡债权人、买受人和承租人的利益。首先，从物权性质来看，竞买人通过法院强制拍卖取得不动产物权，属原始取得，不应承受原所有人的法律关系，司法拍卖取得不动产物权击破买卖不破租赁制度有其法理基础。其次，从不动产性质来看，承租人直接占用的住宅不动产的租赁权符合承租人的生存利益，可以对抗司法拍卖取得物权[3]；非住宅不动产或承租人并未实际使用的住宅不动产的租赁权则不具有对抗效力[4]。

3. 简化法拍房税费承担规则

因网络司法拍卖具有特殊性，法院拍卖不能一味适用普通的商品房买卖规则，为了减少不动产拍卖尤其是房屋拍卖过程中出现的费用承担冲突，减少买受人的税费压力，需要对拍卖过程中模糊的税费承担规则加以明确，同时给予竞买人一定的购买税费优惠，放低门槛。一方面，要制定由买卖双方承担相关税费的规定。明确买受人和出卖方各自应承担的税费缴纳责任，例如拍卖过程中发生的营业税、印花税、个人所得税由卖方承担。若无明确规定，交易完成前在交易标的上已经存在的税费负担也由出卖方承担；印花税和契税由买方承担。另一方面，要减少买受人的不确定支出，除必要的不动产过户税费外，买受人不承继取得法院没有明确公示的原所有人其他费用支付义务，不得随意给买受人增设义务，不得增加买受人的权利负担。

（三）制定合理的不动产拍品定价策略

1. 改变拍品价格评估策略

目前网络司法拍卖中拍品的评估价格，都是有商业评估公司负责作出，其评估价与评估费用挂钩，这导致评估机构往往高价评估。为保证评估价格的客观性，减少网拍过程中不必要的支出，需要创新价格评估机制。一是完善评估机构收费标准，例如《山东省高级人民法院关于加强和规范司法评估、网络司法拍卖工作的实施意见》提到，改变原有的以评估价为收费标准的模式，将司法评估收费与资产处置结果相关联①参见 《山东省高级人民法院关于加强和规范司法评估、网络司法拍卖工作的实施意见》第七条。。有学者提出，可按照成交价分档累进计费、委托辅助事项逐项收费也具有合理性[5]。二是开创智能化的价格评估平台。建立网络智能估价平台，通过与当地物价局等形成联网合作，打实现拍品 “市价- 估价” 双向联动，不仅可以实时根据掌握的市场价格动态进行拍品价格评估，还可以节省评估时间、提高评估效率、降低评估费用。

2. 实行弹性的起拍价制度

虽然《网拍规定》在降价拍卖中赋予了法院自由裁量权，但是实务中法院多采取一拍起拍价与评估价一致，二拍再降价拍卖的价格策略，导致拍品一拍流拍率高。对此，法院一方面要合理降低起拍价，契合消费者购买心理，刺激 “消费者期望”；另一方面要健全当事人定价机制，赋予当事人协商估价权的同时，也确定债权人负责制，在以协商价起拍的拍品无法成交时，债权人需要 “以物抵债”，通过弹性的起拍价设置，提升拍品价格优势。

（四）加强网络司法拍卖宣传力度

1. 建立平台信息共享机制

为疏通信息互通渠道，应有条件的增加平台之间的牵连。实务中，有法院为了提高拍卖成交率，采取选择多家网络平台进行拍卖的方法，以扩大受众范围，拓展客户群。这种做法确有可取之处，但是该操作也可能出现因技术不完善、信息更新不及时导致拍品重复拍卖的情况。现阶段可以建立平台信息共享机制，保留申请执行人的平台选择权和平台的单一拍卖权，将拍卖信息在其他六家平台进行同步共享，或者可以建立一个统一的拍卖信息数据库，不同平台的拍卖信息自动更新至该数据库。竞买人无论在哪个平台浏览，都可以通过点击拍品链接自动跳转至相关拍卖平台，实现信息传播共享的一体化，变堵为疏，最大程度提升拍卖信息的曝光度。

2. 加强网络司法拍卖宣传力度

客观来说，七家拍卖平台曝光度形成的宣传力度有限。为了实现宣传上的突破，必须寻求多方面的宣传渠道。一是要学会利用热点事件，提高关注度。2018 年北京市朝阳区人民法院在淘宝网上拍卖日本柴犬 “登登” 意外走红，引发742 人报名，4861 人设置提醒，近8 万次围观。[6]由此引起了大家对网络司法拍卖的关注和探讨，形成一波热度高、反响好的宣传。另外，法院可以充分发挥互联网优势，善用微博、微信、头条新闻等宣传渠道，打开宣传思路，扩大网络司法拍卖的受众群体。

结语

随着电子商务的发展，网络司法拍卖制度在民事执行中的作用愈发重要，作为网络司法拍卖实施情况的重要指标——拍卖结果的研究具有必要性。实证分析表明，不动产拍品的尾款支付、价格设置、相关制度政策和网络司法拍卖总体受关注低是影响拍卖结果的重要因素，前者需要通过完善不动产拍品余款支付配套措施、开辟法拍房政策支持绿色通道和制定合理的拍卖标的定价策略；后者则需要通过建立平台信息共享机制、加强网络司法拍卖宣传力度来不断完善。由于笔者搜集到的样本数据有限，加上法院在淘宝网公布的数据不够充分、全面，笔者的实证分析数据样本具有一定的片面性，受此影响，可能出现有失偏颇的内容结论。此外，拍品自身吸引力、消费者购买意愿等因素也会造成流拍结果，且不为法院掌控，但受自身研究水平所限，笔者在论述过程中难以穷尽影响拍卖结果的所有因素。期望不久的将来，在实践经验和理论研究不断发展的基础上，我国网络司法拍卖制度显示出更高的效率。