集体建设用地价格评估探讨

裴建宇 马骁飞 刘诗冬

摘 要： 随着我国土地制度的改革，集体建设用地流转逐渐放开，涉及集体建设用地评估也越来越多。目前，仍存在较多空白区域有待发掘，本文以几种可能涉及的集体建设用地评估，提出可行的评估方法。通过对比分析集体建设用地与国有建设用地价格构成的差异，选择合适的评估方法及应注意事项。

关键词： 集体建设用地;评估;探讨

【中图分类号】S-9     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）23-0151-01

引言：集体建设用地流转，是指集体建设用地在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市流转、同权同价。而集体建设用地使用权流转制度的建立是一项系统工程，涉及集体土地所有权实现形式等一系列制度的改革。目前，相关法律法规细则还未出台，本文主要对涉及集体建设用地使用权的价格评估进行探讨。

1 我国的土地法律制度

我国有关土地的立法状况主要以《宪法》、《民法通则》、《物权法》为基础，以《土地管理法》、《城市房地产管理法》等单项法律为核心，以大量的行政法规、部门规章和地方性法规、规章为补充。已基本形成适应经济社会科学发展、适应社会主义市场经济体制要求的土地管理法律体系。

2 集体建设用地的概念

集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地，其中经营性用地涵盖了集体工矿用地和集体商服用地。

3 集体建设用地价格类型及内涵

集体建设用地价格类型主要包括宅基地使用权价格，集体公共设施用地价格，集体工矿用地价格和集体商服用地价格。基本上对应了国有建设用地中的住宅用地、公共管理与服务用地、工业用地、商服用地。但集体建设用地价格与国有建设用地价格在内涵上差异较大。首先，土地所有权权利的主体不一致，集体建设用地所有权主体为集体经济组织，而国有建设用地所有权主体为国家;第二，土地使用年限不一致，集体建设用地中宅基地使用权按照相关法律及实际使用来说，具有继承的属性，也就说其土地使用年限为无限年期，但国有住宅用地土地使用权法定最高土地使用年限为70年，而经营性的租赁集体建设用地使用权年限按照《合同法》规定最多不超过20年，若是集体经济组织自用企业用地，则土地使用权年限为无限年期，与国有工业用地使用权土地年限的50年、国有商服用地使用权土地年限的40年不一致;第三，国有建设用地符合城市建设总体规划、符合土地总体利用规划、符合土地年度利用计划。而集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，远离规范的规划设计和有序的市场机制。第四，集体建设用地目前入市比较困难，决定了其市场的正常交易量稀少，评估价格难以进行验证，缺乏数据支撑。

4 集体建设用地价格评估探讨

根据《城镇土地估价规程》，对于国有建设用地使用权评估，共有基准地价系数修正法、成本逼近法、剩余法（假设开发法）、收益还原法、市场比较法等五种方法可以使用。集体建设用地评估又分为使用权评估和所有权评估，其中使用权的评估分为完善的土地使用权评估和租赁土地使用权评估。本文主要对集体建设用地使用权评估方法进行探讨。

4.1 农村宅基地价格评估。

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用的本集体所有的土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。目前涉及宅基地的部分法律規定如下：

《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”;

《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;最高人民法院物权法研究小组编著的《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》中指出宅基地使用权不得单独转让，转让时应符合下列要求：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）;（2）同一集体经济组织内部成员转让;（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;（4）转让行为征得集体组织同意;（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

因宅基地与城镇住宅用地类似，所以宅基地使用权的评估可以参照城镇住宅用地采用剩余法、市场比较法进行评估。评估时，需注意集体建设用地不能用于房地产开发项目。

使用剩余法应注意其与城镇住宅用地评估的差异，其中，所选售价应收集近期宅基地成交案例取得，销售费用、税金、利润应区别于城镇住宅用地评估参数。

使用市场比较法时，应注意土地使用年限的设定，土地开发程度的区别及区位因素对宅基地及国有住宅用地的不同影响。

4.2 集体工业用地价格评估。

集体工业用地本身与国有工业用地类似，划分为两种类型：一、租赁集体工业用地;二、集体建设用地入股企业经营或集体经济组织自有企业用地。

两种类型土地价格评估首选成本逼近法，其次为收益还原法。使用收益还原法时，需注意土地使用年限及租金的设定，第一种类型用地按照《合同法》规定，土地使用年限不应超过20年，且在有租约的前提下，应以合同租金进行测算，超出合同约定租金的时段应以同区域平均租金测算。第二种类型用地土地使用年限应为无限年期，租金应为同区域平均租金。使用成本逼近法时，应注意集体建设用地与国有建设用地在土地取得费、土地开发费、相关税费、利润和增值收益上的差异，由于集体建设用地补偿主要由集体经济组织自行完成，并对本村村民进行安置，其土地取得费低于国有建设用地的土地取得费。因集体建设用地流转性较差，其可能不存在增值收益，或低于国有建设用地。

4.3 集体商服用地价格评估。

集体商服用地评估与国有商服用地评估类似，评估时采用剩余法、收益法、市场比较法。需注意的问题有，租赁土地使用权年限不超过《合同法》中规定的20年，收益还原法中租金的设定在有无租约不同情况的选取，剩余法中售价、销售费用、税金及利润与国有商服用地评估的不同。

4.4 集体建设用地租赁权价格评估。对于集体建设用地租赁权的价值评估，建议优先使用收益还原法，其租金为客观租金与实际租金的差额。第二种方法则是采用除收益法外的其他方法评估集体建设用地使用权价格，然后采用实际租金利用收益还原法计算其租金资本化后的租赁成本，将集体建设用地使用权价格减去租赁成本即可得到集体建设用地租赁权价值。

5 结束语

在现行政策下，集体建设用地流转性较差的根本问题如果得不到解决，那么集体建设用地本身的价值也就无法体现。对集体建设用地进行评估就存在很大的局限性，集体建设用地作为一种特殊的商品，其交换的属性远远低于国有建设用地。更多的，只能是从成本的角度去考虑，而不是其本身真实的商品价值。本文仅在于探讨集体建设用地评估中较为可行的方法，对于土地估价机构而言，这是一个新的课题。实际上，集体建设用地价格评估较为复杂，在推进集体建设用地流转的过程中也可能出现新的问题，有待于我们共同解决，共同进步。