浅析“居住权”相关问题

刘丹

摘要：“居住权”写入《民法典》物权编用益物权分编是我国物权法体系的一个进步，是物权法定原则下物权类型的一种丰富。而“居住权”作为一个概念，并不是近来才有，长期以来实践中有着各种形式和为各种目的而设立的“居住权”，法官也在并没有明确的法律规定的背景下进行裁判。从居住权的发展来看，其也经历了从罗马法到现代各国法律不同内涵的演变过程。我国之前也进行过“居住权”“入法”的工作，但当时实际并不成熟。实际上，即使是在现在的《民法典》中进行了规定，我国“居住权”制度还不能说是成熟和完善。

关键词：居住权;物权法;用益物权

一、我国居住权写入物权法的历史进程

（一）与《物权法草案》的“擦肩而过”

居住权在如今写入《民法典》物权编之前，与物权法之间有过“擦肩而过”，早在2002年，其就进入《物权法草案》，但在 2006年第5稿中被删除。

当时倡导居住权写入物权法的学者主要切入点在于居住权“弱者保护”的价值，在这种基调之下，倡导者们提出的论点不外乎该权利能够帮助解决养老、丧偶、离婚时住房问题，能更好地保护这种问题中的弱势群体，为基本的住房权利提供保障，从这种路径上更进一步，有的倡导者直接将居住权的本源溯回到家庭伦理性，现在反思，这种思路必定是走不通或者说服力不够的，立论面过于狭窄，易被反驳。

因此，与倡导者的论点针锋相对，反对方提出：“居住权是适用于没有继承权的弱者保障。而在中国则没有这种顾虑，基于子女的法定赡养义务，父母的居住是没有障碍的” 。这样的说法切中倡导者论点的要害，一举反驳，也得到部分学者的认同，并进一步将这种无继承权救济的起源追溯到了罗马法的人役权。

最终，反对方取得了这场辩论的胜利——人大法工委认为既有的扶养制度完全能够替代居住权，由此提出：“居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，所以没有必要在物权法中制订这一权利了。”最终全国人大常委会在第五审的物权法草案中删除了有关居住权的规定。

（二）成功编入《民法典》

在将“居住权”编入《民法典草案》时，全国人大法工委主任沈春耀在对全国人大常委会的说明中提出，这一举措是为了落实党中央在十九大报告中提出的建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的要求，通过新立法，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

二、民法典中居住权规定的分析

（一）“入法”背景

一方面，学界逐渐意识到我国物权法体系在用益物权种类方面的匮乏，在实际适用时常常力不从心，另一方面，如前所述，社会实践中的各种形式的居住权屡见不鲜，为立法保护提出要求，加上住房问题日益成为社会难题，若不在物权法的层面做出规定，很难实际做到保护公众灵活的住房权利。

（二）体系中定位

在《民法典》中，居住权被规定在第二编“物权”之第三分编“用益物权”之下，与“土地承包经营权”、“建设用地使用权”、“宅基地使用权”、“地役权”共同构成用益物权的具体分类。

（三）具体规定

1.权限范围

首先，从性质来看，居住权是用益物权的一种，但仅仅只能是“占有、使用”，这也就决定了居住权人无法通过出租等方式在该他人房屋上进行收益，收取孳息;居住权的设立目的应该是满足居住权人的居住需要，功能侧重于住房保障。

其次，《民法典》明确居住权不得转让和继承，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，体现了很强的人身依附性，更清晰地反映出立法者目的在于保护公众住房权利。

再次，《民法典》第三百六十九条规定，“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”，这是赋予了居住权人对抗所有权人将住宅通过出租获得收益的处分权的权利，能够保障居住权实际稳定发挥作用。

2.设立方式——合同约定、遗嘱设立

当事人之间通过合同约定设立居住权的，应当采用书面形式，《民法典》在也在此对居住权合同的条款进行了规定。当事人以遗嘱方式设立居住权的，《民法典》并未进行细致规定，仅说明“参照适用本章规定”，也并未规定涉及居住权的遗嘱之与未涉及的遗嘱之间的成立和有效要件之不同，也就是并无不同，适用继承法以及其他法律关于遗嘱的规定。

在居住权设立的报偿问题上，《民法典》态度明确——无偿设立，当事人另有约定除外，更明确了居住权应更多發挥社会保障功能的态度。

3.形式要件——登记生效

作为在住房上设立的权利，立法者采取了谨慎的态度，“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”，“居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”

（四）不足

1.体系混乱

“体系混乱”的问题，并不是在“居住权”处特有的，实际上，我国物权法之用益物权体系存在很大的不足，这也是诸多民法学者曾抨击的。 尤其与其他较为成熟的大陆法系国家比较起来，更是显得逻辑混乱。当引入“居住权”时，就势必面临着在房屋上的权利分析问题，在传统上的或者其他国家的物权法体系中，“居住权”应当蔽身于“人役权”之下，可是我国并没有完整的“役权”体系，仅有“地役权”的规定。这种情况下的“居住权”只能又成为问题导向下的“孤权”，为以后埋下隐患。

2.权能设置上不够大胆

尽管《民法典》设立居住权初衷在于社会保障，但是在实际规定中，为居住权人赋权还属不足，“无偿设立”的原则也与实际的社会情况不符，倒不如规定报偿应比市场普通价格低，充分考虑居住权人的经济和劳动能力和水平。

三、结语

我国《民法典》将“居住权”引入，是考虑到丰富物权体系、回应社会呼声的结果，不得不说是先进的一步，为居住权明确了独立的“权利”地位，为以后通过居住权解决诸多房屋居住问题打好初步基础。然而不可忽视的是，现在的关于居住权的规定十分不成熟，在大体系和小细节方面都有明显的瘸腿，这又未以后的围绕居住权建立体系的工作埋下隐患。