买房需要关注居住权

从事房产类业务多年的蔡思斌认为，与房子相关的内容中，民法典中居住权的相关约定也非常重要。

民法典规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

“过去房产交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租赁，民法典生效后，还应当查询是否存在居住权。居住权设立之后，即便房产在居住权年限内被原所有权人转手卖掉，买家事后获得不动产证、拿到所有权，但此时买家取得所有权并非完整的，无法对抗已设立的居住权，无权赶走居住权人，类似于‘买卖不破租赁。”蔡思斌说，设立了居住权的房屋流通属性和价值将大打折扣，购房者甚至可能是花錢买了一套“无法使用”的房子，因此，民法典实施后，购买房屋一定要前往不动产登记机构查明所购房屋是否存在居住权登记。

除此之外，蔡思斌认为，居住权的制度设计可能有助于保护租户的利益。不少房东往往会随着租住年限的增加要求上涨房租，如果不同意就通过其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要长期租房，可以与房东额外再签订居住权合同，设立与租赁年限同等时间的居住权，将进一步保障租客的权益。这样即便房东想涨租金解除租赁合同，但如果居住权期限未满，租赁合同解除后，房东也无法再次出租获利。

（摘自《新京报》）