居住权：老年人安享晚年的“定心丸”

潘家永

【案例】年过六旬的李某经人介绍与周大妈相识相爱，办理结婚登记手续后，两人在李某名下的一套房产中共同生活。李某身体一向不好，前不久，李某不适感加重，到医院检查，被诊断为患有重病，李某出院时，医生告诉他：“只要遵照医嘱，你得的这种病几年内不会有大事。”然而，李某还是很担心：几年后，万一病情恶化，遭遇不测，儿子在继承房产后可能会将周大妈赶出来，致其流離失所。李某希望有办法既不影响儿子继承房产，又能保障周大妈在他的房子里面安度晚年，于是找到律师，请求给予帮助。律师在仔细询问后，给李某提出一条建议：通过设立居住权，保证周大妈安心留在他的房子里生活。

【说法】所谓居住权，是指以居住为目的，按照合同约定对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，有利于实现特定弱势群体，比如老年人的住房要求。

从立法本意看，设立居住权可以解决老年人的部分生活问题，比如，通过设立居住权，可以实现“以房养老”。老年人可以与银行、保险公司等机构签订协议，将房屋抵押给上述机构，从而提前套现变现，获得一笔持续、稳定乃至延续终生的养老费用，保证晚年衣食无忧，同时对该房屋仍然享有居住权，直到去世。同样，想让没有房屋共有权的老伴在自己去世后能够继续居住在自己的房产内，想提前将房子过户到子女名下并能够继续居住该房子等，都可以通过设立居住权，以解后顾之忧。

《中华人民共和国民法典》第三百六十七条至第三百七十条就居住权作了如下规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”另外，设立居住权，既可以采用订立书面合同的方式，也可以采用立遗嘱的方式。以遗嘱方式设立居住权的，参照适用上述有关规定。本案中，李某可以与周大妈签订书面的居住权合同，在合同中写明双方的姓名、住所、房产位置，周大妈对李某的房产无偿享有居住权直至其去世，以及其他相关事项。当然，李某也可以用订立遗嘱的方式为周女士设立居住权。由于我国设立居住权采用的是登记生效主义，因此，签订居住权合同或订立遗嘱后，李某应尽快到当地不动产登记部门办理居住权登记手续，自登记之日起，周大妈即对该房产享有居住权。这样，万一李某遭遇不幸，在其儿子继承该房产后，周大妈对该房产仍然享有居住权，李某的儿子不得要求周大妈搬离住所。