司法裁判里的人情味

居住权是《民法典》中新增的亮点之一，其作为《民法典》专章规定的用益物权，以第六个条文分别对于居住权的定性、设立形式合同要素、权利限制、生效与消灭等内容逐一进行了规定。

但上述案例却并不是居住权最典型的应用。在当下，居住权更具有现实意义的是保障老年人将房屋过户给子女后，对房屋居住的保障。生活中我们总能听到，一些老年人欲将房屋过户给子女，又害怕子女在房屋过户后对其不孝，令其无所依靠。

在《民法典》出台之前，老人的这种想法很难完全通过现有制度予以全面保障。因为虽可通过赠予或者买卖的形式，在生前将房屋过户给子女，但其在过户之后就丧失了房屋所有权，此后子女如若再将房屋出售，必然影响老人在房屋中的居住，难以实现其老有所依、住有所居的目的。

《民法典》出台后，这一想法就可以通过设立居住权来实现。老人可以与子女签订设立居住权的合同，约定在老人将房屋过户给子女后，仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权。而此合同的最大意义，便是他日即使遇到不孝子女，父母也可以通过行使居住权的物权保护属性。

这并不等于说此前制度难以给予保障。在《民法典》规定居住权前，司法实践中也有类似的约定，但因为没有法律依据，裁判者在论述居住权时大多要进行法理论述，十分不便。后来在《婚姻法解释一》中有了最早的居住权概念，首次提供了裁判依据，也为《民法典》中居住权的规定进行了实践探索。

居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。

《民法典》中的居住权主要有三个特点：第一，居住权是为特定人设立。居住权具有财产属性的同时，还具有较强的人身属性，只能由特定的权利人所享有。既然居住权是为特定人设定的，这就意味着该权利只能为特定权利人所享有，不可转让由他人享有或由他人继承。第二，居住权具有终身性，居住权以期限届满或以权利人的终身为限。与其他用益物权一样，作为人役权的居住权也有存续期限。居住权的期限通常由当事人在合同特别约定或根据遗嘱来确定，并应当在登记机关登记。如果登记的期限与合同等约定期限不同，则当以登记期限为准；不过，若合同约定或遗嘱确定的居住权的存续期限过长，就与居住权保护特定人居住利益的特质不符，应将这种期限解释为居住权人终身享有居住权；当事人在合同或遗嘱中未明确居住权期限的，为照料权利人的居住需求和居住利益，当推定居住权期限至居住权人死亡时止，即“居住权人死亡的，居住权消灭”。第三，居住权具有无偿性。人役權为具有特定情感关系的人设立，其所具有的是恩赐和慈善的价值，因而通常以无偿为特征。

不难看出，作为保护权利人居住行为的用益物权，居住权是一种长期的、稳定的权利，更是一个很有人情味的法律规定，为解决百姓生活中的现实问题，提供了更多司法裁判路径。