不动产登记制度下的房地产经济发展分析

摘要：就中国房地产市场的现状来看，不动产登记制度是受欢迎的，其可以为企业和市民带来更多的便利，使得现代产权制度更加完善。因此，要对房地产统一登记的必要性有充分的认识，进一步做好房地产统一登记的各种工作，更好地发挥不动产登记的作用，以促进房地产经济的健康持续发展。

关键词：不动产登记制度;房地产;经济发展;分析

不动产登记制度在制定和实施的时候遇到了一定程度的障碍，其过程并不一帆风顺，尤其是从房地产行业中可以看出，房价的波动，二手房和房产经济受到影响最大，所以，引入不动产全新概念，明确不动产登记制度相关人员责任，协调制度的运行，不断完善制度，才可以从根本上促进房地产经济的快速发展。

一、不动产登记制度对房地产经济的影响

（一）对二手房的影响

不动产登记制度出台的根本目的是保护资产所有权人的根本权益，而不是让房产空置，因此，制度落实的初始阶段可能会对房地产市场的运行产生影响，但绝不会起决定性作用。在实行之初对于房地产行业的影响十分有效，毕竟实行的目的不是为了将房产控制起来，主要是为了对房产行业的相关信息进行统一整合和梳理，利用数字化信息建立快捷联网的系统，实现对房产行业快速审查，对申请流程的高效管理和优化。在一般情况下，人们往往会在不动产信息管理系统上进行不动产信息的查询和管理，而在不动产登记制度实行的时候也并没有太多涉及到房地产，许多投资人也并没有出现大量购房的情况。为了让相关信息得到高效整理，并将这些信息的内在关联进行系统设立，让检查与申请等流程可以得到简化与优化。一般情况下，人们需要接受不动产登记信息管理平台的审查，在如此严格的审核下，部分投资人不会对房屋进行大数量的采购。对于二手房来说，不动产登记制度的管理条例中自然或人为条件并不会对二手房市场产生较大影响，不过，可能会因为打破了传统的地址推测方式，导致二手房的需求量增加，这有利于让二手房市场价格的更加稳定、合理。需要注意的是，从短期来看，可能会对二手房市场的房源产生较大的影响，但是如果将这种情况放置到

一、二线城市中，基本不会对一手房房源产生过大的影响;如果将视角转至长远角度，这些工作可以为房产税征收产生较大的影响，可以增加税收。因此，二手房房税在征收的过程中，可能会对一手房的价格带来影响;从发展的角度上看，不动产登记制度的长期影响较为明显，不仅增加二手房的房源量，还可以让各种需求得到满足，进而保证房价的控制工作更加精确。

（二）对房价的影响

如果從房价的角度进行观察，对房地产经济产生的影响受到人们关注的位置不是落实的整个过程或是内容，在颁布新的房产制度之后，在对房产进行调整的时候，人口、收入、市场环境等是影响房价的因素，现在对房价产生较大影响的还有房产税的作用，房产税主要是对长期购房的制度设计和考核。通过不动产登记制度可以有效的促进和规范房产市场，对于购房者在未来房价预期的评估上产生一定的影响，也是造成房价下降的主要因素。需要对市场二手房进行及时的调整，来解决老旧房子的产权问题，老旧房子问题存在时间较长，主要受到市场供求关系影响。人口，土地，金融，对于房价有着最直接的影响。

（三）对整个房地产经济的影响

不动产在进行登记之后，购房者很难在短时间内看到有明显的利益回报，让人们很难产生积极购房的热情，但是这种趋势只是暂时的，因为人们知道，对于房地产市场真实的影响会根据实际情况的发展而逐渐发生变化，在不动产登记制度颁布后的三年左右就会出现较为明显的市场经济利益回升。国家在出台相关经济制度的时候更多的是源于对房地产经济长期的发展考虑，不动产登记制度的出台对于长期的经济影响还是较为有利的。在互联网经济之下，通过计算机技术可以实现更多的信息知识化，减少信息不对等情况的出现，为房地产经济的发展提供更多自由的空间。

二、不动产登记与房地产经济的关系

不动产登记是将不动产产权和自然条件记录在登记册和公示册上，由于房地产本身具有不可移动性，并且在权属上具有复合性的特点，从而通过房地产登记理清产权关系。特别是《不动产登记暂行条例》的颁布和实施将房屋和土地进行统一登记，存储所有房屋编码，使住房信息查询更为便捷，能够更清楚地把握房地产市场的供给和需求，增加房地产市场的透明度，提供更多依据制定的政策有利于房地产市场的发展。不动产登记的实施不会对价格产生影响，两者之间没有直接联系，通过发展不动产登记，不仅有利于征收房产税，而且通过房地产登记信息，还可以有效地保护产权的权利和利益，解决房地产所有权的问题，从法律层面上实现有效保护房地产交易秩序和交易安全。同时，该方法还可以使二手房的供给数量上升，减少空房搁置数量，使房屋能更好地发挥出其价值，从而实现房地产经纪的健康发展。

三、发展策略

（一）引入不动产单元的新概念

通过引入不动产单元概念，可以有效的增强人们对于土地的感知和概念。并不是单纯的指某一个登记机构，而是通过登记在一个系统建立一定范围内的登记制度。现在我国实行不动产登记制度之后，登记制度被重新构建，不仅简化了工作流程，更提高了工作效率，进而减少了相对应的工作成本，也保证了数据的准确性和有效性，便于后期的查询与管理。在还没有进行不动产登记制度之前，由于不同部门之间有着不同的工作制度和登记方法，技术手段也不尽相同。因此，原来传统的登记方法很容易造成部门之间协调的矛盾。不同不动产之间的界定标准不同，权利划分不明确，很容易造成各种矛盾的产生，不利于市场长期发展和社会稳定。在实行不动产登记制度之后，可以制定出相关的统一标准，可以保证登记的准确性和权威性，实现信息资源共享。

（二）讲求资源共享、分工明确的登记体系

不动产登记制度对于房产经济的影响是不可忽视的，尤其是通过出台关于土地资源为核心的不动产登记制度，可以实现资源有效配置，让相关负责的部门明确各目的分工，提高工作效率，可以建设成资源共享的体系。而在事物发展的客观规律方面，明确好各个事物的属性，了解土地的资源性和永存性等特点，提前做好土地使用权的调查和登记，对已经完成登记的土地发放证书。除此之外，在土地测量方面也要做好信息的准确登记，而对楼房登记而言，对于不动产的登记实际上就是把个人住房信息通过技术手段进行联网与登记。在不动产登记之后可以通过相关系统实现个人住房信息的查询和精准管理，保证房产交易效率。

（三）建立统一不动产登记信息平台

通过建立全国统一的不动产登记信息平台，不仅可以支持房地产登记业务，实现房地产登记的科学化、程序化和现代化，在每个部门进行注册信息交换和共享，为社会提供法律咨询服务。

（四）适度淡化产权交易与登记的行政色彩

在我国，政府对登记制度的要求不断提高，尤其是注册部的一系列工作，他们必须注意登记的实质性，这种审查不仅操作繁琐，还很容易出错，一旦出现错误，第一责任人就是政府。我国政府为了做到更好，积极引进先进的经验和实践。现在公证机构负责合同签署的有效性在房地产交易中，政府需要在房地产登记注册时公证权利的来源基础。

（五）加快推动房产企业的发展

但在实践中，各地的房地产政策各有特点。为了更好地推动房地产登记制度的实施，房地产企业的发展需要寻求突破，从而更好地促进房地产经济的发展。也就是说，在实际操作过程中，我们应该关注客户的需求，进一步调整产品结构。通過融资方式的创新，可以改变传统的以债务为导向、融资渠道单一的状况，降低融资成本。

（六）调整房地产运营核心

开发商只有在取得土地使用权后才能进行产品设计等工作，在房地产登记制度的影响下，开发商需要关注客户需求、客户运营策略和客户维护政策，树立市场形象和品牌。

四、结论

简而言之，不动产登记制度的实施符合我国市场经济的发展规律，每个地方根据自已不同的实际情况进行处理，不断的去协调社会矛盾，减少或避免土地资源浪费。正因为房地产经济对于我国国民经济的发展具有举足轻重的作用，所以需要加强不动产登记制度的进一步发展，完善房地产企业的相关制度。

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作者简介：张利红（1977-），女，河南荣阳人，职称：房地产经济师，学历：本科，研究方向：不动产。