谈房地产企业内部控制存在的问题与对策

摘要：在我国经济日益蓬勃发展的今天，房地产行业的发展对国民经济发挥了很大的推动作用，但是由于目前国家对房地产行业的宏观调控，行业之间竞争也愈加激烈，如果没有完善的内部控制体系就很难保证企业稳定发展。但是目前部分房地产企业在内部控制方面仍存在少数问题，继续加以完善。本文介绍了房地产企业内部控制的重要意义，分析了目前内部控制存在的主要问题，并据此提出解决问题的具体对策，以期帮助房地产企业做好风险防控准备，实现发展的战略目标。

关键词：房地产企业;内部控制;企业管理

一、房地产企业内部控制的相关理论

（一）内部控制的概念

内部控制就是通过企业全体人员按照公司建立的一套健全有效的制度规范体系来提高企业经营效率和效果，实现企业经济发展战略的管理过程。内部控制通过它的全面性、重要性、制衡性、适应性及成本效益原则来从内部环境、风险评估、风险控制活动、信息与沟通及内部监督方面来建立有效的管理体系。

（二）房地产企业加强内部控制的重要意义

1.内部控制有助于优化企业内部环境

内部控制可以规范公司的治理机构，让职责权限划分更加清晰，职责分工和制衡机制更加科学有效。促进责任与权利落实到各部门的具体责任人，保证了部门之间的信息畅通、提升管理效能。还能够帮助企业通过建立的内部审计机制来发挥监督检查职能，为内部控制体系维护稳定发展提供保障。再者，通过完善人力资源管理体系以提高员工的职业道德修养和专业胜任能力，选拔更优秀的人才为公司所用，为以后公司稳步健康发展提供一个内在核心竞争力。同时，实行内部控制可使企业文化根深蒂固，为培养员工积极向上的道德价值观和社会责任观、兢兢业业工作作风及团队协作精神提供一个良好氛围。

2.内部控制有助于防范控制风险

其一，可以降低财务风险。做好资金管理、成本控制的内部预算，分析事前、事中、事后的经营成本，大大降低资金营运、成本管理等财务风险。其二，可以降低运营风险。在房地产企业经营运行当中，要提前把控各个运营环节可能产生的风险，比如建设一个项目要提前做市场前景分析、产品定价、销售策略、各个部门协调运作等各方面的考虑，而实行了内部控制可使这些方面做到井井有条，风险降到最低。其三，可以降低市场风险。国家宏观调控的外界影响，潜在竞争者的涌现，施工单位的工程质量把关都需要规范的内部控制体系来逐一应对，使企业有条不紊地可持续经营，实现发展目标。

3.内部控制有助于提高企业的经营效率和效果

优化的内部环境可使部门与部门之间的工作配合融洽，传递信息畅通无阻，沟通到位，财务信息与业务信息有效融合，大大提高工作效率。实行内部控制可加强提高财务管理、人力资源管理及各部门的业务管理水平，促使资金管理、资产管理、成本管理得到有效实施，通过完善人力资源的激励约束机制，制定与业绩考核挂钩的薪酬制度，激起员工的工作热情，提高员工的管理水平，也无形中提高了企业的经营效率和效果。

二、房地产企业内部控制方面存在的主要问题

（一）内部控制制度的责任意识不到位

首先，企业决策层、管理层重经营、轻管理，导致管理力度不够，管理效率下降。由于工作重点都相对侧重项目在建工程施工进度、何时办理预售许可证能够预售房屋，销售回款等层面，没有把上述工作结合在一起制定有效的管理方法。其次，部分企业员工没能完全领会内部控制的具体要求，缺少适应岗位要求的专业技术水平和能力，阻碍了企业内部控制的有效执行。最后，部分员工对内部控制制度的内涵及发挥的作用没有认识到位，对企业使命、愿景、战略发展目标等不能和自身职业生涯规划有效契合，不能认识到实行内部控制与企业的战略目标实现是息息相关的，导致员工对企业无归属感，缺乏团队凝聚力，严重影响企业的稳定持续发展。

（二）组织架构部门沟通不畅

信息与沟通是企业及时准确地收集传递与内部控制相关的信息，确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通，是实施内部控制的重要条件。但在房地产企业的组织架构部门之间仍存在个别沟通不畅的现象，比如合同管理部门签订合同中遇到的税率点问题不能及时与财务部门有效沟通，导致后期执行出现纠纷;付款流程不完善，不能明确付款审核人的责任和权力;工程管理部门对现场施工进度不能和财务部门对接沟通，导致账面成本不能遵循配比原则，不能真实地反映成本数据;销售房屋后涉及的何时为客户办理不动产权证、客户按揭款项何时到位等不能与相关部门及时沟通，一方面容易造成客户的不满，给销售环节带来负面影响，另一方面也导致资金不能快速回款，降低了资金周转率。

（三）内部控制监管制度不完善

第一，不相容职务相分离制度不完善。由于没有形成有效的內部监督，岗位职责划分不明了，导致可能会出现如下同一人办理的情况。例如业务经办与会计记录，授权批准与业务经办等，这些都使得内部监管制度形同虚设，极大可能发生错误和舞弊行为。第二，审计部门缺乏独立性。由于该部门往往归属于财务部门，虽有监督职能，但因种种原因可能造成工作执行力不到位，监督管理体系过于形式化，违规现象屡禁不止。第三，制定的项目预算缺乏准确性。在项目开发过程中，由于施工周期较长，难免会遇到原材料如钢筋价格波动的情况，工程管理部门需要引起重视，实地落实细节并对预算计划进行适当修改，但是公司部分人员就可能会因为其中夹杂着利益关系而抵制这种方案变化，导致项目成本加大，企业利润受损。

（四）缺乏完善的资金管理体系

资金投入大、回款慢是房地产行业的特点，但现在部分房地产企业仍缺乏完善的资金管理体系，首先，不重视资金预算管理，容易出现资金调度不合理，资金冗余或资金链断裂的现象。其次，没有严格的会计系统控制，导致资金收支程序、审批权限不规范。最后，没有意识到销售回款环节的重要性，只考核销售指标而不注重回款率，没有制定严格的销售流程，从客户交纳销售房屋定金后到首付款交齐、办理不动产权证、银行办理抵押、银行放贷等这一系列环节最终都是围绕资金加速回款到位为中心点来执行，此环节的管理不善必将影响企业的资金回款率。

（五）内部控制队伍人员素质不高

首先，大多数房地产开发企业仍采取粗放的管理方式，缺乏积极向上的企业文化引导，较少关注自身发展历程，难以及时全面分析和总结体现企业价值特征事项，不能提炼出具有本身特色的企业文化。其次，部分员工对于房地产项目建设方面的专业知识有待提高，国家宏观调控及税收政策变化都必须要求有扎实的财务、业务等方面的知识来以不变应万变，统筹运作，提高管理水平。最后，多数员工的管理水平低下、无创新意识，一味延续原来的工作模式及方法，工作效率得不到提高，阻碍了企业预期目标发展的脚步。

三、完善房地产企业内部控制的对策建议

（一）强化公司內部环境意识

房地产开发企业应当重视内部控制环境建设，提升员工的内部控制意识，发挥员工的主动性、各个部门和岗位的协同效应，形成动态的管理机制。首先，完善机构设置及职责权限划分，制定每个部门工作流程，具体到每个岗位每个职责范围，做到各司其职、各尽其职。其次，多组织相关的培训学习，加强内部控制企业文化的熏陶，让员工从思想上认识到内部控制的重要性，从行动上接受内部控制的执行性，例如：财务部侧重资金管理、成本控制的内训;采购部侧重原材料控制的内训;工程部侧重施工现场管理的内训;销售部侧重营销政策、销量控制内训。最后，加强风险管理理念、重视风险防范工作，建立风险管理决策、执行、监督等职能相互分离、相互制约、相互协调的运行机制，并通过风险预警机制提前预测项目各个环节的风险节点，及时评价风险等级和了解危害影响，做好风险预防和规避工作。

（二）完善内部监督审计体系

首先，建立完善的不相容职务分离制度，明确哪些岗位和职务不相容，明确各自岗位的职责权限，防止越权行使。其次，监督审计部门保持独立性，直接服务于企业决策层领导，不受其他部门管理，并能根据发现的问题为领导提出合理化建议，完善内部控制制度缺陷改正、改进机制，充分发挥内部监督效力。最后，建立完善的会计控制制度，企业项目的收入、支出、利润情况等都需要通过财务部门来提供数据，出具的财务报告可分析企业的盈利能力及不足环节，进而采取有效措施来改变策略，进一步完善内部控制制度。

（三）建立全面的资金管理体系

资金是房地产企业运行的血脉，所以最需要管控的风险也是资金风险，应该将资金预警、资金预算、资金使用、资金融资等措施建立起来有效地控制房地产项目资金的效益、安全和流动。通过合理安排调度资金使用，完善审批付款流程，结合资金预算管理，有计划有目的地把控资金的流动性。尤其重要的是应该将房地产行业的销售回款纳入资金管理体系的重要环节，与客户、银行维护良好的关系，提高企业资金的回款效率。

（四）加强有效的成本管理

成本管理贯穿于施工项目的决策、实施、使用阶段，因涉及拿地、设计规划、施工建设等众多环节，必须提前做好成本预测，超出预算外的了解原因上报领导，严格按照成本预算执行可对企业的投资决策起到积极的作用，有效把控企业利润率。同时，时刻关注施工现场原材料价格浮动情况，及时与工程预算部门对接其中变化现象，作为与施工单位办理决算的依据，原材料价格的变化都会对项目的成本带来很大的影响，加强这方面的管理是不容置疑的。

（五）提高队伍综合素质

具备综合性技能知识的人才是公司以后快速发展的需求，注重提高企业员工的综合素质，培养复合型人才已成为企业顺应社会市场发展潮流最根本的要素之一。因此，企业应加强提高房地产企业员工的专业素养，提高员工的专业知识水平，涉及其他业务部门的知识也要有所了解，才能提高企业的内部管理水平，直接促进企业的发展。

参考文献：

[1]李女贵.房地产开发企业内部控制管理的探析[J].财会学习，2019（22）：238+240.

[2]刘常青.浅析房地产开发企业内部控制存在的问题及改进建议[J].中国集体经济，2019（29）：39-40.

[3]杜丽欣.房地产开发企业内部控制制度的优化对策[J].企业改革与管理，2019（18）：39-40.

作者简介：

张春杰，山东中允集团有限公司。