关于经济适用房规划设计策略的一些思考

罗杰 江玉林

摘 要： 经济适用房是我国现阶段实行的具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房作为面向城镇中低收入家庭的保障性住房，其品质必须与其服务的社会群体相适应;因此，在规划设计上，必须以满足中低收入家庭的生活需求为目的，同时也必须考虑该阶层的收入层次及消费水平。现阶段经济适用房设计存在着标准不统一，照搬商品房设计等诸多问题。本文通过国内外相关政策分析、案例解读、问卷调查等研究方法，对经济适用房在规划选址、单体设计、环境公共区域等可优化的方面进行建议。

关键词： 经济适用房;设计策略;政策研究

【中图分类号】S611     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）17-0094-02

1 经济适用房概况以及相关研究

1.1 概念

经济适用房，法律解释是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城市中低收入家庭供应的普通居民住房。[1]它是具有社会保障性质的商品住宅，具有經济性和适用性的特点。

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国外政府主导下的经济适用房研究

住房保障政策制定多由该国的社会经济发展现状所决定，所以不同国家和地区会呈现出各具特色政策法规。[2]各国对经济适用房的概念叫法也不同，实质上大致相近。研究借鉴其他国家的经验和先进做法，对促进我国在这一领域的发展有积极的参考意义。

（1）美国的社会住宅及相关住房优惠政策。美国把中等收入者的住房叫做“社会住宅”，政府提供低息贷款建房。同时，政府必须为低收入者提供较低租金住房。

（2）日本的公营住宅。所谓公营住宅，是由日本各级政府建造并管理的向低收入者出租的住宅。同时，日本政府为住宅建设开辟了多种集资渠道，将提供住宅补贴作为公营住宅政策的核心，以解决中低收入者购房款不足问题

（3）新加坡发展“政府组屋”的做法。新加坡土地资源匮乏，政府通过投资兴建“政府组屋”，价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入人群。政府以各种形式向公民提供大量住房补贴，从而使组屋价格保持在大多数人能够承受的水平。

纵观各国的住房保障政策与沿革可以发现，大多数国家住房保障对象主要包括低收入者和无力自己解决住房问题的特殊阶层。它仅仅是住房市场机制的补充。

与此同时我们也发现国外对经济适用房面积都有所控制，如香港公屋一套二居室的住宅面积一般为70m2，三居室在85m2左右;瑞典、德国、法国新建住宅面积一般不超过100m2。

1.2.2 国内经济适用房的发展

我国从20世纪80年代开始实行城镇住房体制改革，经济适用房政策的修订也处在不断探索中。随着我国住房制度的不断深化和大规模居住区的建设，对经济适用房的研究日益必要和迫切。

1.3 经济适用房特点总结

正如前文所述，经济适用房是我国现阶段实行的具有社会保障性质的商品住宅，由于其在城镇居民住房构成中的特殊地位，它既不同于普通商品房，同时又有别于公租房，廉租房，限价房等保障性住房;这种区别通过国家相关政策引导和市场调节，通过不同的获取方式使房屋的所有权归属到不同收入层次的社会群体，实现居者有其屋的最终目的。

2 经济适用房的现状与问题

2.1 如何合理制定经济适用房的设置标准

2.1.1 面积标准

如果经济适用房建设标准不“经济”将会大大减少受益人群，使经济适用房对低收入人群来说并不经济，并且直接“挤出”那些原本有能力购买小户型经济适用房的人群。

2004年，成都市颁布《经济适用住房管理办法》规定经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

2010年政策规定，经济适用房的建筑面积不得大于70平方米;

2011年7月4日，《成都市中心城区经济适用住房管理细则》要求经济适用住房组织建设实行按需建设，保证供应的原则，单套建筑面积控制在60平方米左右。

从以上政策性调整方向上可以看出，经济适用房面积供应呈逐年下降趋势。应此在考虑设计标准时，我们就应当紧紧围绕通过压缩户型面积来降低总价，使得经济适用房的总价尽可能降低至更多的低收入人群能够承受的区间。

2.1.2 其余影响经济适用房销售的因素

根据调查总结，经适房套型接受度主要为套二及套三户型，结合购买人经济承受能力所计算出的60-90平方米的面积区间，可以大致确定户型配置为60-80的两室户及80以上的三室户。当套型和面积配置不匹配时，必将降低户型的实际使用效力，从而影响其价值和价格。

3 如何解决经济适用房市场规划设计存在的问题

3.1 经济适用房项目设计标准确立的意义

现阶段经济适用房的建设每个项目各自为政，同一片区同一时段的建设标准也不尽相同。这种标准的差异会对经济适用房的建设带来设计周期加长、公摊差异、居住者心理差异等问题。借鉴国外同类型住宅建设经验，统一设计标准对经济适用房的建设大有益处。

3.2 经济适用房项目规划研究

3.2.1 项目选址建议

经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区，而低收入人群的经济情况又使得业主拥有机动车的比例偏低。选址最好拥有较为方便的公共交通，满足较低收入人群的出行问题。项目规划之初最好能够把位置相对偏远的经济适用房选址同区域规划统一考虑，为中低收入人群创造就近就业机会。

3.2.2 住区规划条件

经济适用房项目因为土地为免费，而且均为一梯多户，对土地浪费较少，规划国土部门在规划指标的设计上是否能够考虑实际情况，适当提高土地的容积率限制，以节约土地。

3.2.3 住宅单元与户型的选择

通过合理组合核心筒与户型，研究公摊与造价均可以接受的住宅单元模式。

3.2.4 墙体系数与体型系数的把握

通过套内隔墙精细化设计，控制墙厚。研究不同建筑形体与外墙的关系，合理减少墙体所占比例，在相同的建筑面积下，尽量增加户内使用空间。

3.2.5 功能分区与空间尺度的细化

研究每一户型空间的基本需求，如餐厅的功能在强化，可同时兼顾部分起居功能;运动与音像的功能可与客厅整合在一起;学习的功能更多的考虑在卧室内解决，同时通过高度上的叠加增加储物空间等。

3.3 经济适用房项目单体设计研究

经济适用房户型的研究，致力于在合理的户型面积内，改善住宅功能，提高居住质量。在户型设计中注重合理空间尺度，通过研究使用者实际需求，推导出合理的户型内部功能組合模式。

3.3.1 户型设计要求

户型设计中均好性与易用性是户型设计的重点之一，我们结合实际工程经验，在户型设计中提出模块化的设计方式，既同面积户型采用标准模块化套型和核心筒模块进行设计，不同户型采用不同的拼接方式，而套型则保持不变.不同标准化模块采用一致的开间进深设计，使不同模块均具有一致性.同时模块化设计便于统一标准化体系，便于估价和成本核算。

我们将模块作为一个主体，进一步细分为起居，餐厅，卧室，厨房，卫生间，淋浴间，洗衣，储藏，交通空间等9个功能模块，将功能模块自由交叉组合，在二维（平面），三维（空间），四维（时间）上实现空间的复合利用，使经济适用房在有限的面积下获得最大化的使用面积。

3.3.2 面积控制

随着房价上涨，因此适用房的可承受面积也在降低，而通过控制面积来控制总价的攀升，是解决这一矛盾的有效方式，但是如何在缩减面积前提下保证经济适用房的标准不会降低，就成为了我们关注的焦点。

我们也应该看到现有的经济适用房建设，已经到了一个需要创新的阶段。在强调经济性的同时加强居住功能，在小面积前提下尽量优化户内空间成为我们研究的重点。

现阶段的经济适用房户型普遍存在一些缺憾，主要有以下几个方面：1、一味追求面积最小化，而忽略了功能空间的合理尺度。2、空间缺乏细分，某些使用功能照顾不全。3、未能最大程度合理利用套内空间，设计流于粗放。

通过对问题的收集，我们觉得，在不降低经济适用房使用功能的前提下控制建筑面积的突破口主要如下：

拓展和利用：

为了在有限面积内充分利用空间，创造出更多的储藏以及家具布置空间，应采用更多的异形分隔，避免空间的浪费，如工型，U型空间等，而不是采用和大户型一样的直线墙体分隔，甚至可以将墙体做上下的异形分隔，营造出更多的功能空间。（图1）

提高使用率：

通过如轻质隔墙板等新材料新技术的运用，进一步优化户内空间，在满足使用的前提下使得住宅的利用率最大化。同时引入弹性空间的概念，同种户型模块可以有不同的布置方式，在墙体内预留管线位置，便于拆装，使标准模块满足不同使用者需求。（图2）

公共空间设计：现在的商品房设计越来越看重公共空间的设置，经济适用房的设计中也应当考虑制定统一的公共区域的标准，满足人们的使用需求，同时还可以通过技术措施来美化公共区域的同时控制造价和减少后期使用成本。

套内装修研究：在国外的公共住宅中已经出现建筑装修一体化的倾向，我国现有的模式主要是毛坯房用户自装的模式，这种方式会造成一定的资源浪费，同时如果采用和装修设计互动的户型设计，势必会有效的节省户型设计带来的空间浪费，合理的装修设计也会削减紧凑的感觉，改善住户的居家体验。

3.4 结论与建议

在工程设计实践中，经济适用房往往被当做紧凑住宅来设计，其标准也随着项目不同而发生变化。然而，经济适用房的建设与普通商品住房应相比具有自身的特殊性。通过对上述方面的整理后，希望可以形成一套适合我国现阶段经济适用房建设的标准。

4 结语

随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到;标准不高水平高，造价不高质量高，面积适中功能全，占地不多环境美。

参考文献

[1] 赵杰.经济适用房存在问题及对策分析与研究[EB/OL].万方数据库，2009（05）.

[2] 晏泽阳.完善我国住房保障制度的几点建议[J].法学之窗，2011.