略论房产测绘质量控制与对策

董华平

摘要：随着我国棚户区改造政策的不断落地，房产拆迁补偿关系着业主的经济利益，房产业主对于房产的实际面积测绘精确度要求越发严格。本文拟对房产面积测绘质量控制问题进行探讨，供参考。

关键词：房产;面积测绘;问题分析;解决对策

近年来，我国关于房产测绘面积问题出台了诸多政策规范，从法律政策上支持房产面积测绘质量控制，对于房产面积测绘过程中如何精确测量房产面积，减少房产面积测绘数值的误差是每名测绘技术人员的职责。

1 房产测绘的重要意义

1.1房产测绘直接关系到业主的切身利益

房产测绘的全过程，面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权产生法律纠纷，审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据，这些数据是核发房屋所有权证重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料，房产测绘直接关系到房产的价格，关乎业主的切身利益，也是房产证的重要组成部分，是保障业主利益的法律依据。

1.2房产测绘有利于保证房产市场的正常秩序

建筑面积是房产测绘中最基本的要素，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划、产籍管理、房屋产权登记与交易、征收税费、房屋拆迁安置和房屋面积统计中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换感念，误导消费者，因此，通过加强对房产面积的测绘，可以减少商品房交易的纠纷，既维护了购房者的合法权益，也保证了房地产市场的正常秩序。

2 房产测绘中测绘面积的质量控制措施

2.1加强对前期收件资料及图纸审查质量的控制

在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方所提交的建筑施工图纸必须由规划部门审核通过，对于有设计变更的地方，还要有变更设计联系单或变更设计图纸;委托方提交的图纸应当是包括建筑平面图、立面图、阳台及飘窗大样图、楼梯详图在内的一整套完整、详细的图纸，以方便数据的查阅;委托方提交的收件资料必须要有规划许可证和建筑总平面图、门牌号和房屋配套设施及其功能说明，如发电机房、变电房、配电房、泵房等的使用说明及其相关资料。

2.2加强对房产面积测绘中关键环节的质量控制

2.2.1房产面积测绘各关键环节中的质量控制

进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说增加了经济收入的同时又承担更大的责任，针对日益高涨的房价一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此我们在房屋面积的测绘环节中，应把质量控制放在首位，具体要做到四个：房屋计算面积部位认定要准确，长数据要准确：房产要素要准确：房屋面积计算分摊要准确。

2.2.2房产要素的调查与确定必须准确

在预测时必须以收件资料中的建筑施工平面图、建筑工程规划许可证、地名登记表等作为参照依据，对房屋的坐落、用途、幢号、结构、楼层数、房号等要素进行对照确定;在实测时要把预测得到的房产要素资料跟房屋竣工图进行实地的核对。房产要素必须与设计图纸保持一致，达不到一致的，必须要求委托方提供相关的设计变更图纸、联系单或文字等进行说明;房产要素必须符合《房产测量规范》中的相关规定，不符合规定的，必须要求开发商整改，直至符合规定;房产要素必须符合房屋产权证的发放要求，达不到的，必须要求开发商整改，直到符合要求。

2.2.3房屋套型、边长数据的测算必须准确

预测时房屋套型、边长数据的测算必须准确，实测时房屋套型、边长数据的测算必须准确。实测前，要先调出预测资料，并将施工图与竣工图进行比较，如有不同的，可记录下来做为实测时的重点。进行实测时，要遵循“从整体到局部，整体与局部相结合”的原则，先从整体上把测量面积分为两部分，一部分是相同面积的标准楼层，另一部分是面积不相同的非标准楼层。在测量套内面积时，对于标准楼层，不用对所有楼层的内部尺寸作详细的测量，对于非标准楼层，则需对其内部尺寸一一进行测量。

2.2.4房屋面积的计算、分摊必须正确、合理。首先，必须先准确计算出房屋各楼层的面积及总面积后，再对公用部分的面积进行分摊计算。公用面积的分摊必须严格按照《房产测量规范》和《房产测绘实施细则》中的相关规定来计算。其次，公用面积的分攤计算完成后，应当对分摊前后的总面积、套内面积、分摊面积进行核对，以保证分摊面积的正确合理。

2.3加强对测量精度的控制

按照《房产测绘规范》中的规定，末级控制点最大的点位误差必须控制在50mm以内;独立相邻点间的点位误差必须控制在±50mm范围内，而非独立相邻点间的点位误差则应当控制在±25mm范围内。同时，要建立起一个具有较高密度、精度、质量、标准的控制网，以加强对房屋面积测量精度的控制。

2.4加强对房产测绘工作人员的培训

房产测绘工作人员包括外业测绘人员、内业计算与资料整理人员、检验人员等，为了提高房产面积的测绘质量，就必须加强对这些人员的培训。培训的内容主要是各种测绘工器具的使用与相关的管理法规，通过这些培训，提高测绘工作人员的职业技能与职业素质，从而提高房产面积测绘的质量。

2.5加强对外业测绘质量的控制

外业测绘的质量是提高房屋面积测绘质量的基础。加强对外业测绘质量的控制，必须使调查表上的有关内容必须与房产图保持一致，如房屋权界线、用地范围及其相关说明符号等;房产测量要素必须完整、准确;房产面积测绘的原始记录及其成果必须保证内容的完整和规范。

2.6加强对房屋面积测绘质量的检查与验收

房屋面积测绘的检查与验收是对房屋面积测绘质量的最后保障，必须在实行自查、互检的基础上，严格执行“二级检查、一级验收”制度。二级检查指的是由单位测绘组的成员对测绘工作进行过程检查，在核对无误后，再由专职的质量检查小组和检查人员进行最终检查;一级验收是指在二级检查合格后，由委托单位实施对测绘工作的最终验收。

3 结束语

房产测绘工作是一项严禁的工作，需要专业的技术人员，使用先进的仪器设备，按照规定的流程对房屋进行勘察测量，从而得出相关的信息，为房产管理部门提供科学的依据。房面积测绘质量控制直接关系到房屋所有权人的合法利益，并且关系到房产市场管理的规范性，所以要保证房产面积测绘的质量，提高房产测绘工作的可持续发展目标。

参考文献

[1]党春丽，刘华军.房产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].科技创新与应用，2019（01）.

[2]李筠，奚延金.房产测绘分摊及测绘面积质量控制要点探析[J].现代物业，2018（07）.