万达房地产金融创新面临的问题与风险防控策略

摘  要：经济的快速发展带动了房地产金融领域的快速成长，利用金融手段对房地产行业的资金进行有效再投资，有效提高了资金的利用效率，为企业带来更高的利润率，并且为市场经济的发展注入了新的活力。房地产金融的传统发展模式存在着许多弊端，限制其进一步发展，因此对于房地产金融的发展模式进行改革创新有利于其进一步发展，能够有效提高房地产行业对于资金的管理，这需要对行业目前的发展现状进行整体的把握，找出限制其发展的主要原因，从而制定相关的规章制度进行改革创新。

关键词：房地产金融;金融创新;风险防控

一、房地产金融风险概念

房地产金融风险是在利用相应的金融手段进行资金管理時，可能会由于多方面因素对这一活动造成影响，从而给企业带来巨大的经损失，在房地产发展中具有重要作用。房地产金融风险的发生不只是影响到个别公司的经营情况，更是会对整个房地产行业造成重大影响，行业具备高收益、高投资的特点，因此不确定因素的来源更加复杂，使得风险大大提高。

二、万达房地产金融创新面对的问题及防控策略

（一）万达房地产金融创新存在的问题

房地产金融风险是由于在房地产项目实施过程中，内部资金管理出现超负荷情况，从而导致了项目实施的损失。

1.投融资体制改革缓慢，融资渠道单一

资金来源存在的不足，通过直接融资的方式难以实现全面协同发展，商业银行通过提高资本的方式存在难度，房地产开发项目的资金来源、资金不足、可持续经营能力和风险防范能力不强，也存在许多尚未落实的情况。不难看出现行的投融资体制，对银行的依赖及银行所承担的风险确实是到了极限。

2.住房信贷体系不健全，缺乏专业化的房贷机构

如果住房银行体系和住房信贷体系健全，也是美国房地产业中最先进的关键。我国住房银行的专业化和住房银行体系还不完善，而房地产信贷是从了解贷款的基本内部操作开始的，大多数的房地产信贷管理者不具备商业地产专业知识。因此，有一些风险控制措施只停留在表面上也就不足为奇了。

3.金融创新滞后，金融品种单调和缺乏必要的避险工具

现阶段房地产公司的主要融资手段是借贷。在面临房地产金融风险时，金融机构突然放贷，迫使房地产企业在困难面前加快步伐，加大贷款风险，形成恶性循环。那些急于收回贷款的人只能眼睁睁地看着资金被一步步卷入这一金融风险之中，没有切实有效的策略进行应对，所以应丰富金融产品的类型，从根本上提高房地产金融抗击风险的能力，减少风险的发生频率，实现行业的稳定长远发展。

4.资产负债结构不合理，不良资产负担沉重

现阶段，个人住房抵押贷款的周期过长。银行的主要资金来源是存款，短期债务来源与个人住房贷款比例上升，近年来，万达房地产金融业的资本期限结构错配、流动性风险和操作风险问题越来越多突出的。剥离不良资产，加强不良资产管理。但不良资产和未记录的潜在不良资产经营数据仍是影响不良资产处置的重要因素。

（二）万达房地产金融创新风险防控的相关建议

根据造成万达房地产金融风险的原因上分析，来自于土地制度、银行贷款制度、管理制度等方面。

1.实现房地产证券化融资渠道多元化与房地产投资风险分担

房地产公司不得不通过多元化的渠道进行融资，这是根据国际发展经验的有效实施。房地产公司应加强自身实力，通过上市融资、发行债券等方式扩大融资渠道，吸纳更多的投资者进行投资，鼓励购房者进行直接融资，从而减少企业的融资压力，从而提高融资效率等。

2.加强对购房者金融风险的定期测评

在应对金融风险时，应该定期对购房者的自身情况进行全方位的把控，适当时机中可降低风险。

3.增加万达房地产的金融品种

现阶段应结合万达的发展经营情况对房地产金融风险的把控，提出相应的解决策略，提高应对风险的能力，通过对国外相关经验的学习，不断完善和优化万达企业的风险管理水平，从而有效减少企业损失。

万达房地产金融风险造成的因素来源广泛，应从全面、深入分析，风险的产生，多层次效应产生了广泛的影响。只有通过控制房地产金融风险，才能从另一个角度，从整个金融行业入手，只有改变原有的外部环境，才能有效控制金融风险，促进金融业健康发展。

4.实行轻资产模式

现阶段万达地产应根据国内房地产行业发展的形势，结合国内外相关的理论研究和经验，对其房地产金融进行有效管理，制定相应的发展战略，住房需求更重要的是房地产业的影响，因而完善的法律对于房地产金融业的作用就变得尤为重要。

5.建立多元化投资制度

房地产行业自身具备着投入资金大、收益率高、周期长的特点，因此在万达地产在进行融资时，单一的融资渠道会使得企业承担风险的能力下降，因此不可避免地会出现各类金融风险，给企业带来巨大的损失，从而给行业的发展带来一定影响。企业管理资金的能力优先，资金过多会使得企业对于管理水平下降，但流动性的丧失也会限制经济的发展，所以只有建立多元化的投资体系，为了促进万达房地产金融业的健康发展，多元化的投资体系与发达的市场相辅相成。投资多元化对房地产金融和经济的发展都是至关重要的。

三、结论

通过上述分析可以看出，现阶段万达应该学习国外发达国家的相关理论和经验，从而有效约束购房者和投资者个人行为，对房地产金融的发展提出更为严格的标准，通过建立账户制度和信用调查制度，对个人信用进行有效监管。通过个人信用制度的实施，能够通过法律的手段对个人经济行为进行有效的监管，使得违规操作风险系数大于利润，能够有效限制其违约行为。丰富万达房地产的融资渠道，加强与国际社会的交流合作，引入海外资金进行房地产投资，加强对违约行为的惩处，促进其朝着更好的方向发展，并将有力推动我国房地产金融的进一步发展，和将万达成为中国房地产业的新力量。

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作者简介：吝佳康，陕西国际商贸学院学生，金融工程专业。