投资性房地产后续计量模式选择与盈余管理研究

崔丽慧　王艳丽

【摘 要】我国于2007年开始实施《企业会计准则》，单独对投资性房地产进行核算，并在后续计量中引入公允价值计量属性。然而，自该准则实施以来，每年仅有极少数持有投资性房地产的企业选择公允价值计量模式。据此对以下情况进行分析：企业引入公允价值计量模式对投资性房地产项目进行后续计量能否提高会计信息的相关性，企业进行盈余管理有哪些手段，我国在政策上又给企业留有哪些盈余管理的空间，文章对此展开研究。

【关键词】成本模式;公允价值模式;投资性房地产;盈余管理

【中图分类号】F299.23 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2020）06-0154-02

0 引言

《企业会计准则第3号——投资性房地产》这一准则，是有关投資性房地产核算的相关会计处理的要求，这一准则制定的目的如下：通过该准则的制定，企业投资性房地产项目的盈利能力和构成情况能够更加准确、真实地反映出来，并且能够提高企业会计信息的相关性。理论界普遍认为，对公允价值的范围适用性进行设定是很有必要的，因为它能够更科学、有效、客观地反映资产的价值变动，提高会计信息的相关性。但是，当下我国持有投资性房地产项目的企业，选用公允价值模式进行计量的只有一小部分，正是这一现象引发了思考。

1 投资性房地产后续计量模式的实施现状与影响因素

1.1 成本模式的实施现状

据统计，截至2017年深沪两地房地产A股共有123家上市公司中，披露的数据表明拥有投资性房地产项目的企业所占的比例为90.2%，这一结果间接表明了在投资性房地产行业的信息披露中，单独列示投资性房地产这一项目是非常重要的，该项目能够明确地体现出企业房地产的构成情况和收益能力。在拥有投资性房地产项目的企业中，以成本模式作为后续计量模式的共92家，占比高达82.9%，该比例较大，表明企业更倾向于选择成本模式对其投资性房地产项目进行计量。

1.2 公允价值模式的实施现状

对选取的上市公司整理分析的研究表明：在研究的123家上市公司中，拥有投资性房地产项目的企业，其采用公允价值模式进行计量的仅有19家，占比仅为17.11%，这一数据表明企业选择公允价值计量模式的仅占少数。

2014年颁布实施的《企业会计准则第39号——公允价值计量》，在公允价值的确认方法方面提供了理论上的指导，资产评估方法有3项估值技术，即市场法、收益法和成本法。但在具体实施过程中，并没有严格统一的方法和规范的确认标准。因此，我国房地产上市公司评估公允价值的途径各有不同。根据相关数据分析，选用专业评估法的企业占比最大，其中19家上市公司有10家选择了专业评估法，占比达53%，表明大部分企业更倾向于选择专业的评估方法对投资性房地产项目进行评估;其次是市场类比法，选择这种方法的公司有4家，占比为21%;而第三方调查报告法选用的企业最少，仅有2家公司，出现这一现象的主要原因是该方法主观性较强，很少有公司予以关注，所占比重仅有10%;除此之外，剩余3家企业并未披露相关信息。由此可见，上市公司选用的评估方法不同，将会造成会计信息缺乏可比性，不利于投资者了解企业的真实情况。

1.3 投资性房地产后续计量模式选择的影响因素

1.3.1 房地产市场上投资性房地产的价格变动趋势

对持有投资性项目的上市公司而言，在公允价值模式下，企业的账面盈利会由于投资性房地产价格的下降而相应地调减。现今，我国房地产市场的区域发展不均衡，相差较大，一些大中城市房价还在不断上涨，后期下跌的可能性较大;但是一些小城市房地产市场至今仍处于发展初期，房价还处在增长周期。所以，在一些房价已有回落趋势的城市的房地产上市公司，管理者可能会更倾向于采用成本计量模式，其主要原因是为了避免公允价值模式下的账面利润会随着投资性房地产价格的回落而下降。

1.3.2 盈余管理的需要

企业在进行投资性房地产项目的后续计量时，一般采用成本模式计量。这是因为在企业的财务状况较好时，无需通过其他方式增加企业利润，可以持续使用成本模式进行计量，但当企业财务状况较差，无法持续经营时，企业需要通过其他方式调增利润。这时，企业就可以利用将成本计量模式转为公允价值计量模式的手段，对留存收益进行调整，进而对投资性房地产进行盈余管理。管理者由此利用政策变更时形成的大额利润帮助企业在特殊时期渡过难关。

1.3.3 相关监管部门要求企业谨慎使用的导向

相关部门虽然颁布了新的会计准则，表明企业若满足公允价值模式计量的使用条件，可以选择公允价值模式对投资性房地产进行计量，但投资性房地产监管部门对企业谨慎使用的导向，影响了企业是否能按照真实意愿做出选择。当下，我国对企业会计信息进行监管的部门主要是财务部和证监会等相关部门，这些监管部门一贯要求企业在披露相关会计信息时，必须遵守可靠性和谨慎性原则。当企业采用公允价值计量模式时，其得到的结果具有一定的主观性，同时给管理者提供了进行盈余管理的机会，因此相关监管部门更倾向于企业能够选择成本计量模式，并且要求企业谨慎使用公允价值模式。

2 投资性房地产后续计量模式选择与盈余管理分析

2.1 成本模式向公允价值模式的转换对盈余管理的影响

关于企业投资性房地产项目的相关准则中规定，如果企业能够满足公允价值模式计量的限制条件，就有权利根据企业自身情况、利益需求选择适合的后续计量模式，并且有权决定是否对会计政策进行变更。房地产价格在2007—2013年期间增长迅速，7年间房价增长几倍甚至几十倍，这一现象使得选用成本模式的企业，所持有的投资性房地产项目的公允价值远高于其账面价值。对此情况，企业可以在需要时利用改变会计政策的手段提高企业的财务状况，使得企业的资产负债率有所下降;同时，企业还可以利用财务杠杆，向外界借款维持公司运营甚至扩大公司规模。并且，当企业选择使用公允价值计量模式时，投资性房地产项目进行计量时不计提折旧、不需要摊销，且不计提减值准备，因此减少了企业的当期费用，提高了企业的当期净利润，而每一位投资者都是希望看到企业盈利的，这也驱动企业的管理者运用公允价值计量模式粉饰企业财务报表。

此外，在税法中资产增值的差额不计入应纳税所得额，也就是说企业在对会计政策做出变更时不会造成企业的税负增加。因此，管理者将投资性房地产项目使用的成本模式变更为公允价值模式时，在一定程度上对盈余管理产生相应的影响。

2.2 公允价值的确定与度量对盈余管理的影响

关于企业投资性房地产项目有关公允价值的准则中规定，企业在确定所持有的投资性房地产项目的公允价值时，应该参照公开的同类房地产市场的相关报价;如果不能获得公开的同类房地产的市场报价，可以运用专业的评估方法确定其公允价值。由于这一准则中并未严格地制定出公允价值的确定方法，所以为管理者提供了选择的空间。有些企业的管理者可能还会利用不恰当的关联方资产评估结果确定公允价值，以便为企业谋求自身利益。由于估值模型本身很容易受到個人主观判断影响，因此即使企业采用第三方独立评估机构给出的评估结果，也可能存在较大的误差。同时，特定房地产受到宏观经济环境、企业自身风险状况及信用、房地产政策导向等的影响，所以很难获得真实准确的公允价值。然而这些都为企业管理者进行盈余管理提供了空间，管理层可以通过变更会计政策满足自身的利益，最终使得会计信息的真实性、可靠性遭受质疑，并且让财务报表的相关使用者不能做出科学正确的决策。

3 政策建议

3.1 对公允价值在投资性房地产核算中的运用做出进一步的规范，出台更完备的实施细则

相关部门需要出台更完备的细则，更加规范严谨地制定出公允价值模式在投资性房地产核算中的运用条件，例如在怎样判断企业是否存在活跃的市场、如何判断第三方估值是否符合公允价值的定义等方面出台相关细则，并且补充公允价值信息披露的相关审计准则，完整可靠地反映出企业投资性房地产公允价值计量的数据与信息，从而得到更加规范真实的会计信息。同时，相关政策制定部门、公众、政府等部门都有责任对准则实施和审计结果进行监督，并在必要时及时反馈准则在具体实施过程中出现的问题与缺陷，在这一过程中不断完善会计准则及公允价值模式的运用方法和注意事项，直到制定出严谨完善的相关细则。

3.2 对房地产评估市场规范管理，推进资产评估行业的发展

经过实证研究得出，在计量投资性房地产的公允价值时，如果使用独立的第三方运用专业的估值方法最终得出的评估结果，会得到更加可靠的数据和信息，能够在一定程度上遏制管理者在核算时进行的盈余管理行为。在对投资性房地产的公允价值进行计量时若得到的数值越大、管理者可进行调节的私有信息越多，就会造成企业相关数据和信息缺乏真实性、可靠性。因此，国家需要制定出一些相关政策推动资产评估行业的发展，大力培养该行业的专业技术人才，对房地产评估市场管理做出相应履行条例，从而促进我国公允价值模式的日益成熟。

参 考 文 献

[1]马永强，赖黎，曾建光.盈余管理方式与信贷资源配置[J].会计研究，2014（12）.

[2]张瑞丽，曲晓辉，张国华.投资性房地产计量模式选择的动机及影响因素研究——来自中国A股市场的经验证据[J].当代财经，2014（7）.

[3]王福胜，程富.投资性房地产公允价值计量模式选择动因实证研究[J].财经理论与实践，2014（3）.

【作者简介】崔丽慧，女，新疆库车人，新疆财经大学硕士研究生，研究方向：企业财务会计;王艳丽（通讯作者），女，新疆乌鲁木齐人，博士，新疆财经大学副教授，研究方向：非盈利组织会计。