房地产开发企业融资管理研究

潘春发

摘 要：房地产行业属于资金密集型企业，项目开发建设需要投入大量的资金，企业需要通过外部融资获取资金来源，保障资金的充足性。本文首先就房地产开发企业融资方式进行阐述，以A房地产开发企业为案例进行探讨，分析企业融资管理存在的问题，并在此基础上提出改善对策，以期为更多房地产企业加强融资管理提供实践参考。

关键词：房地产开发;融资管理;探讨

一、房地产开发企业融资主要方式

1.内源融资

内源融资是指企业资金来源于内部，包括留存收益以及折旧构成等。内源融资是利用企业自身通过经营发展赚取收益留存部分，内源融资通常属于企业自有资金，具有原始性、自主性、低风险、低成本特点。内源融资通常是发展较好企业的主要融资方式，发达国家许多企业主要以内源融资为主。房地产开发企业通常项目投资需要大量的资金投入，依靠内源融资难以满足企业融资资金需求，外源融资是需要房地产开发企业的主要资金来源。

2.金融机构贷款

金融机构借款是我国房地产开发企业的主要融资方式，通过向银行等金融机构贷款获得资金支持。目前，银行等金融机构向房地产开发企业贷款主要通过土地使用权、房屋建筑抵押等方式借出资金。2015年至2017年，我国房地产行业融资规模不断增加，贷款总量从23351亿元上升至26548亿元，金融机构借款在融资资金总量占比不断下降，2015年银行借款融资占比为19.71%，2017年下降至14.63%。一方面因为房地产开发企业不断创新融资方式，企业融资资金来源多样，银行借款融资占比较少。另一方面国家对房地产市场调控，防止市场过热，金融机构对房地产开发企业贷款准入标准提高，对企业贷款资金审批更为严格。

3.债券融资

债券融资具有融资成本低，融资风险较小，企业能够根据自身经营发展情况控制企业债券融资。房地产开发企业债权收益具有稳定性，从债券市场投资表现来看，资本市场投资者对债券投资意愿较强。根据国务院下发全面深化改革的重大决定文件指出，要大力发展、规范债券市场，为更多企业提供融资渠道。因而，债券融资将会成为重要的融资渠道。根据WIND统计数据显示，2017年8月份，有38家上市房地产企业通过债券市场融资，融资资金规模达到242亿元，较同期上涨7.15%。

4.股权融资

股权融资相较于债券融资没有到期还本压力，并且能够较长时间使用资金，但股权融资成本通常要高于债券融资。房地产开发企业股权融资通过IPO、私募股权融资等方式。IPO就是常见上市融资，通过首次公开发行股份，从资本市场募集资金。但由于IPO审核较为严格，准入门槛高，许多房地产开发企业通过借壳上市等方式实现融资。私募股权融资通过不采用公开方式，私下与特定的投资人或债务人商谈，以招标等方式筹集资金的融资。私募股权融资是一种权益性投资方式，能够参与企业经营决策，提高企业经营管理水平。私募股权融资是需要中小房地产开发企业发展壮大过程中选择的主要股权融资方式。

二、A房地产开发企业融资管理存在的问题

A房地产开发企业成立于2005年，成立初期企业主要以房地产开发为主营业务。随着业务板块逐步扩展，发展规模逐步壮大，企业目前具有涉及商业运营、房地产开发、物业管理、建筑施工等方面。A房地产开发企业由于房地产开发一级资质、建筑工程施工总承包一级资质等资质，为满足客户需求为发展导向，全面为客户提供优质产品与服务。随着国家逐步加大对房地产市场调控，房地产开发企业融资愈发困难，企业迫切需要加强融资管理，保障充足的资金来源。

1.融资渠道单一、融资成本高

银行信贷是房地产开发企业的主要融资方式，特别是中小房地产开发企业。但仅依靠银行信贷难以有效满足企业资金需求，容易造成企业财务风险较大，出现资金危机，从而引起联动效应。从2017年国家统计局公布数据显示，房地产开发企业资金来源中很大一部分来自银行贷款。一旦房地产开发企业发生财务危机，就会波及银行等关联行业。相关数据显示，房地产企业在开发地产过程中，银行等金融机构基本参与开发建设全过程，银行为房地产行业提供80%以上的土地出让金以及地产开发金，股权融资以及债券融资仅占融资规模很小比例，银行依旧是许多房地产开发企业的主要资金来源。

另外，房地产开发企业整体融资成本较高，通常企业开发可能存在多个项目共同开发，通过资产抵押方式进行贷款，需要支付评估等费用，而且贷款规模较大，企业潜在财务风险较大，银行处于风险谨慎考虑会要求较高的信贷利率，导致企业融资成本较高。

2.融资结构不合理

融资结构直接关系企业融资风险以及债务风险。A房地产开发企业长期融资与短期融资占比不均衡，从A企业债务期限结构来看，短期债务比重达到74.5%显著高于长期债务比重，由于短期债务比重较高，会增加企业债务负担，需要在短期内支付高额的利息费用以及偿还本金。虽然部分房地产开发企业通过预收期房的方式快速回笼资金，但是随着市场紧缩政策实施，对房地产开发企业预收款项以及开发贷款开通专户进行核算与审核，许多房地产开发企业资金使用受限，出现资金紧张。根据我国房地产行业协会调查统计显示，全国十多万家房地产开发企业中，95%以上的房地产开发企业短期债务比重超过80%，仅3%房地产开发企业的中长期贷款比重超过30%，因而能够看出我国房地产开发企业整体债务期限结构合理性不足，企业短期债务压力较大。

3.企业财务风险较大

财务风险是企业经营管理面临的重要风险，许多房地产开发企业盲目融资，企业资产负债率达到70%，甚至部分企业资产负债率超过80%，企业面临巨大的债务压力，容易诱发财务风险。而且，许多房地产开发企业为了能够快速抢占市场份额，大力量拿地，不断增加企业负债。2017年许多大型上市房地产开发企业土地存货增长率达到53%，企业流动比例小于1，速冻比率低于0.6，企业短期偿债能力较弱，面临较大的债务风险。A房地产開发企业，2017年土地储值同比增长达到107%，企业为了进入其他区域市场，储备较多土地。从企业债务偿还能力来看，A企业资产负债率为74%，流动比例为1.13，速动比率为0.72。由于流动比例与速度比例均低于行业标准参阅值，能够看出A企业面临较大的短期债务风险。

三、加强房地产开发企业融资管理的对策

1.优化融资结构

A房地产开发企业短期债务比重达到74.5%，企业融资资金主要来源于银行贷款，由于短期债务比重较大，会增加企业短期债务压力，潜在财务风险较大。对此企业可以通过发展房地产项目债券融资，债券融资利率处于不断下降趋势，债券融资规模通常比银行贷款规模更大，还款期限更长，不需要企业进行资产抵押。而且，债券融资具有资金来源更加多样，企业可以通过发行境内债券或者境外债券从而募集更多资金。企业也可以通过发展项目股权合作开发融资，通过项目股权合作开发，不仅能够实现风险共担，而且能够吸引更多具有实力的资本方加入，缓解企业资金压力。另外，企业需要改善融资期限机构，提高中长期融资占比，缓解短期压力，一方面可以通过发行债券方式增加长期融资比例，另一方面可以加强与银行联系，对企业短期债务进行展期。

2.管控企业财务风险

企业应当加强财务风险管控意识，完善财务风险防范机制，提高企业财务风险防范能力。首先企业应当加强预算管理，通过预算管理合理配置企业资金，提高企业资金分配效率，降低企业财务风险。

其次，通过企业应当健全风险预警系统，将企业风险控制在合理范围内，从而提醒企业及时关注潜在财务风险，制定应对措施，将财务风险降低至最低水平。可以通过监控企业现金流变化，偿债能力指标变化，作为财务风险预警信号。然后，建立风险反馈机制，对企业财务风险进行详细记录，从风险识别、控制到防范措施进行详细记录，对风险产生的迹象、指标变化、风险诱发原因以及时间，风险造成的损失进行分析，从而建立完善的风险反馈机制，帮助企业加强财务风险管控。

3.降低企业融资成本

融资成本是企业融资过程考虑的重要影响因素，融资成本过高，会影响企业的经济效益，而且会增加企业利息负担。虽然，央行通过降息降准刺进市场投资，但是从银行贷款会进行不同程度上浮，而且房地产开发负债比重较大，银行会要求较高的信贷利率匹配信贷风险。企业通过拓宽融资渠道，通过组合方式从而降低企业融资成本。例如，企业可以通过发行可转债，在转股前定期还本付息，转股后则没有还本付息压力，并且可转债利率通常低于股权融资利率。同时企业需要提高信用等级，信用等級较高的企业不仅具有融资优势，而且融资成本通常更低。另外，房地产开发企业具有重资产特点，可以通过资产证券化方式，将企业资产进行打包上市，提高企业的流动性，加快资金周转，缓解企业压力。

参考文献

1.代艳丽.房地产企业融资管理研究.南昌大学，2019.

2.谭春燕，何红.房地产项目融资风险及防范策略研究.中外企业家，2016（03）.

3.刘旦.我国房地产企业融资模式研究.中国房地产金融，2017（07）.

（责任编辑：王文龙）