浅谈我国房地产税改革的问题和建议

艾阳

摘要：房地产税作为一种古老的税种，已成为许多国家政府的税收支柱。2018年以來，开征房地产税被提上税制改革日程，引起了社会各界的广泛关注。本文从借鉴部分国家的房地产税政策及征管经验出发，根据我国房地产税推进的现状，分析我国推进房地产税改革存在的问题，再结合我国具体国情和社会现状，提出可行性的建议和改革方向。

关键词：房地产税 税制改革 立法

在党的十八届三中全会决定中也提出，要适时推进房地产税改革;十九大报告提出要加快建立地方税体系，这些都为房地产税改革作出部署。中国到目前为止，还没有真正施行房地产税制度，但是前几年在上海、重庆等部分地方进行过试点，已积累了部分经验。

一、我国房地产税改革存在的问题

（一）立法中的障碍

由于房地产税不仅与社会公众每个人的切身利益相关，还受到经济、法律、技术等多方面因素影响，因而房地产税的立法中也必然会存在着一些障碍，需要通过立法过程凝聚共识，减少阻力。

1.征管风险问题

从税收征管能力看，目前在房地产税的征管上还存在一些问题和风险。主要表现为：

1）我国缺乏对个人和家庭征税的经验和基础。长期以来，我国纳税人多为企业和单位主体。在这种情况下，房地产税面向个人和家庭征收，对征管将是一个极大挑战，税务机关进行核实、评估、征缴的工作量也是巨大的。

2）房地产税征管需要有相关配套制度条件的完善。房地产税的全面开征应具备房地产登记信息系统和房屋价值评估系统两个技术前提。对地方的调研结果表明，我国在上述征管基础条件尚不具备。

3）对个人征税的相关征管法律法规不够健全。如果推进房地产税的立法实施，那么现行税收征管法就需要进行修改，因为原来的法律对税收保全措施和强制执行措施方面都没有涉及到个人问题，而目前税收征管法的修订还没有完成。

2.公共风险问题

房地产税是财产税和直接税，社会公众将直接能够感受到税收负担。因此，对个人或家庭征税，其社会风险很高。如果房地产税的税负设计让社会公众感觉过高，将对社会稳定有可能产生很大影响。

3.房地产税的配套税制改革问题

全面征收房地产税作为一项增税措施，需要有相应的减税政策配套来实现宏观税负稳定。同时，房地产税改革也涉及到整个房地产税收的改革配套问题。在房地产税立法中，配套的税费改革能否实现，会对房地产税开征产生较大的影响。

（二）制度设计难点

1.征收范围的确定问题

理论上，房地产税的征税范围应尽可能地将所有地区、所有类型的房地产都包括进来。同时，从房地产税的长期发展看，有必要在立法时设定大的征税范围。根据我国现有的社会经济发展状况，全面的征税范围显然不现实，扩大范围也不可能一次性的完成。且对于一些特殊产权性质的房屋的征税是否区分对待也是难点。

2.免征额的设置问题

房地产税免征额的设计难点主要涉及免征额是按照住房套数或住房面积，还是按房产评估值的一定比例进行设计。从目前情况看，由于不同住房的面积不同，且不同类型和区域的房地产的价值差别过大，按套数给予一套或多套住房免征显然不合理。如果按照住房面积，即以基本住房需求确定免征额，则涉及到家庭情况和人均扣除面积标准的确定问题。

3.税率水平的确定

房地产税开征后其税收负担应当是多少较为合适，是人们普遍关注的一个问题，也是房地产税制度设计上的核心和难点。国外的房地产税作为地方税，主要是根据地方政府提供公共服务的需要来确定税率水平。我国地方财政收入的来源很多，难以按此方法来确定税率水平。

房地产税税率水平的设计，不仅仅需要考虑房地产税本身的税负问题，还要结合个人所得税、增值税、消费税等实际上最终也由居民个人承担税负的整体税负状况，所有这些税种形成的整体税负不能超过居民个人的承受能力。

二、建议与对策

针对以上我国房地产税改革面临的问题，结合我国的特色国情和社会发展状况，有以下建议：

（一）健全制度与提高征管能力并行

健全制度不仅仅限于房地产税制度的完善和发展，也包括对个人征税的相关征管法律法规和整个房地产税收制度的配套改革问题。没有良好的制度环境，再完善的制度也难以发挥应有的作用。

任何一个税种的实施需要有相应的税收征管能力进行匹配，否则就会导致税制难以贯彻执行。在面临巨量的税额时，有关税务机关进行核实、评估、征缴的效率、方法和房地产税开征所需的房地产登记信息系统和房屋价值评估系统两个技术需得到改善和提高。

（二）全面纳税和免税设计相结合

关于征收范围确定的难题，在立法上可以采取先将各类房地产都纳入征税范围，再通过免税设计明确对部分房地产暂不进行征收的做法。

（三）依需确定，结合差异

关于免征额的设置问题，由于不同住房的面积不同，且不同类型和区域的房地产的价值差别过大，按套数给予一套或多套住房免征显然不合理。而按照房地产评估值的一定比例给予免征，又难以考虑居民家庭人口的状况问题。所以应允许家庭成员合并扣除免税面积，按照人均住房面积即以基本住房需求来确定人均免税面积，考虑到不同地区的人均住房面积上的差别，由全国统一制定人均免税面积不符合各地因地制宜的要求。应以具体地区的家庭社会平均基本住房需求和社会平均评估价值为标准，计算确定出的具体地区的家庭住房免征额。

（四）差别汇率，能力原则

对于房地产税的税率水平的设计，应区分房地产类型，对经营性房地产按照保持改革前后的税负水平基本保持不变，对个人住房按照符合地方居民纳税能力的原则进行设计。

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