小产权房的法律问题研究

王梦颖

【摘要】在城镇化发展的进程中，“小产权房”问题日益突出，由于现实需求与土地制度的冲突，小产权房问题未得到有效的解决。在此种情况下，“小产权房”应该何去何从成为了社会普遍关注的问题。

【关键词】城镇化  小产权房  合法化  法律问题

近年来，我国城镇化速度加快居民住房需求也在逐步上升，伴随而来的便是房价的上涨，“买不起房”已经成为了社会普遍问题。就在此时，小产权房悄然入市，以价格优势获得了居民的青睐，但小产权房存在其本身的缺陷，由此，小产权房的处置问题便成为了社会各界争议的焦点。

一、小产权房概念

学界对“小产权房”的界定颇多，至今仍无明确统一的概念。但基本认为，小产权房是指在农村集体土地上违规修建的房屋，没有获得有关部门发放的土地使用权证和房产证，不能依法转让。这种房屋大多由村集体针对本集体组织成员开发建设，因其无需缴纳土地征用费、土地出让金等成本和相关税费，因而其价格比商品房低很多。

二、小产权房的法律问题

小产权房违反了有关土地利用、房屋开发、出售以及税等相关法律规定，其属于违法占用土地、违章开发建筑和违规房屋销售的“三违建筑”。

在小产权房为取得合法地位前，购买者面临着多方面的法律风险。由于村集体没有按照规定履行相应地报批手续，导致购买者没有办法获得合法的房产证，其合法权益也就相应的不到很好的保护，一旦发生纠纷，将会是受害一方，及时得到补偿，相对来讲也是微乎其微的。

三、小产权房存在的合理性

小产权房既然是在农村集体土地上违规修建的房屋，那么属于农村集体经济，只能对于集体中的人进行合法的转让，但是现在越来越多的农村青年进入城市打工寻求更高的工资，加上对于小产权房的忽视，几乎使得很多可以向集体中的人合法转让的小产权房变得空洞，也就使得大量的小产权房空闲出來使得更多的城市中的人注意到这个情况。而在城市中的很多居民在城市中很多的房价太过高昂，进行购买的机会很小，因此转向了价格低廉的小产权房，进行购买。这是其中的一个方面，另一方面小产权房地理位置大多处于郊区，在城市中心的人们几乎天天生活在灯红酒绿快捷的生活节奏之中，就将兴趣转向了空气较好，环境相对优美的小产权房。所以对于小产权房的需求还是很大的。存在还是很合理的。除此之外，小产权房的存在也会在一定程度上抗衡政府出地出让收入。

四、小产权房该何去何从

小产权房的存在，有一定的合理性，但是其对法律，经济和社会生活等各个方面都会产生影响，处理不好还将会产生严重的后果。由此，对小产权房的合法化问题一直以来也有很大争议。其虽然与土地制度相冲突，但是由于现实需求过大，多年来，小产权房的问题一直悬而未决，而政府对于巨大存量的小产权房的处理也是毫无头绪，缺乏有效的处置手段。

（一）已有小产权房的问题

1、无法申请贷款

现在要买房子的话，基本上都是依靠银行贷款购买的，没有多少家庭能够承受全款购买房子的压力，所以购房者一定要对银行贷款引起重视，毕竟没有银行贷款的情况下购买房子很难。而购买小产权房就是处于这样一种情况，因为小产权房是没有产权的，办理银行贷款手续需要将房屋产权抵押在银行，小产权房就无法通过银行贷款审核的。

2、无法办理入户手续

有些居民可能没有意识到户口的重要性，其实在大城市里面生活，很多事情都是需要本地户口才能实现的，所以有很多人在买了房子之后，就将自身的户口迁到了购房所在地。而购买小产权房的话，就无法办理入户手续了，主要还是因为小产权房没有产权，如果购房者没有把自己的户口迁入，自己的子女在这个城市里面就无法获得义务教育的资格。

3、房屋质量没有保障

通常来说大的品牌开发商承接的都是比较好的项目，而这些小产权房类的项目基本上都是一些不知名的小开发商承接的，公民在买房子的时候还要重视开发商的实力，小开发商就没有大开发商这么可靠。并且小产权房没有在政府的监管下修建，就很容易出现房屋质量问题，一旦购房者遇到房屋质量问题或者附属配套设施问题，售后也是没有保障的。

（二）对未建小产权房的预防与规制

首先，通过法律法规或者相关的政策建议对未建成或即将建设的小产权房坚决予以制止， 对违法建设主体依法处罚;其次，在城镇化的进程中，充分保障农村的合法权益，保证本身的小产权房的作用目的，着眼于城乡统筹发展，减少城乡差距，全面审视现行土地制度，解决城乡二元化，减少贫富差距，有利于社会的稳定;另外，在立法上完善对小产权房的规制，但是法律的制定程序比较复杂，并且法律制定之后具有稳定性，具有一定的滞后性，就很难进行实施，因此要加强行政法规和地方性法规的制定，加强政策的灵活性运行，进行保障;最后，政府要加强对小产权房的监管，从执法层面规制小产权房的发展。

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