房地产开发项目成本管理探讨

郭亮

【摘要】随着近些年来楼价的逐步攀升，人们也把投资视野和刚需问题集中在了房地产行业。在国家宏观调控下，房地产行业人员如何最大限度的控制房地产项目开发过程中的成本，是提高房地产企业效益的重要保证。

【关键词】房地产开发项目;成本管理;探讨

所有开发项目都离不开成本，而成本中的管理运行是关于到每个开发项目走势的大前提。执行成本管理中，管理者的管理理念以及实施方针还有多方协作沟通，是本文主要希望有所探讨的部分。

1、房地产开发项目价值关联

对于房地产开发项目而言，其主要的价值关联分为两种，一是内部价值关联、二是外部价值关联。对于内部价值关联，要建立起以项目建设活动为基础，以企业职能活动为辅助的价值管理理念。在房地产开发项目的全周期6个阶段中，投资分析要通过市场调研、相关手续调查、分析参与单位以及开发预定方案和风险评估等，以了解开发项目的实际价值所在;在土地获取阶段明确土地开发用途;在决策阶段通过编制项目建议书、可行性报告、获批文件以及融资策划等相关活动，确立科学开发的正确价值认知;而实施阶段，确保稳固资产按质按量得以形成，在此阶段中从项目立项到竣工验收，每一个行为都是对内部价值的保障。销售是将内部价值具象化的实际操作，售后是稳固内部价值具象化的实际操作，这是项目最终具象的阶段[1]。

对于外部价值关联，保障开发者行业内竞争分析，对比开发项目位于行业内自身的优劣，懂得取长补短，进一步完善项目在房地产行业的价值发挥：

1.1保障基础设施建设

在房地产开发项目价值关系里，基础设施起着“润滑剂”的作用。保障项目顺利开发成功，其主要有相关制度的完善、组织结构的构建等。

1.2人力资源管理

作为成本管理的一点，体现实质的价值体现，对于人力管理中优化人才，激励人才有着对于外部价值体现有着潜移默化的促进作用。

1.3开发技术提升

技术是开发项目的原助力，从每一项可实施报告到实质性判断等都无疑不证明开发技术的关键，先进的开发技术提升工程的效率，更是体现项目价值高纯度。良好的开发技术让开发者可以减少相对经济成本，从而提升了整体的价值。

1.4选采管理

选取采购不只是针对的项目设备剂材料，包括商、土地权的获取，优质的采购选择必然是提升房地产开发项目价值的手段之一，而其中的细节管理，可分为招投标管理、编制采购计划、承包商管理等。每一项都在采购环境中，起着关键的影响，最终而体现在开发项目的整体价值上[2]。

2、房地产开发项目的成本管理

2.1管理结构构建

上点说明了房地产开发的价值所在，如今对于房地产开发项目的成本管理，先要建立基本构架。

从价值来看，房地产开发必须有如图1的关机基本构架，以市场核心竞争力为初始目标，通过作业工程、战略监督两个层面施行成本管理。是通过市场调研、风险评估等多种手段寻找针对的目标客户，找到群体需求、同市场竞争核心和相关政策支持等。通过综合分析明确开发项目整体定位和设计目的，最终完成项目价值体现。结合内部价值以及外观价值形成结构的价值驱动直至影响到执行力价值驱动，找到项目关键价值体，通过成本管理有效实现价值。

2.2协同合作实现成本管理

房地产开发绝不是成员间点到点能够实现价值的，应通过专业的分工协作矩阵网络更高效地实现整体目标。长期稳定的合作和彼此之间的了解，以发挥各成员优势，使整体价值扩大。

2.3优化价值

明确核心价值，是每个开发管理者共同的目标。要对于各项价值进行组织优化，首先就是要做到目标成本企划，满足客户要求确定房地产开发项目方案，实现其理想的设计与功能等。成本管理中成本企划是所有房地产开发项目的指路标，房地产涉及的任何一方都希望做到利益最大化，资方想成本缩减、开發方想设计建设完备、而使用方想得到理想的体验，所以其中进行价值优化势在必行。例如广州某高层住宅，通过选型、采购及设计各环节的优化，结构设计钢筋含量由同类结构经验的60kg/m2大幅度减少为34kg/m2 （含承台及地梁），经评估结构安全度符合国家标准。集中体现了管理结构优化对价值提升的明显作用。

接着是优化价值关系中的结构，虽然开发中必然有各种价值所在，但开发管理应重视直接对核心价值受影响的高效价值，因为核心价值必将体现最终价值，对于中小房地产企业开发者必须针对自身不足围绕项目把控。优化价值管理结构，也是为企业提升效率，取长补短很重要，扬长避短更加重要。最后则是完善融资渠道，开发者往往会遇到这样的问题，理想目标总比现实成本存在一定差距，而完善融资渠道一是帮助开发者快速直接地完成理想目标，缩短房地产开发周期，相对规避政策、金融、市场等时间风险。寻找到相同目标的合作方既是结合了上点所提到协同合作，也是实现共同承担风险，提升多方价值的重要手段之一。例如开发项目方，寻求上市融资、债券融资、投资信托基金、证券融资等金融等多种手段，进行快速形成项目规模以及快速回流成本。而项目融资实则是一种成本较低的成本管理行为，项目方设立独立法人发起借贷，用现金流和收益做还贷，以公司资产作为借贷担保，通过合理的融资渠道多项组合式融资降低成本管理中的风险项，是提升价值优化的重点[3]。

结语：

房地产开发建设，涉及方面众多，笔者简述了其中对于成本管理的分析，成本和价值是有着不可分割的直接关系的。看清项目开发中的核心价值所在，使其时刻体现在实践成本管理中，最终实现房地产开发项目中成本管理的目标。

参考文献：

[1]王晶晶.房地产开发项目成本费用构成及成本控制[J].知识经济，2017（5）.

[2]高鲲鹏.关于房地产开发项目管理的质量控制研究[J].绿色环保建材，2017（1）：122-122.

[3]曾春英.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].财会学习，2018（26）.