房地产公司项目全过程成本控制模式研究

陈晓明

关键词：房地产公司  项目全过程  成本控制  设计阶段

由于房地产项目消耗的较大，涉及到许多方面的利益，对国民经济的发展也会产生较大影响。所以，工程项目建设的周期也比较长。但是对于我国当前房地产的开发项目来说，投资失控逐渐变成了我国固定资产投资领域经常发生的风险问题，只有强化房地产项目全过程的成本控制，才能够获得更高经济效益。此外，良好的成本控制，能够实现企业社会经济结构的迅速转型，还能够节省各个方面资源消耗，保证项目建设工作顺利进行。

一、房地产公司项目全过程成本控制中存在的主要问题

（一）缺乏对于房地产投资决策阶段的认识

由于房地产公司项目投资需要的人力、资金比较多，一旦开工，就不能间断，否则就会拖延工期。所以，对项目的各个环节，都需要更加严格的把关。对房地产公司的项目来说，需要更加重视投资决策的重要性。但是对于这一环节来说，缺乏正确的投资决策阶段认识，属于我国房地产公司运营过程中的最薄弱问题。

（二）工程设计阶段成本控制不严格

基于我国市场环境不断进步的背景下，我国房地产项目在市场中的竞争愈发激烈，使市场的原材料价格不断上涨。此外，建筑工程人员的工资不断增加，导致工程项目的成本造成一定的困难，造价的上涨也会增加工程成本。此外，由于设计阶段的造价控制与管理经常会被忽略，没有推行限额的方案与设计，设计质量更加受到设计人员的关注，成本控制被忽略，或是重视程度不足，都可能会导致设计单位编制概算出现偏差问题，导致工程成本增加。

（三）工程竣工结算阶段控制力较弱

房屋建筑造价管理在很多情况下，只有施工阶段造价管理与竣工结算审核受到了重视，没有实行动态化的造价管理，仅仅将重心放在了事后的监督上，忽视了事前的风险管控与事中的延伸控制，缺乏从建立项目直到竣工完成之后，实行全过程的造价管理。

二、房地產公司项目全过程成本控制模式的构建

（一）强化施工阶段的成本控制工作

1、做好决策阶段的成本控制

在项目决策阶段，项目的使用、设计都需要投入大量的资金。在开展房地产项目投资活动之前，需要做好决策研究的工作，也是保证开发项目少消耗、少投资的主要手段。就以往的房地产项目经验进行分析，投资会对项目成本投资产生直接的影响。在决策阶段，需要预测项目的成本投资，建立合理的控制目标，做好估算工作。

2、做好设计阶段成本控制

设计属于项目开展的前提内容，设计会对项目投资产生较大的影响。一个房地产项目的设计水平与质量，会对施工投资产生影响，也会对竣工后获得的效益产生影响。所以，为了有效实现对项目成本的控制，项目设计的开展就需要保证项目质量的合理性。只有尽可能减少施工过程中的变更情况，实现对成本的控制，从以下几个角度入手：利用限额设计，实现对成本的有效控制，并且做好限额设计的工作，根据投资估算的情况，设计责任书。在保证项目功能满足基本要求的基础上，根据批准完成设计。利用限额设计，保证项目资金不会出现缺口，也能够避免对设计随意更改。只有实现工程造价与设计投标的融合，不仅可以预防设计中不规范的问题，还需要在设计阶段，树立正确的成本控制理念，使设计人员在工作中，更加注重建筑的工程造价。强化对设计图纸的审核工作，避免因设计不当，导致的资源浪费问题发生。

3、做好招投标阶段成本控制

在房地产项目的开发过程中，招标属于核心组成部分。房地产项目的各个阶段涉及到的专业种类较多。在开展各项工作过程中，招投标部门对涉及到的内容进行有效的控制。所以，在招投标的工作中，需要将各个专业部门的作用发挥出来，以提升其在工作中的积极性，使各个部门都能够给予招投标活动更多配合。在此过程中，对投标成本控制需要将施工图作为基础，并且对出图的时间进行有效控制。只有做好招标文件的审核工作与谈判工作，才能促进后续建设活动的顺利进行。

（二）做好施工阶段的成本控制

1、做好设计变更的控制工作

对于不同设计机构与设计人员来说，水平差异也比较大。如果设计的施工图纸不完善，就会直接影响项目建设工期。虽然在设计过程中达到十全十美是不可能的，所以在设计的过程中，应当尽可能减少变更。尤其是在施工工作开始之前，尽可能不对设计图纸进行修改。开发商在实际工作中，需要强化审查图纸的力度。只有减少了施工设计的变更，才能有效降低成本的支出。

2、合理选择监理单位

在选择监理单位过程中，开发商可以采用公开招标的形式，从大多数投标单位中，选出优秀监理单位，实行对工程施工单位的监理工作，保证各项施工工作顺利开展。一个优秀的监理团队，不仅能够有效保障工程的质量，还能够在一定程度上减少投资成本的支出。

3、合理控制材料、设备的价格

在大多数房地产项目施工过程中，设备与材料的结果占比大概能够超过60%。所以，要想实现成本控制的目标，就需要对设备价格与材料价格进行有效管控。相关工作人员需要掌握市场材料价格，并且及时洞察市场价格的动态性变化。此外，做好材料采购管理工作，可以采用招投标的形式，保证工程的施工质量，并且对材料的供应商进行选择，尽量使用最低的成本，获取到质量最佳的产品。最后，房地产公司在进行材料采购的过程中，需要做好质量控制的工作，做好材料进场之前的管控工作。

（三）做好竣工阶段的成本控制

在房地产公司项目竣工之后，务必要做好验收的工作，结合费用定额、合同及预算情况，实行工程款的审核工作，并做好结算工作。竣工是审定工程最终造价的依据，也是成本控制的最后一个环节。在结算的过程中，为了避免不必要的疏忽，就需要对合同中的计算方式、计价与主材价格开展核对工作。在做好工程变更与工程记录的同时，做好工程竣工后的工程汇总。此外，为了从根本上保证工程施工的质量，将投资效益发挥出来，就需要做好竣工图纸与文件的转移工作。竣工图不仅可以证明工程的技术情况，也是一份具有历史意义的文件，对工程的情况进行记录，开展对工程后期的修改与维护工作。

三、结束语

总而言之，房地产公司构建项目全过程成本控制模式十分重要，会对后续的经营活动产生直接的影响。在成本控制的过程中，如果发现存在偏差问题的时候，就需要对偏差进行纠正，对各项生产费用控制在合理的范围内，实现成本控制目标。此外，在成本控制的过程中，只有保证不同阶段的成本控制，并加强各个阶段的联系更加紧密，实现各个环节资金的良性循环，为房地产公司的稳定发展奠定稳固基础，提升核心竞争力。

参考文献

[1]王宏.房地产开发项目全过程成本控制分析与应用[J].中国乡镇企业会计，2017.

[2]郑瑶菲.浅谈房地产开发项目的设计管理和成本控制[J].江西建材，2017.

[3]刘晓文.房地产开发全过程成本管理与控制分析[J].丝路视野，2017.