基于CCRC模式的养老地产开发（投资）运营模式的几点思考

徐云波

摘要：我国老年人口众多，养老地产作为刚需，具有巨大市场。基于CCRC模式的养老地产符合我国老年人日益增多的趋势和国情需要，对该模式的养老地产开发运营进行研究，分析存在的问题和弊端，在此基础上提出促进养老地产发展的的对策建议。

关键词：CCRC模式;养老地产;开发运营

我国是全世界人口最多的国家，随着改革开放的发展，以及同步实施计划生育的政策，我国面临着未富先老的困境。据统计， 截止2019年底，我国60岁及以上的老年人口高达2.53亿多，占比18.1%，其中60岁及以上又高达1.76亿，占比达12.6%。如何解决老年人的养老问题，成为我国发展中必须面对的重要问题。持续养老照料社区，简称“CCRC”，作为新颖的养老服务模式，充分融合居家养老、社区养老和机构养老的多种优点，并避免了三种养老的不足之处。近年来，我国房地产发展从初期的高速发展，进入行业细分发展阶段，养老地产收到越来越多的关注，基于CCRC模式的养老地产被认为是非常适合中国的地产模式。本文对CCRC模式的养老地产发展情况进行分析，找出当前阶段存在的问题，对下一步的发展提出意见建议。

一、基于CCRC模式的养老地产开发运用模式现状

过去，受制于传统观念，我国的养老长期以居家养老为主，后来开设了多所公办养老机构。伴随着改革开放进程，在政府的扶持下，民营资本进入养老服务产业，开设了一批民办养老机构，但过去的养老服务机构，功能比较单一，服务质量不高，无法满足日益增长的老年人口要求高质量养老服务的客观需要，呈现出公办机构长期亏损，民办机构存在套取国家补贴等情况。作为从美国引进的CCRC模式，是一种复合型社区，能够解决上述弊端和问题，这种模式符合了中国传统的居家养老的传统，为社区居民构建了社区生活的环境作为核心，同时通过养老机构、医疗机构的服务作为有益补充，实现了养老服务的可持续、精细化，提供及时的医疗救护。一批养老机构、投资机构包括房地产公司，开始投资建设CCRC模式的健康社区项目，往往成为当地养老产业与地产结合的项目，融合多种建设运营模式于一体。

（一）CCRC模式的适宜人群

基于CCRC模式的养老地产项目，可以依据老年人的个体情况进行更加细致划分，并根据身体以及心理情况，及时进行调换，并提供对应的服务。老年人主要包括三种类型：一是刚满60岁的老年人，其身体状况仍然比较好，生活提供自理，CCRC社区主要提供住所，还有日常的生活服务以及必要的医疗服务，并提供体育文化等生活内容。二是能够实现半自理的老年人。除上述服务外，社区还可以提供部分必要的协助服务。三是生活无法自理的老年人，在特定社区当中，提供专业护理服务。

（二）基于CCRC模式的地产开发模式

1.在地理位置上，远离中心城区，低价相对较低，开发成本低，以多层建筑为主，一般没有高层建筑，布局紧凑合理，围绕集中居住、护理，便于运营方降低运营成本。

2.在CCRC模式开发的地产项目中，一般需要根据年龄段的不同，区分为三个不同特点的区域，即独立居住区、协助生活区和护理照料区;三个区域因为生活居住的老年人不同，所以在建设当中需要充分考虑各年龄段人员的身体状况和心理状况。如，刚退休的老人需要多沟通;半自理的老人需要更加舒适的环境;不能自理的老人需要医护设施。

3.服务医疗设施健全。在CCRC模式，医疗室和护理站必备设施，对于医院、食堂、活动设施都有比较固定的需求。同时，在建设中通用化、人性化的设计不可少，要通过完善细节来提高社区入驻人群的生活质量，进而提升整个项目的质量，打造品牌。

（三）基于CCRC模式的运营模式

由于养老服务具有公益性，包括CCRC模式的养老运营属于微利行业，投资项目后通过运营收入收回投资成本需要较长周期。在CCRC房地产项目开发建设完成后，可以选择部分出售;也可以收取大额会员费和年费、月费等方式取得收益。项目物业出售或大额会员费收入平衡投资款，日常运营收入，也就是按年、月收取的養老服务、医护服务收入实现盈利。对于不同年龄段的老年人，根据不同的护理需求层次来收取服务费用。以此来保持项目的正常运营，并提供高质量的服务。

二、基于CCRC模式的养老地产开发运营模式存在的问题

CCRC模式的养老地产，解决了单纯的养老依旧单独的医院护理存在的问题，是一种综合式的养老服务，能够满足老年人一站式养老的要求，其标准明确，机制健全，服务质量比较高。但因为这种模式落地我国的时间段，对于各种配套设施的要求比较高，而且投资比较大、资金回收难，再加上入住的门槛比较高，收费标准高，不仅需要政府予以支持，也需要地产商和运营商具有极高的品牌和信誉。主要问题有：

（一）建设运营管理还不够科学合理。一是在建设配套实施时，往往存在辅助空间设计不合理，主要是辅助空间与公共空间的距离不合适，与老年人的身体状况存在不适应的地方，老年人需要较长时间的行走，才能到达辅助空间，从而也导致服务效率不高。既导致了空间利用率的降低，也导致医护人员不能监督公共区域活动的老年人，同时内部协作存在困难。二是应急设施不符合老年人要求。养老地产应该考虑老年人行动不便的特殊性，但实际上沿用过去开发商业地产的理念和模式，导致安全隐患。三是有的开发商过去注重商业利益，细节考虑不完善。如针对老年人的人性化设计还不够多，仍然以正常成年人的身体条件来建设，老年人的体验度不高。因为利益驱动，绿地面积仍然比较时少，虽然高于商业地产和一般住宅，但因为种种因素，部分地产项目仍然不符合CCRC模式下的面积需求。

（二）投资效益有待提高。从目前的情况看，养老行业虽然是新兴行业，但行业整体利润低，提高回报周期长。对于养老地产而言，难以得到融资支持，盈利能力不强，行业发展比较困难。对于 CCRC 模式的养老地产，同样受困于此，项目需要长期投资，但难以获得短期回报，导致融资难。同时，即便有的大企业凭借自身实力获得了其他渠道的资金支持，但因为资金回笼慢，很容易出现投资缺口。CCRC 模式对于各环节的养老服务要求都比较高，需要专业养老机构参与，但目前配套服务业还不到，运营存在一定困难，甚至因为风险机制不健全，运营机构风险成本非常高。这种现状，导致养老地产沦为房地产炒作概念，租赁变成了事实上的销售。

（三）政府支持力度有待提高。因为养老地产的高投入、低收益特性和公益属性，养老地产项目基本不赚钱，甚至很多在赔钱;以至于万科等地产企业提出了“不亏损便意味着优秀”。养老地产的发展需要政府大力支持，尽管已经出台了一系列政策，但因为养老地产的公益性，地方政府很难从中获得土地收益，甚至还要投入大量财政资金，因此存在喊起来重要，做起来不要的现象。地产企业很难获得低价土地，项目成本居高不下，盈利非常困难。因为养老地产的特性，居住密度低，需要土地面积大，但国家在这方面还没有出台专门的政策。同样作为公益事业，养老地产和学校等教育用地获取上，还无法做到同等对待。

三、关于开发CCRC模式的养老地产的建议

2019年3月，国务院办公厅出台了《关于推进养老服务发展的意见》，要求“持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”。《意见》涉及养老服务的方方面，也为CCRC模式改造为中国特色的养老地产模式指明了方向。根据我国养老地产的发展现状，针对存在的问题，基于CCRC模式就促进养老地产的发展提出以下对策：

（一）提高养老地产的复合性。要根据CCRC模式的特点，将三种类型的老人字同一社区中实现共存;同时还可以根据中国人的居住习惯，能够实现老中少三代同堂，或者在同一社区内实现居住。对于地产项目而言，不仅仅是卖房子，更是在提供一种服务模式，要完善配套的养老服务设施，由专业的医护人员参与养老医护服务。

（二）形成良好的养老产业链。只有整个养老服务产业系统化、产业化，才能为养老地产提供有力的支撑，为开发建设和未来的运营开发提供良好的市场前景。比如，提供专用设施，以及医护服务、家政服务、文化娱乐服务等。同时，要完善盈利模式，降低企业风险，减少资金压力。根据老年人越来越多的趋势，形成专门养老产业园，建设专门的养老产业园区，推動养老产业集聚发展。

（三）强化养老服务能力建设。按照国务院文件的要求，可以增加住宅地产+养老地产的复合地产模式，缓解行业从业企业的资金压力。养老地产最大的买点以及核心竞争力是医护能力，建议实施联合体投资的方式，投资方、建设方和运营方联合投标养老地产，形成良性运转的生态圈，三方风险共担、利益共享，实现通过服务盈利的新商业模式。

（四）完善政府的扶持体系。无论是CCRC模式的养老地产，还是其他养老地产，目前都处于起步阶段，需要政府进一步加大扶持力度。尤其是对于适合我国国情的CCRC模式的养老地产，根据其市场性、福利性和社会性结合特征，从政府环境、土地供应、融资支持等方面给予有力支持。

基于CCRC模式的养老地产，适合我国国情，符合养老服务产业的重要方向。对于这种模式的现状和问题进行研究，进而提出完善的对策建议，促进养老产业发展，为全面建成小康社会作出贡献。

参考文献：

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