险企布局养老地产的战略分析和研究

摘要：我国正严重面临着人口老龄化速度加剧，家庭结构改变，老无所养等一系列问题。用怎样的养老模式来应对这一现象成为一大课题。作为险企，由于其保险资金稳定、长期的特殊性，如何发挥其资金上的特殊优势，寻求更多元化地投资渠道进入该领域值得我们关注和探索。本文从养老地产的概念出发，结合国内外针对养老地产所不同的发展路线，对险企布局养老地产的战略进行分析和研究，并对今后我国持续发展养老地产给出相应的建议。

关键词：养老地产；老龄化；发展模式；对策建议

中图分类号：TU24；C913.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）022-0000-02

一、绪论

1.研究背景

中国老龄化的现象日趋严重，与此同时养老地产却越来越多得到各路资本的青睐，各大房企、地产公司等竞相蜂拥而入。与此同时，险企作为其资金的特殊性也开始布局养老地产，养老社区便是典型。

目前全国各大养老机构由于床位有限，并且无法提供优质的服务。而越来越多的老年人已经不满足于其提供的最基本的生活服务，不同层次的老年人有不同层次的需求。诚然，在老龄化的背景下，确实养老地产充满了商机，但是如何可持续地发展对养老机构是个巨大的挑战。养老地产在国内尚属于新兴行业，没有前人的经验可以参考和复制，不管是运营模式，还是老百姓的社会观念都存在不确定性因素。此外，养老地产属于资金密集型行业，对现金流的周转要求非常高，并且一旦形成规模的养老社区其后期的维护成本、人力成本等都十分昂贵，这些都是摆在险企等机构面前的难题。

2.研究方法

本文通过阅读相关文献，收集关于险企布局养老地产、开发养老社区的资料，通过养老地产在我国发展必要性的论证，对险资布局养老地产进行战略分析。其次，本文采用深入访谈的方法，对相关保险机构的同事进行访问和了解，掌握养老地产的属性和市场的发展规律。最后通过一些数据的收集和整理进行数据分析，并对养老地产的今后发展给出相应的对策和建议。

二、养老地产的概念界定

养老地产，顾名思义便是老年人居家养老的住所，是一种盈利性的老年住宅。它结合了养老服务，养老社区、房地产项目开发、商业地产项目运营、金融产品（保险）等属性。养老地产实现了品质地产和优良管家服务的有机结合，以养老住宅为基础，附加护理院、医院、娱乐中心、超市等配套设施。同时集护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等概念于一体，依靠实物租赁等经营方式加上一些商业配套和养老专业化的增值服务，实现自身长期的盈利和持续的发展。

三、国内外养老地产的的现状和发展模式

1.发展养老地产的必要性分析

目前我国已经成老龄化严重的国家，据人口调查，2001年，我国65岁及以上老年人口占比达到7.1%，而2014年中国65岁以上人口数量已经达到13755万人，占全国比重10.1%。预计到21世纪中叶，我国老年人口将达到4亿，约占总人口的26.53%。虽然老年人群越来越多，但与此对应的老年人居住场所环境却越来越差，配套设施落后，住所陈旧。在北上广等一线城市，很多追求高品质生活高收入的老年人群体已经不满足于其基本的生活需求和保障，并且他们对市场上养老产品和服务也提出了更高的要求。当前“独立”了的老年人希望能有符合自己生理特点、心理特点并集老年休闲、健康、学习与生活为一体的全新的养老模式的出现。这类有能力而且有愿望追求自己想要的生活的老年人，正是中国社会养老模式实现现代化、休闲化、康复化、产业化的最大推动力。而建立一种符合中老年人生理与心理特点，具有完整养护功能与养护体系的全新养老模式就成为了社会各界孜孜以求的目标。在我国传统观念里，大家都认为养儿可以防老，但是随着我国经济的不断发展，家庭结构的变化，老年人除了保障自己最基本的衣食住行之外，对精神层面的需求越来越大。虽然目前大多数的养老模式还是以居家养老为主，但随着家庭结构的不断变化，将会出现更多一个家庭至少抚养四个老人一个小孩的局面，甚至于还会出现老人和子女身处两地无法照顾的情形，那将会出现很多空巢老人的状况。当今社会竞争压力巨大，年轻人每天都在忙碌奔波于工作而没有精力去顾及老人。可见，未来机构养老将是一种趋势。按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，2011年我国有650万个床位空缺。目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。因此，养老地产的发展趋势及现状都给企业投资带来了很大的机遇，市场潜力巨大。

2.险企为何纷纷布局养老地产

首先，保险公司的资金具有其特殊性，寿险资金具有长期稳定的现金流，并且其投资回报率非常稳健，养老地产的投资也体检了险企投资多元化的一面，它不受经济波动周期的影响，相当于发行了一个长期的企业债券，这是解决险企资产负债期限错配的有效途径。养老地产作为一种刚性需求，同时又与资本市场关联度较低，投资回收期长且收益均衡稳定，因而投资养老地产可以较大程度地规避资本市场波动所带来的风险，以保证保险企业的资产收益。

其次，养老地产向上对接年金保险、养老保险、医疗保险等保险产品，能够推动保险产品的不断创新，同时带动下游护理服务，老年医学、健康管理等产业，从而有效地扩大和延伸寿险的产业链，整合资源。

最后，保险公司背后其强大的销售团队和客户资源，也是其核心竞争力的体现。

3.国内养老地产发展情况

由于国内养老地产行业还属于新兴行业，运作并不成熟，但是这不改变各路机构对养老地产的资本投入。从2006年至今，各家房地产开发商、险企、私募股权投资基金、实业以及国内外一些知名的护理服务机构纷纷投资其中，在北上广等一线城市布局养老地产。险企中首当其冲的便是泰康人寿，其很早就开始布局养老地产，从深耕寿险业务到如今的保险、医养、资管三大服务，而泰康之家旗下养老社区的运营秉承着“从摇篮到天堂”一条龙的服务。泰康人寿在养老地产产业中可谓走在了行业的前列。

4.国外养老地产发展情况

国外人口老龄化较中国来的更早，所以其养老产业也运营的比较成熟。凭借着丰富的运作经验市场上可以提供各式各样的种类繁多的养老地产，包括老年社区、老年公寓、公立养老院等各种形式。国外老年人的住所一般都是按照特殊的需要而设计建造的，室内温度、窗户、楼梯、浴室、卫生间、灶具等都有特殊的标准和安全要求，以适应老年人的特点。国内的养老机构应当借鉴国外养老地产的运作模式，学习他们的先进理念。从而更好地投入到自身领域的发展之中，少走一些弯路。

四、促进我国养老地产发展的对策和建议

1.满足不同层次客户需求的养老地产发展模式

做到有针对性的开发项目，避免盲目跟风。针对不同层次的老年客户，选择不同需求的养老模式。例如，高收入高消费群体的客户，开发具有显著特色的商业养老地产项目。中低收入阶层的老年客户，可由政府牵头开发以保障型为主的养老地产项目。

2.支持和完善养老产业链的建设

养老地产不仅仅是房地产开发商一家的事业，而是一个涵盖交通、住宅、医疗、护理、养生、娱乐、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，是养老产业链条首当其冲的主角。建议在各地的地方建设规划中体现出对养老产业链条的规划和政策扶持。

3.多管齐下，加大民间资本的参与

养老地产普遍具有投资金额大、资金回收期长的特点。目前我国大部分养老地产开发商迫于资金压力，希望项目建好以后马上就卖掉，让资金快速回笼，对后续运营重视程度不足，降低了运营质量。按照目前保监会政策，险企投资养老地产被限定在“只租不售”范围 ，这给一些保险公司也带来了资金上的压力，如果完全按照租赁模式，对于投资人来说投资大、收益低、周期长，很难调动社会资本投入的积极性。而消费者不喜欢租房，更偏好购买，居住在自己家里。因此，养老社区应“可租可售”。 对于机构养老，一定要鼓励民间资本参与，加大市场化改革力度，制造和维护一个民间资本进入的良好与公平的市场环境。

4.盈利模式有待创新

目前，险企一般采用两种运营模式，一种通过投保购买养老保险产品与养老社区衔接，购买产品之后能够直接享受养老社区的入住服务。另一种是通过实物租赁的模式来实现收益。

由于险企被禁止出售养老地产的项目意味着投资的回报周期将被拉长，投资方的资金和后期的运营将产生压力，这势必会影响险企的收益。

因此，作为盈利性的机构，险企务必要探索出一套可持续运营的盈利模式，确保获得长期稳定的收益。

五、结论

在中国，保险公司最适合做养老地产，而养老社区又是养老地产的一个创新案例。这一模式由中国保险公司来实践，将使寿险产业链拉长20年，是对保险商业模式的一大创新和发展。伴随着中国经济的崛起及保险行业的快速发展，中国保险市场不断产生新的需求，促使保险业必须不断创新。在有关政策的扶持下，保险公司投资医疗、养老、健康产业的经验将在市场中逐渐成熟，相关的投资模式也将逐步优化。中国已经步入老龄化社会，养老社区必将是中产家庭的全新养老方式。

参考文献：

[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012（10）.

[2]罗福周，韩言虎.我国养老地产发展研究[J].商业研究，2012（10）.

[3]陈彬.泰康人寿发展养老地产模式及营销研究[D].厦门大学，2014.

[4]丁皓.我国养老地产运营模式及建议[J].中国经贸导刊，2014（2）.

作者简介：关超俊（1987-），男，汉族，本科学历（硕士在读），中国社会科学院研究生院金融专业在职在读硕士研究生，现就职于泰然金融担任保险项目主管，主要从事海外保险项目管理工作，获得证券从业资格证、基金从业资格证。