物业专项维修资金应急使用的探讨

吴文光

摘    要：近年来，随着住宅使用年限的增加，业主对维修和改造房屋共用部位、共用设施设备的需求度也越来越高，然而“沉睡”的物业专项维修资金由于申请难、程序复杂等原因一直无法得到有效利用，尤其是遭遇紧急状况时，无法及时申请到资金进行维修。基于此，本篇文章对物业专项维修资金应急使用進行研究，以供参考。

关键词：物业专项维修资金;应急使用;探讨

引言

物业专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，以此来保证共用设施和设备的正常使用，同时相关法律规定了这笔资金不能够挪作他用。目前我国各地的住宅专项维修资金的管理方式没有达到统一，资金在使用和监管时还存在很多问题。

一、物业专项维修资金应急使用存在的问题

（一）资金使用边界不明，维修资金滥用

维修资金在使用过程中会出现物业公司推诿责任，将本应由物业服务企业承担的维修责任转移到全体业主头上，借故动用专项维修资金，损害业主利益。同时，应急通道的建立，取消了业主集体决策的过程，降低了维修资金的使用门槛，通道中规定的“紧急情况”难以被全面、准确地定义和描述，使得个别利益者有机可乘，导致维修资金的“滥用”。

（二）维修资金使用难

2007年，原建设部联合财政部颁布了《住宅专项维修资金管理办法》，在该办法中明确规定维修资金的使用需经过“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”表决通过。遇到需要动用维修资金的情形，一部分未受直接影响的业主不愿意使用维修资金，如电梯维修低层业主不配合，下水道维修高层业主不情愿等情形。也有部分业主过分惜用，希望原开发商或现物业公司承担本应属于维修资金列支范围的维修费用。因签名难导致使用难。根据相关统计数据得知，仅2016年有记录的物业缴存维修资金以达万亿元。但是因为种种原因，最终的使用率低于2%。

（三）维修资金监管难

物业公司、业主委员会对资金使用持积极态度，有时甚至达到滥用的程度。而业主往往有事不关已，高高挂起的心态或特別惜用的心态。资金使用涉及范围广，专业性特別强，比如电梯、消防、水泵设备损坏程度，工程造价高低，业委会合法与否等，管理机构作为代管部门，人手不足，专业不够，无法有效监督各项工作。工作性质注定备受关注与质疑。

（四）管理体系不健全

从目前现状来看，物业维修管理体系尚不健全，使得很多物业管理工作不能有效推进。主要表现在：物业维修资金管理主体不明确。有的地区物业部门负责保管与运作该项资金;有的地区则是由开发商自主开展物业维修资金管理活动。与此同时，已有的物业维修管理体系也存在一定的问题。在这种情况下，物业维修资金管理责任人不能充分地发挥物业维修资金的效用，影响物业服务的质量。

二、建立维修资金应急使用制度的建议

（一）赋予业主物业专项维修资金管理的权限

物业专项维修资金管理的主体是业主，但目前主要由当地相关管理部门行使，相关资金有商业银行代管，基于此，应更多地赋予业主物业专项维修资金管理的权限，比如可由业主通过一定的程序自行选择第三方金融机构进行资金的管理与使用，同时引入相关监督机构对其进行严格的监管，可以避免专项维修资金被挪用的情况发生。同时，维修资金在归集阶段时，资金的使用较少，在此阶段可以根据当地的经济发展情况和资金使用计划，酌情购买一些安全性高、收益率高的国债项目，提高资源的总体使用效率。

（二）完善物业维修资金管理体系

建立健全物业维修资金管理体系才能更好地支持物业管理工作，拉近业主与物业之间的距离。因此，要投入精力完善物业维修资金管理体系。具体方法如下：首先业主是物业维修资金管理的服务对象，业主对管理工作的看法显得尤为重要，所以，要全面地搜集地业主的意见建议，进而完善管理体系;其次在信息技术高效发展的背景下，物业部门可以引入信息技术，构建物业维修资金查询系统，提高资金的透明度;再次物业管理部门需要不断总结物业管理经验，提升管理体系构建水平。最后，物业部门在完善了物业维修资金管理体系之后还要加大对管理体系的宣传力度，提高业主对管理体系的认识。此外，物业部门构建信息沟通平台，可以使自身与业主高效互动，以便更好地解决业主的问题。

（三）完善监督机制与投诉处理机制

“把权力关进制度的笼子”十分必要。应急资金制度的建立实质上就是在为紧急情况开绿灯，我们在优化资金利用路径的同时，更要提防权力的滥用，因此建立完善的监督机制及投诉处理机制的重要性不言而喻。首先，应从立法层面确立应急维修资金使用的监督主体与职权范围;其次，具体实施中，应引入第三机构，如会计师事务所和律师事务所等加强资金使用监管;最后，还应充分发挥业主委员会及业主的作用，鼓励其参与到应急维修资金使用的监督中来，开设专门的投诉及举报专线，方便人民群众及时对违法、违规行为进行揭露等。

（四）提高物业维修资金监管部门的监管水平

监管部门是提高物业维修资金监管水平的主体。因此，监管部门需要发挥自身的作用，认真地执行监管工作。监管的事项包括，指定工作人员深入各地小区之中，了解公共设施使用情况等。如果发现因维修资金落实不到位导致公共设施无法使用，就需要查明产生问题的原因，进而追究相关人员的责任。责任人需要及时采取措施，保证维修资金健康运转，提高维修资金利用效率。不同地区的物业维修资金监管制度存在差异，进而加大了物业管理难度。为提升资金监管水平，要摒弃不合时宜的物业资金监管理念，选用先进的监管理念，进而构建先进的监管制度，从而保证资金管理人员的行为处于制度框架下。此外，监管部门有必要加大物业维修资金监管力度，及时发现维修资金管理问题，进而制定维修资金管理方案，从而强化物业资金管理效果。

（五）建立应急维修专项资金来源

资金来源是确立与完善物业专项维修资金应急使用制度的根本前提与基础，只有在资金充足且充裕的情况下，前述体制、机制改革才有实施的可能与必要。众所周知，物业专

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项维修资金是房子的“养老金”，随着房龄的上升，房屋共有部位及共用设施设备出现问题的概率会越来越高，这笔钱轻易不可动。因此，在建立应急维修专项资金来源时，本文认为天津市的做法十分出色且合理，即将物业专项维修资金的增值部分用作应急维修资金的来源，这样既不会给业主增加新的压力与负担，又能推动住宅专项维修资金在投资运营方面的转型升级，以争取最大的经济效益等。

（六）搭建信息公开平台

首先，通过将项目信息、技术资料、第三方记录、会签资料等信息录入平台，以支撑项目事后追溯或追责的目标;其次，通过设计告知送达和公示下载等功能，使得项目实现开放监督，并协助业主进行决策;再次，从信息服务、实力展示和信誉监督三个方面着手，通过设计信息发布、信息查询等功能，满足业主、第三方和维修单位对信息平台的功能需求;最后，在即时公布维修的方案、预算、进度、内容等信息的基础上，通过建立投诉专用渠道，实时监管途径等方式促进業主的主动监督，并提升业主对维修资金的主人翁意识。

三、建立维修资金应急使用制度的意义

物业专项维修资金应急使用制度实际上是对原有的专项维修资金制度的拓展和延伸。我国物业管理及相关制度起步较晚，在具体操作上面临诸多问题，尤其是紧急情况下的维修资金使用仅在物业条款中做了简单说明与补充，研究层面较为狭隘与肤浅。但现实情况是，随着城市房屋的老化，受自然灾害及人为因素的影响，确实存在着楼房共有部位及共用设施设备维修、改造不及时的问题。建立物业专项维修资金应急使用制度，有利于对偶然发生的不可抗力情况进行弥补与修复，以保护居民的生命财产安全，充分发挥专项维修资金制度的保障功能。

四、结论

本文分析维修资金的现状及困境，随着大量房屋保修期满，陆续进入维修高峰期，维修资金的使用也进入了高峰期。如何足额归集，科学管理和快捷使用维修资金，显得越来越重要和紧迫。只有通过不断的探索和创新实践，标准化和制度化好的经验与做;去，才可以有效解决物业专项维修资管理的难题，充分发挥资金作用，维广大业主的权益，这是本研究的重要意义。

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