新政策下房地产投资与国民经济发展动态关系研究——以天津市房地产投资为例

张 媛，吴佳惠

(1. 福建信息职业技术学院，福建 福州 350000 ；2.福建江夏学院，福建 福州 350108)

随着中国经济迅速发展，国民对于房地产的需求也逐渐上升，房地产业的发展不仅对城市化发展具有推动作用，也对公共设施的完善起到了不可忽视的作用。由于房地产业能够对经济的发展起到推动作用，使得房地产业受到各个城市政府和相关部门的重视。在学术研究领域，针对房地产开发方面的研究较为丰富，研究内容主要为项目管理以及工地开发。近年来，由于政府新政策不断出台，房地产的发展也产生了较多的变化，政府针对房屋建设紧缩政策可以在一定程度上抑制房价增长过快带来的经济不协调，但是新政策的提出也改变了房地产投资市场的格局，使得房地产投资企业面临着发展危机。因此，分析房地产投资与经济发展之间的关系，利用新政策寻找新发展方向是房地产投资企业的发展重点，也是增强竞争力的重要途径。

关于房地产投资与经济发展互相促进的定性讨论已屡见不鲜，二者之间的相互促进以及是否存在均衡关系的定量研究还有待于通过定量的理论模型进行探讨。国内相关典型研究包括刘章生[1]、张淑贞[2]等运用协整理论、误差修正模型、格兰杰(Granger)因果检验等计量理论对我国25年内房地产开发投资额与GDP增长的关系进行的研究；赵静文[3]等基于贵州省房地产销售额与经济增长数据采用Granger因果检验研究，发现贵州省房地产销售额与经济增长之间不存在Granger因果关系。以上述文献以及理论为基础，选择天津市选取天津市为研究对象，利用天津市2000—2017年历年房地产开发投资额与代表经济发展水平的GDP数据，对天津市房地产投资与经济发展之间存在的动态关系进行探索，为我国经济与房地产发展提供借鉴。

一、新政策下天津市房地产发展现状

新政策实施主要特点表现为“限购”，即限制公民的购房数量[4]。自2010年限购、限贷政策推广实施至今已整十年。以“行政限制措施+货币政策+财税政策”全面介入调控为标志，中国房地产行业在“史上最严厉”的调控周期中蹒跚前行。其间，特别是2015-2016年，有部分城市出于经济、财税收入压力进行了局部、小范围政策放松，但交易的快速回暖乃至“过热”往往招致调控政策迅速收紧、加码。在中央定调“房住不炒”背景下，地方“因城施策”调控的裁量空间不断缩小，社会以往“短期经济数据下滑会导致调控放松”的预期一步步落空，地方城市政府和房地产企业共同经历了一段由“紧张恐慌到倍感压力，由兴奋期待到失落低沉，由麻木适应再到振作转型”的心路历程。

2019年，中国房地产行业的内外部形势深刻变化：一方面，中国对外贸易摩擦加剧对宏观经济运行、资本市场发展、就业和居民收入构成不利影响，经济三驾马车进出口、社会固定资产投资、居民消费均面临下行压力。另一方面，年中“不把房地产作为短期经济刺激手段”提出后，市场政策预期趋于统一[5]。大城市在城市开发边界等“三线”划定后正普遍加速进入收缩式、内涵化发展阶段，《土地管理法》修订改革征地制度，推动农村集体建设用地入市，向构建城乡统一建设用地市场迈出关键一步。

天津市是我国经济发展前列城市，同时也是房地产业发展较为明显的地区之一。由于近年来我国房价飞涨，作为直辖市的天津市房地产投资逐渐走高，房地产投资总额在固定资产投资总额当中的比例也逐渐增加；房地产开发结构较先前有了较大调整，城市综合体等新型地产开发建设不断涌现，具有现代化的新型地产开发不仅满足了人们的居住需求，也在一定程度上推动了天津市经济的发展。因此，将天津市房地产投资与经济发展作为研究对象更能体现当下全国较为发达城市的房地产开发投资与经济发展的动态关系，同时也能更好地反映房地产在经济推动方面的具体作用，从而开展针对房地产投资与经济发展关系分析更加深层次的研究。

二、数据来源与实证分析

(一)数据来源 利用网络信息收集技术以及相关文件的整理，收集天津市2000—2017年共计18年的房地产开发投资额以及相应的GDP数值，再结合已有文献中的理论知识，对天津市各个年份所进行的房地产投资以及经济发展状况与关系进行分析。天津市2000-2017年房地产投资额以及经济发展GDP数据如表1所示，其走势如图1所示。表1数据中可以看出，天津市房地产开发投资金额一致呈上升趋势，但是2016年到2017年间的房地产投资额呈现了小幅度的下降，分析其主要原因是因为国家针对房地产开发投资进行了相应的控制，因此导致投资额小幅度下降；而天津市GDP额呈现直线上升趋势，没有出现萎缩现象。

表1 历年房地产开发投资额与GDP

图1 房地产与经济发展综合指数效果

(二) 相关性分析 研究采用SPSS20.0对以上两组基于时间序列的数据进行相关分析，散点图分布如下图2所示。从分析结果来看，天津市房地产开发投资与GDP的双边检验皮尔逊相关系数r接近1.000，双边检验的概率p值均小于显著性水平0.05，即二者之间的相关性十分显著，说明天津市房地产开发投资额与GDP存在很强的相关性，表明房地产开发投资额与经济发展是互相关联的。然而判断天津市房地产投资与经济发展之间是否存在长期均衡关系以及是否存在Granger因果关系需要进一步进行探索和分析。

图2 房地产发展指数与经济发展指数的散点图

通过相关性分析可以看出，房地产发展指数与经济发展指数存在着十分紧密的联系。结合现今的政策来看，国家有意识通过对房地产投资的宏观控制来刺激居民消费，从而促进经济的发展。再反观经济的发展，由于社会的进步，人们的生活水平逐渐提高，同时也针对居住具有更高的要求，因此在一定程度上刺激了房地产开发，使得房地产投资金额增加。现今房地产投资已经成为我国经济发展当中的重要一部分，其健康发展直接影响着经济的稳定提升，由此可见重视房地产开发、控制房价是保证经济平稳发展的重要手段[6]。随着经济发展越来越快，政府出台的新政策在一定程度上保证了经济的稳定性，但是对于房地产开发与投资来说则是新的竞争挑战。因此，深刻了解房地产发展与经济发展之间的关系对于房地产投资商寻找新的发展方向具有十分重要的实践意义。

(三)平稳性检验 采用平稳性检验是为了验证天津市的经济发展与房地产行业之间的关系是否稳定，尤其是在对天津市房地产投资与经济发展的协整检验或Granger因果检验前必须要进行相应的数据平稳性检验，以此为基础来判定是否存在时间序列的“伪回归”“虚假回归”[7]。同时采用稳定性检验也能在一定程度上保证天津市房地产以及经济发展之间关系数据分析的公平性。主要的检验流程为：首先对天津市房地产投资额与经济发展数据进行平稳性检验，然后筛选出平稳序列，对其进行Granger因果检验，对不平稳序列则进行协整检验。

应用于平稳性检验的方法通常有DF检验、ADF检验，本研究采用ADF检验方法进行天津市数据平稳性的检验[8]。△表示一阶差分算子，研究结果如表2所示。由表2不难看出，天津市房地产开发额与GDP自然对数的检验值都在10%水平之下，接受“序列存在单位根”的原假设，原始序列均不平稳；但进行一阶差分后房地产开发投资检验值小于5%显著性水平下的临界值，可以拒绝原假设，认为不存在单位根，证明一阶差分后的房地产开发投资额原始序列已经平稳；国民经济即GDP的检验值小于10%显著性水平下的临界值，也可以拒绝该序列存在单位根的原假设，即不存在单位根，是平稳序列。因此，房地产开发投资额与GDP序列均为一阶单整序列，即Ln(fdc)～I(1),Ln(gdp)～I(1)。

表2 时间序列ADF检验结果

注：*、**、***分别表示在10%、5%、1%水平上显著

(四)协整检验 协整检验是长期均衡关系的检验方式，通过此种检验方式可以较为明确的分析序列之间关系的长期性以及均衡性[9]。房地产投资以及经济发展之间如果仅仅为短期性、非均衡关系，那么说明两者之间并不存在较为紧密的促进关系。本研究将房地产投资以及经济发展设定为Ln(fdc)和Ln(gdp)，两者都是非平稳序列。同时采用协整检验法中的EG两步法进行估计，首先运用OLS法建立本研究的回归方程为：Ln(fdc)=-3.6207+1.1434 Ln(gdp),且回归方程的判决系数达0.9773，表明回归方程拟合效果较好；Ln(gdp)的系数为1.1434，表明地区经济的发展对于当地房地产的发展具有正向促进效应，国民经济每提高1个单位，房地产发展开发投资可以提高1.1434个单位。具体残差序列单位根检验结果如表3所示：

表3 残差序列单位根检验结果

通过表3的数据可以较为明显地看出，天津市经济的发展与房地产产业的发展存在着正向促进相应，也说明随着经济的发展房地产产业会得到壮大，而由于房地产产业的发展，地方经济也会由于消费水平的提高而进一步的提升。对于现阶段我国经济发展现状，政府在针对地方经济促进方案以及政策制定和出台的过程中逐渐认识到房地产与经济发展之间的作用关系，通过对两者的适当调控使得房地产与经济发展逐渐趋于平衡发展，这是我国经济发展的趋势，也是我国房地产产业升级和完善的重要契机。进行协整检验分析之后，数列将进入到Granger因果检验当中，通过对相应假设的判定对经济发展与房地产投资之间的影响关系进行进一步的分析，为结论的提出奠定数据以及证据支持。

(五)Granger因果检验 Granger因果检验不是简单的原因和纠结过的关系，更多的是与统计相关的关系研究和检验，如果存在Granger因果关系，那么说明两者在动态方面存在着紧密的关系[10]。基于此，利用Granger因果检验方法对天津市经济发展以及房地产投资关系进行分析。F为统计量，再加上概率的统计，可以较为直观的看出经济发展以及房地产投资方面的关系。本研究通过假设进行了检验分析，将假设分为滞后期1、2、3，分别分析两者的动态关系，通过对概率的计算和分析来判断假设是否成立，通过对假设的判定来探究经济发展与房地产开发投资的关系。表4为分析结果：

表4 不同滞后期的房地产发展与经济发展Granger因果检验结果

综合以上分析，天津市经济发展与房地产业投资相互影响，而经济的发展对于其房地产业投资的影响大于房地产投资对天津市经济的影响。针对天津市房地产开发以及经济发展之间关系的研究当中，两者之间存在着互相影响的关系是已经得出的结论，但在动态上两者存在着怎样的关系还需要通过更进一步的验证。近年来，由于政府以及相关部门对于房地产投资以及经济发展方面没有过多的进行研究，因此，在某种现象出现时，盲目的采取相应的措施，导致经济的发展十分不稳定。例如，最近政府针对各个地区的房价进行了干预，同时也针对当地的房地产提出了“稳定房价”的口号，而这种做法是十分不科学的。出现这种做法的主要原因在于政府没有正确认识到经济发展以及房地产投资之间的动态关系[11]。单方面的去稳定房价，会导致经济发展缺少动力，进而导致城市经济发展速度降低。

当今的房地产在中国已经成为金融工具，因此，对其的控制要结合经济发展的现状进行分析和判断，要考虑到房地产发展当中投资者投机等行为，政府方面需要利用宏观调控的方式进行调节。同时，政府还要正确地认识到房地产对当地经济健康发展的重要作用，从而利用房地产产业来解决当地的就业困难、住房紧张等社会问题，提升人民生活满足度，从根本上提升国民的生活质量。本研究利用Granger因果检验方法去进行房地产与经济之间关系的研究有利于天津市经济的健康发展，其分析数据也更加公平且可信度较高，可以为我国房地产与经济协调发展研究提供借鉴。

本文通过Granger因果检验的方法验证了天津市房地产开发投资额与经济发展之间存在着Granger的关系，两者之间的关系是互相影响互相促进的关系。在以往的文献当中对于房地产投资额与经济发展之间的关系主要集中在模型建立方面，模型建立的主要原因主要是针对静态数字方面关系的探讨，对于其动态关系没有过多涉及。本研究以天津市房地产投资为例进行了相应的研究与动态关系分析，从而更好地展现了房地产行业与经济发展之间在生产生活中相互作用的动态关系。

三、研究结论

(一)经济发展决定房地产投资 就房地产业来说，地区经济的发展是其发展的重要保障，经济发展也为房地产的快速壮大提供了“土壤”，例如天津市作为直辖市由于经济的迅速发展，社会生活水平的提高，使得房地产业发展十分迅速，同时房地产投资额也不断地增加。通过对天津市相关数据的分析得出，其经济发展能更大程度上影响房地产的开发投资，反之影响较小。就积极影响来讲：首先，地区经济发展可以吸引更多人群在此寻找工作、寻求发展机会，进而选择定居，无论是二手房的交易还是二手土地的交易都具有十分广阔的市场，也是人们所热衷的投资项目，由此可以看出，房地产投资是经济发展的组成部分；其次，经济发展伴随着人们整体生活水平的提高，城镇居民考虑更换为住宅面积更大的房屋改善生活，房地产商便会不断开发新楼盘供市场选择，城镇居民原有住宅自然流入二手房市场，供支付能力较差的人群暂时居住。一旦原有选择二手房屋的人群达到可以购买全新住宅的条件，受住宅归属感的驱使，这些人群便会形成购买新楼盘的趋势，而原有住宅又流入二手房市场。这样的经济循环使得房地产业的发展经久不衰；最后，针对广大居民对精神生活的追求不断攀升的现象，房地产商把投资领域拓宽至娱乐用地和服务用地，各种各样的商服用地、娱乐设施开发建设，为房地产业不断拓宽行业领域形成引导，促使地区房地产业的良性发展。就消极影响而言，一旦国民经济形势整体下滑，经济增长积累的资金无法用于房地产的开发投资，必然会造成房地产行业的低迷，因此针对于投资与经济发展之间的关系需要政府利用自己的职能来进行相应的干预与控制，保证国民经济的健康发展以及房地产业投资的高效、有序。

(二)房地产投资反作用于经济发展 首先，就经济发展而言，从天津市的数据分析结果来看，房地产开发投资组成了社会固定资产投资的大部分，即使在经济发展“新常态”的大环境下，天津市房地产开发投资依旧占到社会固定资产投资的21.3%，经济形势最好时占比55.8%，因此，其在经济增长中扮演着重要角色。房地产在经济发展中所起到的作用不仅仅是促进经济发展，其刺激消费改变社会消费格局的作用更为明显；其次，与房地产行业相关联的行业较多，例如房屋建筑、家居、服务、金融等行业，钢铁、建筑业等属于第二产业，家居、服务、金融属第三产业，目前第二三产业在解决社会人员就业的问题中起到举足轻重的作用，为社会就业提供了更多的岗位。可以说房地产开发投资额增长直接拉动社会就业，促进社会财富积累，间接促使经济增长；再次，房地产开发投资增长有利于提升城市层次，增强城市发展潜力。房地产开发与投资可以促进城市基础建设的发展，同时也对城市的居住水平有十分明显的提高，在一定程度上丰富了城市的整体格局，有利于城市化发展。房地产业的发展有效提升了城市基础设施建设水平，在基础设施建设符合城市发展要求基础上，不断激发城市实施结合自身发展的战略，为实现城市化进程中的飞跃，储备了发展潜力；最后，金融领域对于购房提供的政策资助可以明显改变人们的消费结构，例如公积金在满足人们住房需求后，其结余资金可用于他项消费，而消费的增长也是促进投资的一种动力，可以在一定程度上拉动经济的发展。

(三)经济发展与房地产投资二者相互影响，平衡发展 本研究通过数据分析得到天津市房地产与经济发展存在长期均衡关系的结论，即根据过去18年的数据得到二者之间协整的结论。天津市经济发展与房地产业投资相互影响,而经济发展对房地产投资的影响大于房地产投资对天津市经济发展的影响。协整本身的意义就在于二者之间长期均衡，一旦其中一个经济变量发生较大波动时另一个变量便可以通过均衡关系使其恢复原有水平，即如果天津市房地产投资偏离正常轨道、出现异常时，有关部门应当适时采取经济或其他宏观调控手段帮助房地产恢复稳定发展，这一研究结论对于天津市房地产投资与经济发展具有重要参考意义与实用价值，如针对市内六区及武清区的房屋交易进行了限购说明，这种限购政策的提出是对房地产的宏观控制，也是对我国经济发展的一种政府干预手段。

结合以上数据及结果分析得出结论：地方经济发展与房地产投资具有相互影响的关系，且二者长期均衡。地方房地产业若想获得持续发展的驱动力，国民经济就应当首先实现可持续增长，同时当地政府需要积极进行经济建设提高经济发展水平，通过工业或其他服务业积累资金促进房地产业的开发投资，促进房地产的发展资金回笼再进行其他投资以促进经济良性发展。在此过程当中，政府应充当积极引导经济良性发展的角色，但也不能忽视合理管控房地产行业发展，要做到有效利用土地与城市发展规划，严格控制建筑规模，避免产生较高空置率，严格监管房地产商的投资行为。政府在城市经济发展当中，需要在排除产生房地产泡沫可能性的基础上，发挥投资的促进效应，以保证经济平稳运行态势。