不动产权籍调查测绘技术及应用实践微探

牛法超

摘 要： 不动产是指根据性质或法律规定的不动产。它是拥有所有权的土地及其建筑物的总称。房地产与地籍有着非常密切的关系。在房地产测绘的早期，以地籍测绘为主。随着这一内容的不断发展，已发展成为房地产综合测绘。房地产测绘与人们购买房地产时的切身利益密切相关。比如，在购房过程中，房屋面积和公平份额的数据信息都与购房者的经济利益密切相关。当今世界，测绘工程技术的发展为各行各业都带来了新的发展动力。特别是数字化测绘在测绘工程当中的应用，不仅提高了作业人员在测绘工程当中的工作效率，而且使得测绘工程的工作质量也大大的提高了。测绘技术的发展使得现代测绘技术的工作效率以及准确度都得到了大幅度的提升。

关键词： 不动产;权籍调查;测绘技术;应用实践;微探

【中图分类号】P272     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）04-0077-01

1 不动产测绘内容

随着我国经济发展进入新时期，我国许多产业正面临转型升级的关键时刻。为了适应时代的进一步发展，房地产的发展越来越多元化和现代化。目前，我国建筑业取得了长足的进步，特别是随着我国城市化的进一步发展，各类城市功能性住房和工作场所不断建设。为了在房地产交易过程中维护自身利益，人们越来越重视房地产测绘技术的进一步发展。

1.1 地籍测量与房产测绘

地籍测量对于不动产管理也有着非常重要的意义，地籍测量同时具有政府性质以及法律效益。当工作人员进行地籍测量相关工作的时候，要求工作人员在测量过程当中要本着认真负责的态度，从而有效地保证了测量信息的准确性和可靠性。为了使地籍测量工作能够正常进行，工作人员首先要做好地籍测量的相关工作。勘察前，必须充分了解勘察区的地形、地貌和当地情况。房地产测绘是专业测绘的一个很有特色的分支。它最初隶属于工程测量，后来独立于房地产测绘。现属房地产测绘。这项工作更注重测量相关建筑物的尺寸。在房屋的绘制和测量过程中，结合前期的调查结果，对房地产要素进行了测量。

1.2 房地一体权籍调查

不动产物权登记是不动产登记的基础工作。调查结果在房地产登记后具有法律效力，主要包括土地权属调查和房屋权属调查。土地权属调查是指对土地权属来源、性质和界限、土地权属单位的位置、数量和用途进行实地调查核实，包括现场勘界、土地分界、绘制土地草图、调查土地用途、面积、等级和填写地籍调查表等;房屋权属调查是查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、幢号、户号、总层数、所在层数、建筑结构、建成年份、建筑面积等信息。最终形成满足不动产统一登记、国土资源管理的权籍调查成果。

2 不动产权籍调查的难点

2.1 数据信息来源多样

在房地产地籍调查过程中，需要对原房地产地籍进行分析，并在有关部门的支持下进行房地产调查。由于数据源和信息资源的不同，数据源具有多样性的特点。由于不同部门的工作标准和数据管理方法不同，不同单位的数据和信息质量也不同，数据和信息的整合性差，权力冲突更为突出。因为不动产权籍调查的数据信息来源途径多样，所以很容易出现地籍历史关系模糊、历史数据难以与现有数据衔接的问题，很难真正展现出信息数据所发挥出的重要作用。

2.2 房地产登记数据不一致

我国现行土地登记发证相关制度已初步全面覆盖，并结合当前社会发展趋势构建了有效的更新机制。虽然房地产等级管理机制相对完善，但在实际进行房地产等级和发证时，往往更注重城市商品房的管理，忽视农村房地产登记调查管理。城乡不动产登记调查制度不统一，不动产登记数据不一致，难以全面推广。

2.3 房产登记数据庞大

目前，我国已进入房地产综合化时代。房地产业的快速发展促进了房地产档次和房地产企业数量的不断增长。客观地说，房地产数据登记工作一般属于时空数据，具有唯一性和持续增长性。在房地产登记调查过程中，需要对房地产登记管理的数据信息和当前房地产数据的发展趋势进行详细分析，确保数据与图像的统一。所以，在巨大的房地产数据面前，如何高效的开展不动产数据的登记和管理，其工作难度可想而知。

3 不动产权籍调查测绘的优化措施

3.1 统一软件，推动数据共享

在过往的不动产权籍调查测绘中，在进行工作时通常不同的作业单位使用的作业软件也不相同，这就很容易导致数据格式不统一问题的发生，实现数据的交互时就非常依赖人工操作。不仅不利于工作效率的提高，还提升了数据错误发生的概率。目前，专业的房地产测绘软件已经在业内出现。该类软件可以实现土地调查与房地产调查的联合运行，在很大程度上帮助工作人员完成数据的集成与共享，有效降低了房地产测绘的人力、物力和时间成本。

3.2 做好数据的入库和保存工作

权属结果确认之后还需要进行相关数据的核实工作。为后续检索工作提供良好的基础，负责相关工作的人员在数据核查过程中签字确认。同时，信息管理人员要做好数据库工作。为提高后续工作的便利性，入库时应编制单元号。

3.3 整合机构，扩大业务范围

国家的相关政策已经明确规定了不动产权籍的调查测绘工作由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。由于当下我国的不动产登记中多部门管理是既成事实，因此为了提高不动产权籍调查测绘的效率和质量，可以进行机构整合，完成由一个机构牵头的房地产测绘工作。开展房地产权属综合调查是我国的一项政策。在实际操作中，可以对土地、房地产、林业等测绘部门进行专项整合，实现综合调查的目的。如果是在一些整合困难的领域，可以在实际工作的基础上适当扩大测绘部门的业务范围，比如增加土地测绘部门的房地產测绘业务。

结束语：房地产测绘工作十分重要，关系到人们日常生活中的一系列切身利益，也关系到国家对国土资源利用和土地安全信息的掌握。随着科学技术的不断发展，测绘技术的具体应用具有更强的针对性，三维扫描更倾向于局部、建筑物内部、地下空间等隐蔽部位的应用;而倾斜摄影是一种大规模的一次性采集在数十平方公里的城市建筑和地形模型中，未来采用低空倾斜+地面三维扫描组合可能是最好的解决方案。不动产测绘技术正朝着智能化以及自动化的方向发展，在今后的工作中要不断地加强信息技术和测绘技术的结合，从而促进测绘技术信息化不断向前发展。

参考文献

[1] 张剑，陈宸.不动产测绘中测绘工程技术的实践应用研究[J].河南科技，2019（11）：123-125.

[2] 陈慧君，吴智谦，吴绍山，许展峰.三维激光扫描在不动产测绘中的应用研究[J].防护工程，2017（11）.