如何强化商业地产经营管理风险管控

郑盛杰

摘 要：在高位运行的宏观经济形势下，商业地产进入高速增长阶段。随着高增长放缓，商业地产市场逐步饱和，全国商业地产开发年增长率超过10%，随着前期大规模开发，多数商业地产开发商资金周转紧张，诸多弊病逐渐显露。商业地产转向精细化运营阶段。由于国内商业地产发展时间较短，与之配套的理论未健全，在商业地产开发模式上存在诸多问题。如企业实力参差不齐，对项目认知不足，缺乏专业运营经验等。针对商业地产项目管理运营，提出风险管控理念，对加快商业地产投资风险体系建设具有重要意义。

关键词：商业地产;经营管理;风险管控

引言：商业地产行业兼具高收益与高风险，为实现市场良好开发，企业需要识别商业地产项目存在的风险，开发降低投资风险的新模式。但由于商业地产的复杂性，传统风险管理模式难以规避行业风险，只有将全面风险管理思想运用到商业地产项目管理中，才能不断提升企业的风险管理水平。目前国内商业地产未健全风险管理制度，决定商业地产行业仍处于初级发展阶段，系统化的防控对商业地产项目的进一步发展具有重要意义。目前关于商业地产相关研究集中于市场动态，典型经营管理程序等方面，缺少系统性理论基础支持，与当今地产行业投资趋热，行业发展问题复杂的现状不符。地产领域通过应用风险管理评价理论，可以建立科学高效的业务流程，降低商业地产经营的管理风险。

一、商业地产经营管理风险概述

广义的商业地产是包括各种形式的公寓，商业服务行业场所的非生产性质的物业，狭义的是酒店，批发市场等用于商业服务业经营性的物业。商业地产开发是根据城市建设规划要求进行土地规划的工作，包括建设在内的各种开发经营活动。商业地产具有利润高、风险大、投资渠道窄、开发运营模式复杂等特点。商业业态种类有很多，商业地产按照行业业态可分为零售功能地产、餐饮功能地产、商品批发地产等。按顾客消费形式可分为物品业态、体验业态房地产。

为更好地理解商业地产经营的管理风险，结合商业地产的特点分析，商业地产经营的管理特性主要包括固定性，回报周期长，投资金额大，风险性高。商业地产开发是依法取得使用权后进行的土地规划建设，根据未来的预测需求进行建设，但由于现阶段难以准确预测行业走向，建设项目的不确定性为商业地产的管理工作带来了一定风险。且规划开发土地的地理位置、周边环境因素、人员密集程度等因素都会影响开发商的房建工作。

商业地产开发管理包括土地所有权购买等步骤，涉及实地测量等各种环节，费用成本较高，大量投资的特点造成开发商遭受筹资困难等问题。各大省份均存在烂尾楼工程，其出现的最大原因是开发商资金周转不灵。商业地产开发管理过程回报周期长，建筑的建设必须经过勘测、材料采购等各环节，导致开发商不能短时间取得收益、引发房屋售卖困难等问题。商业地产开发不同于其他产品在产房中进行，东南沿海台风多，北方地区风沙大，各种环境变化影响开发建设，导致出现风险问题。

商业地产项目管理存在不确定性，投资金额大的风险，因此需要进行风险管控有效提高产业效益，微观风险是土地价格变动等引起的开发商财务问题，宏观风险是金融环境变化等。风险管控能保证开发商及时调整建设方案。商业地产风险管控的目的就是保证项目开发管理水平，改变原有的被动风险局面，及时作出开发建设调整，提高开发商风险意识，促使形成良好的避险应对机制，增强开发商的资金掌控力，以促进行业竞争力的增长。

二、商业地产行业发展现状

2014年，中央发布《新型城镇化规划》，政府采取有效措施防范城市病，大力优化城市化空间结构，提高城市规划科学性，为城市产业发展提供支持。随着国家对房产市场宏观调控力度的加大，导致以短期利润导向的开发企业面临生存挑战。部分资金积累雄厚的商业地产项目进入高速发展阶段。中国城市化将推动商业地产进入黄金发展阶段。

国务院发展研究中心数据显示，未来10年我国将实现城镇化率年均增長1%，2020年我国城镇人口将近8亿，将完成向城镇化转型的转变。经济结构调整需要内需的支持，扩大内需成为国家改善经济质量的基础战略，加大对第三产的比重成为扩大内需的关键性措施，第三产业发展将成为经济增长的主流。第三产业涉及人们的衣食住行，其发展将缓解就业压力，对促进地方经济发展等具有重要意义。商业地产由于其服务民生的本质，在推进经济稳定发展方面更具优势。国家对商业地产发展大力支持，未来10年，众多三四线城市将迎来大规模建设浪潮，带动近2亿人消费。商业地产发展与城镇化建设相辅相成，城镇化必将促进商业地产繁荣发展。

商业地产在我国发展中面临传统招商难与选址难的问题，其根本原因是专业化水平过低，制约我国商业地产发展，需要改变不合理的行业结构提高专业化水平。随着我国经济趋向低位运行，商业地产遇到运营难的问题，运营难逐渐蔓延到很多领域。商业地产项目开发取决于入驻商家的经营管理，驱动商业地产发展因素包括居民消费能力等。许多城市以结构调整措施加大对商业地产的扶持，但网络商业对实体商业造成巨大冲击，许多大中城市商业地产降低了市场定位。商业地产公司响应国家“互联网+”战略，但目前停留于概念阶段，商业业态难题成为世界的普遍性问题。

三、商业地产项目经营管理存在的风险

市场经济快速增长带动了商业地产行业的飞速发展，但经济危机震动了商业地产行业大盘，商业地产逐渐暴露出一系列风险管控问题。商业房产市场的不正当行为竞争，会引发商业地产的市场价格危机，未经检测存在的危险隐患将影响房产出售，这是商业地产风险管控需重点关注的问题。

为更好地谋取利益，商业地产开发资金投入不断扩大。但商业地产企业“获得用地权——出售房屋赚钱”的模式，而不关注风险管理的作用，由此导致不确定风险因素进一步增加。我国的风险管理理论最早源于20世纪80年代的土木工程管理，并逐渐涉及到各行业，但相比西方健全的风险识别管控模式，我国的风险识别处理方式单一，风控机制不能立即应对，导致商业地产商出现融资困难的问题。

民营企业是商业地产开发商的主要部分，但由于开发商缺少相关市场调研，企业项目方案建立在过于乐观的市场预测基础上，导致项目决策的盲目性，虽然节省了市场调研耗费人力财力，但错误决策带来了更大的财力损失。由于受到规模化管控，对风险把握能力差，企业部门协调性差，员工整体责任意识不强，商业地产管理中出现业务流程混乱，资金周转不灵等问题。

我国出台了保险法相关文件保障商业地产的行业安全性，可通过保险规避商业地产开发管理风险，风险担保主要针对自然灾害等威胁，监管机制过于形式化。大部分商业地产资金主要依靠企业向银行贷款，开发商企业信誉下降，企业融资困难，关注企业投资方式是减少建设风险的重要途径。

四、商业地产风险管理原则

商业地产风险管控包括项目建设中的项目投资风险、合约执行力风险等。商业地产开发项目涉及勘察等多种合约签订，工程建设周期长，合约执行中出现问题会对商业地产开发造成难题，因此注重项目程序风险预测有利于开发管理有序进行。

商业地产风险管控涉及开发与建设各方面，要想预测掌控风险必须坚持以市场需求为基础开发，以技术创新为依托进行项目建设，以提高人才素质为发展目标。商业地产项目开发管理是规划性工程，要想规避风险必须进行市场调研，包括调查行业规模，建材价格等，如缺失对市场需求分析，盲目决策将导致建设不符合市场需求。

不断发展的技术推动了商业地产开发方式的改变，以往信息资料收集费时且效率低下，现可以借助网络等媒介搜集资料，利用测量仪器进行地表勘测，进一步减少企业成本。因此开发商需要着眼技术创新引进先进技术建设。

以培养人才为发展目标，是从提高开发商管理水平的角度考量，通过提高人才素质更好地实行企业计划。可以通过完善人才管理机制，提高人才专业水平，建立合理的人才选拔机制保证员工素质水平。

五、商业地产项目风险管理策略

良好的文化环境是影响商业地产成功与否的因素，有效凸显文化因素可以为项目价值链循环提供内在动力。现代化与本土融合是国际发达地区商业地产的开发经验，利用现代技术进行城市开发时，应注重文化特征，带动本地区经济发展。

核心商圈是商业地产的特色，商业发展逐步扩展，小型购物点非常重要，社区商业发展应成为重点。商业发展项目设计应注意良好的微观生态环境，人性化的软硬件配套设施，形成消费者的良好体验。运用较好的建筑设计打破传统建筑立面概念，通过艺术小品植入，举办各类活动，渗透文化艺术元素，成为项目的特色。地产产品创新主要包括产品开发阶段与经营创新。订单式开发是大型商业地产开发商采用的创新型地产产品。订单式开发运用可以使项目开发每个环节符合实际，科学合理。万达集团是国内采用订单式开发的代表，是与商业巨头的战略联盟形式，少数项目公司采用战略并购模式，形成地产商业共同发展模式。商业地产项目招商可以依照我国城市规划部门要求，开发建设综合型生活社区，通过写字楼等多种产品复合开发，融合项目地域特色等文化设计理念，后续前期通过订单式模式引进主力店铺联动效应，采用科技化的电商运营模式。

商业地产价值特征与资本市场存在很多相似之处，商业地产配置融资资源要考虑地产融资的常规特性。商业地产的显著特点是开发周期长、收效慢等。导致商業地产项目融资复杂，现金流存在缺陷，商业地产开发融资需考虑如何进行筹资与偿还？资金实力雄厚的开发商可以通过财政实力筹措资金，有充足的时间通过物业获取投资利益。资金实力不足的开发商常用的融资手段是银行贷款，有的开发商通过承建商垫付资金筹资。资金实力不强的开发商可以通过地产信托资金解决，将信贷资金视为过桥贷款。

大部分银行推出与商业物业运用贷款业务，偿还期限与现金流入期限不同，开发商只能通过确定项目加快进度偿还资金，通过产权式商铺可吸收大量投资者参与，后期衍生出担保机构，最终银行演变为担保机构。具有一定经济实力的商业物业可基于CMBS方式实现融资，万达通过CMBS渠道获得后端融资成为首个达到融资目的的大型公司。建议商业物业开发商选用前后端融资模式。随着社会经济发展，多样化融资组合成为商业地产理想的融资渠道，开发商可根据自身情况有效整合优化融资模式。

六、结语

商业地产行业火热，但项目管理具有不确定性、回报周期长等特点，不重视行业风险管控易造成滞销等问题。应坚持市场需求导向进行正确决策，完善风险防御机制，保证商业地产稳健发展。

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