加强商业地产资产管理研究

俞捷

摘 要：商业地产经过十多年来的全面开发，各大城市商业地产系统性问题突出，主要是产品、业态、经营模式同质化严重，商业用房供应过大，许多商业经营困难，关店事件频发，生存和竞争迫使商业地产大变革和大整合势在必行。本文分析了国内商业发展现状和发展态势，对新形势下的商业发展存在的困难和机遇进行深入探究，为当下商业项目发展定位提供参考。

关键词：商业地产；资产管理

1 前言

近年来，面对国内外经济形势的复杂变化特别是经济下行压力加大的挑战下，我国宏观调控坚持了稳中求进的工作总基调，积极引领经济发展新常态，着力推进改革开放。商业地产这个资本属性特点明显的房地产形态，其发展也面临各种机遇和挑战。

2 加强商业地产资产管理的重要性

2.1 给商业地产资产管理带来租金收入

商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。

2.2 能夠促进商业地产的保值增值

商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。

2.3 促进商业地产整体效益的提升

如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。

3 商业地产发展状况

2009-2013年，全国商业营业用房市场供应量持续增加，年平均增长率达21.4%。由于市场前期供应量较大，加之2014年房地产市场步入调整期，商业营业用房新开工面积于2014年出现回落，同比下降3.3%，2015年，商业营业用房新开工同比降幅进一步扩大至10.1%，较2014年扩大6.8%。从不同城市商业营业用房新开工规模来看，2015年，重庆、成都、西安、合肥新开工面积领先，超400万㎡，其中重庆超过1000万㎡，这些城市均为区域中心城市，具有较强的人口吸纳能力，同时，这些城市2015年前三季度社会消费品零售总额同比增速均超15%（高于全国10.5%的同比增速）。从不同城市新开工面积同比增速来看，北京、深圳、重庆2014年末常住人口均超千万，消费群体规模大，2015年，商业营业用房新开工面积同比增速超30%；西安作为西北五省中心城市，人口流入显著、商业发达，近10年（2006年以来）商业营业用房新开工规模不断扩大，商业营业用房新开工面积同比增速达42%；大连、沈阳虽然是东北地区中心城市，但经济增速低于全国总体水平，人口面临长期流出的困境，加之前期供应量较大，面临较大库存去化压力，新开工同比下降趋势暂难扭转，2015年同比降幅超五成。此外，多数代表城市商业营业用房新开工面积同比下降，苏州、厦门同比降幅超三成，宁波、昆明、长沙同比降幅超五成。实际上，国内各级城市商业发展都存在不同程度问题，表现为商业空置面积上升、开业经营状况差、人流不足、商业销售出现瓶颈、开发企业回收资金困难，集中反映了商业物业供应过大、产品业态同质化突出，零售业受电商影响明显，行业内竞争加剧。

4 加强商业地产资产管理的建议

4.1 改善商业地产的运作和管理

商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

4.2 探索创新的商业地产投融资机制

商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。

4.3 大力开发混合型的商业地产

商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。

4.4 加强商业地产项目的后续运营

商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。

5 结语

商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。

参考文献：

[1] 杨宝民，江禾，邓力维.商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.

[2] 章惠生.城市综合体———商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.

[3] 崔霁.地产企业发展现状及提升竞争力策略[J].中国房地产，2010（2）.