统筹疫情防控和促进房地产业平稳发展的建议

文/崔光灿 田露

我国从今年一季度中后期全面进入统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的重要时期，为及时了解疫情对市房地产业的影响，2月中旬，上海市房地产行业协会和上海师范大学房地产经济研究中心对典型房地产开发企业进行了调研，发现疫情不仅短期对行业冲击大，而且可能影响到全年目标的实现。当前既要系统考虑加快房地产开发投资和企业复工复产的“精细化管理”措施，也要顺应疫情对产业转型的要求，加快健全房地产业发展长效机制。

一、房地产业阶段性“停摆”，将影响一季度产业增加值

房地产开发项目全面复工要到4月份。根据对上海67家房地产企业的调查，企业总部在2月已经复工的共51家，占76%。调查的所有企业在全国共有1041个开发项目，已开工38个项目，占3.7%。80%的开发项目预计到3月中下旬可以开工，全面复工估计要到4月中上旬。某大型房地产企业在上海有26个项目，2月中旬都未复工，到2月底复工2-3个，3月底将基本全部复工。企业复工主要困难有工人返工难、材料运输难、防疫物资不足等。

今年一季度新房销售量明显下降，市场的恢复仍需要时间。前一阶段全国房地产现场销售全面停滞，截至2月中旬只有少数城市放开。约40%的企业恢复销售，并实施网上销售，10%的企业采取了降价促销的形式，但总体上销售量出现断崖式下降。上海交易中心网上数据显示，1月份全市新建商品房成交量113.8万平方米，同比下降26%。2月份新建商品房成交量仅23.9万平方米，同比下降70%。

土地市场遇冷，后期观望气氛加重。许多企业表示回笼资金不足，担心拿地后开工受疫情影响，加上原本严格的拿地打分政策和较高的自持物业比例要求，企业对后期拍地更加谨慎。

总体上看，企业基本都能按照要求做好疫情防控措施，努力安排后续复工，但房地产开发投资量、市场销售量的下降，将会明显影响一季度房地产业增加值。

二、疫情可能会影响行业全年目标的实现

房地产业的产业链长，拿地、开发、销售、交付等环节多，企业短期的经营困难会转化为中期困难，并影响到全年目标的实现。

（一）部分企业阶段性资金压力加大，影响到后期投资安排

一是项目销售遇阻，资金回笼难，后期经营延迟。房地产现场销售基本停止，一些项目预售许可证办理延迟，企业资金普遍趋紧。银行贷款审批放缓，企业回款时间变长。企业开发贷和个人抵押按揭的审批、放款都变慢，部分春节前已售房源的销售回款也受到影响。

二是其他融资受阻。一些企业计划中的债务融资等事项均延迟，各项审批或路演都受到了影响，资金无法及时到位。

三是部分企业减免租户租金，阶段性收入锐减。部分企业自持的经营性物业响应相关政策，2-3月对中小企业减免租金。如一些国有企业集团减免的租金加上防疫物业投入，总额达1亿-3亿元。

四是部分企业近期还款额较大，出现现金流困难和违约风险。如近三个月内有企业最多还款额达到20多亿元，被调查的企业中有4家还款额达到10亿元以上。一些企业支付工程款和预缴税费都出现困难。

（二）复工延迟影响全年项目安排，并产生合同履约风险

一是影响到年内竣工交付项目的完成。竣工验收及办理入住许可时间变紧，存在无法按销售合同约定交房的风险。

二是影响到土地合同约定的新开工。项目前期工作延迟，无法按土地出让合同约定时限开工，影响到全年的开工量。

企业的销售计划和全年的资金安排都受到影响。

三、精准实施支持行业尽快复工的措施

近期，许多城市出台了支持房地产业的措施，主要聚焦房地产投资开发环节，如杭州、上海、南昌、天津、南京等，少数城市放松了房地产市场调控政策，如无锡、苏州等。接下来需要按照习近平总书记在统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议上的讲话精神，进一步细化措施，更有针对性地研究制订措施。建议各地后期应重点考虑支持企业解决阶段性困难，促进行业尽快恢复政策的出台，但应避免简单以降低预售标准等促进投机、投资购房上升，这些措施虽然阶段性有效，但会明显影响市场长期稳定，有损房地产市场调控的“定力”。

（一）优化流程，提高行政管理效率

一是加快复工审批，各地要建立保障企业复工人员及农民工返工的快速通道，保障企业运输材料的道路通暢，如浙江等地派出专车有序接回企业员工，避免可能出现的用工荒。还应支持企业早作复工准备，如上海某公司准备防疫物资，租借宾馆作为集中隔离点。

二是加快后续项目审批速度，政府各级部门可阶段性地简化行政审批程序，缩短开工、竣工、预售许可各类手续办理时间和流程，确保工期，促进市场交易。

三是推进“互联网+政务服务”。推进各级政府部门、企事业单位及个人使用电子印章及电子签名，整合政企网络资源，形成一套系统、一个接口，限时全程网办，支持项目在线开盘和在线销售。

（二）多方努力，减轻企业现金流压力

一是有效增加企业可支配现金流。加快贷款审批和发放，对由疫情导致还款困难的企业适当延期。阶段性放开计提监管资金的要求，降低监管资金比例，提前释放监管资金。如浙江省规定疫情防控期间商品房预售资金中可用于前期工程费、管理费、销售费、财务费等其他费用的量由总额的20%提高至30%，顺延3个月缴纳住宅物业保修金。

二是适当延后相关税收缴纳和企业所得税清算上交时间。每年4、5月要进行的所得税清算是可以考虑延后的。因施工单位无法及时提供发票，近期交付项目进项税抵扣期也可适当延长。

（三）精准施策，解决行业发展的关键难点

一是发布政策，及早化解合同违约及纠纷。明确疫情的影响属于不可抗力，或发布相关政策，支持企业在合理时限内延迟商品房交付，避免后期纠纷和群诉事件。

二是统筹资源，安排复工。房地产业的产业链长，全面复工有待于相关产业恢复正常。建议从国民经济全局高度，按分区分级制定差异化防控策略要求，出台复工措施。如江西省出台了《关于加强疫情科学防控推进全省企业复工复产的通知》，住建厅据此制定了推动房地产和建筑企业复工复产的政策。河南省出台了《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》。浙江省住建厅出台了《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》。

三是发挥各级行业协会的作用，可通过行业协会及时向会员传达一些防控措施、信息，发挥其在政府与企业间的桥梁作用。

四、借“机”优化政策，健全行业发展长效机制

在“一城一策”房地产市场调控中，许多城市主要依赖限价、限购、限售等措施完成目标，在发展中积累了一些妨碍行业长期发展的问题。可借用疫情的影响，重点解决行业和市场管理中的难点问题，重视培育行业新的增长点，使房地产业更好地服务民生和经济增长。

一是淡化简单“限价”手段，引导企业按质定价，支持高质量住房建设。在当前的简单“限价”环境下，所有企业项目的利润空间被压缩，优质的房地产产品也无法取得溢价，企业缺乏产品创新的动力，为了保持赢利只能对产品加以减配降标，降低装配标准、降低产品的品质，形成了恶性竞争，市场上的产品同质化现象也越来越严重，这与“人民对美好生活的需求”是不匹配的，也不利于住宅建设整体水平的发展。

二是优化土地出让中自持物业比例，增加有效住房供应。在土地出让中增加自持物业比例，主要考虑增加租赁住房供应和控地价，但实践中许多大城市新增住宅用地位于郊区，配建的自持租赁住房供需区位不匹配，不能形成租赁房的有效供应，反而减少了销售型住房的有效供应，不利于房地产市场稳定。

三是激发改善性住房需求，培育行业持续增长动力。疫情期间的长期居家生活，将会激发市民进一步改善居住空间的需求，但高税收和交易成本已明显抑制了许多城市的改善性住房需求，这也是近年市场交易量下降的原因。可适当调整相关政策，“活化”住房交易市场，促进二、三级市场联动，使行业持续增长。