关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨

李晓华 南小康

【摘 要】 本文分析了陕西省咸阳市开展不动产统一登记存量数据整合工作存在的不足，并提出了处理建议和办法：保持信息连续性、检査数据有效性和提高整合数据质量等。

【关键词】 不动产统一登记;存量数据;整合;探讨

咸阳市本级有不动产登记档案约65万份，国有土地档案5998宗，集体土地所有权档案7200宗，集体建设用地使用权档案1020宗，宅基地档案23046宗，房产档案61万份。2017年6月开始，咸阳市本级启动存量数据整合工作，共投入技术人员约80人，历时近两年。目前市本级存量土地、房产以及农村集体土地所有权档案电子化录入和整合工作已全部完成，但由于土地和房产登记测绘使用的坐标系统以及数据采集标准不一致，导致已有数据存在较大差异、甚至有个别错误现象等，增加了工作量及难度。再加上近期移交的林权资料以及土地经营承包权资料等普遍存在登记标准以及质量、精度等方面原因，差异较大，因此要进一步完成整合汇交，工作量大、任务艰巨，技术要求高，需要投入大量的人力物力等，将面临更多技术、政策方面问题亟待研究解决，并形成统一标准更好指导完成后续工作。

一、存量数据整合执行标准

不动产存量数据整合汇交执行的标准有：原国土资源部印发的《不动产登记数据库标准（试行）》《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》《不动产登记存量数据成果汇交规范（试行）》以及《不动产权籍调査技术方案（试行）》等;目前已经完成汇交的房屋和土地数据标准要满足以下几个方面要求： 在范围上， 要优先完成房地数据整合， 特别是城区国有建设用地使用权和房屋所有权的数据清理整合建库工作， 根据各地的实际情况，可以考虑把其它区域、其它类型存量数据的清理整合放在第二步。在内容上， 要将现实有效的房地信息清理出来， 完成房地挂接， 实现 “房落幢、幢落宗、宗落图”， 规范编制不动产单元代码， 建立符合数据库标准要求的不动产登记数据库; 在质量上， 除历史遗留问题、关键信息缺失等特殊情况外，数据清理整合挂接等内业工作要在规定的时间内集中完成， 并通过国家下发的质检软件测试。

二、做好已有存量数据整合成果汇交工作

咸阳市本级汇交数据成果包括不动产统一登记实施以前形成的土地和房屋不动产登记数据以及2018年5月咸阳市“发新停旧”以后接入国家不动产登记平台前的不动产登记信息数据，汇交质量标准全部达到自然资源部质检B1等级以上。本次完成的存量数据整合成果要同时满足地方登记、査档需求和向国家登记平台汇交三方面需求。地方留存的不动产登记存量数据内容包括空间矢量、影像图、属性表格和其他数据等。向国家数据汇交要满足 《不动产登记数据库标准 （试行）》有关要求， 按照国家数据汇交的相关要求进一步完善处理，保留不动产登记单元当前状态的现状登记信息， 确保向国家平台的高质量汇交。

三、正确处理存量数据整合中存在的遗留问题

1、原房屋已登记土地未登记问题

对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的，建议继续办理完成各项登记。对房屋开发建设单位在国有建设用地开发中，有手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等行为，建议责令原用地单位或开发建设单位完善土地相关手续，补交土地出让金后再进行不动产登记。

2、土地已登记房屋未登记问题

对土地已登记房屋未登记的情况，应遵循“尊重历史、简化程序、依法依规、便民服务”的原则，由住建等相关部门为申请人出具相应的符合城市规划的意见以及消防、竣工验收等材料，再由不动产登记机构按程序进行登记。

3、房地登记信息不一致问题

对房地登记权利人不一致的，由现房屋权利人申请房地一体登记，不动产登记机构应核实有关情况，本着“尊重历史、参照现实”原则，按有关规定将两证收回，按不动产登记所需提交的资料审核后予以重新登记;对房地用途不一致的，建议依据《土地管理法》第56条之规定，建设单位告经有关城市规划行政主管部门同意，然后经土地行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准土地变更用途。土地用途变更手续完成后，不动产登记机构根据权利人的申请办再办理相应的变更登记。

4、土地批准用途与实际用途不符

土地批准用途与实际用途不符，建议由用地单位办理土地用途变更手续，缴纳相关税费后，再由不动产登记部门办理登记。

5、房屋土地无法落宗问题处理

对于坐落不清、属性数据不全以及缺少权籍调查数据等导致房屋无法完成落宗的，要查阅地籍调査、数字城市、影像资料等方面的资料进行处理， 需要开展外业测绘的，要适时启动不动产权籍调査程序， 努力提高房屋落宗率;对于房屋自然幢跨多宗地、且多块宗地为同一权利人的，可按自然幢所占面积最大的地块落宗。多宗地但权利人不同的， 按权属关系落宗（落入已经批准的土地使用权宗地）;对于权利人持有权属证书、但登记档案资料中无相关业务数据及图件的，登记业务人员应核实后予以补录相关信息;房屋等建筑物、构筑物暂时不能落在自然幢、但能够满足落宗条件的，可先行编制不动产单元过渡期编码，即不动产单元编码的幢号可按逻辑幢进行编码，户号在幢内统一编制;房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木等定着物暂时不能落宗但能够满足落在地籍区（地籍子区）内的，可先行编制不动产单元过渡编码，宗地顺序号可暂时使用“00000”标识，定着物单元从“00000001”开始编号。

6、必填字段缺失情况的处理

必填字段内容要通过査阅纸质档案资料、甚至采取实地调査等方法准确补全补齐，对于确属无法査证的字段可以按照下列办法处理，但必须要在备注栏注明“技术处理字样”。“登记时间”从受理号中提取相应时间，“登记机构”填写原登记机构名称，“登记人”可填写“不详”，“不动产权证号”填写“政府批文号”或原“业务受理号”，“幢占地面积”和“幢用地面积”填写楼盘表里的地面以上第一层的总建筑面积，没有楼盘表的填写幢图形面积，“登记原因”依据纸质档案判断建设用地或房屋登记的具体原因，如划拨、买卖、继承、互换等。

7、拓扑关系错误问题处理

拓扑错误要逐宗逐幢处理， 做好记录。测量误差引起的， 直接纠正处理。 宗地跨地籍区或地籍子区的， 査证后图形与实地相符的按照例外” 处理， 宗地编码按照其中心点坐标落入的地籍子区确定; 属于宗地之间相交的， 要进行实地査看和调査后据实处理; 属于宗地自相交的可以批量处理。

8、原登记数据信息错误问题处理

要保持整合数据成果同原登记信息的一致性。在数据整合的过程中发现纸质档案与电子档案记载属性数据不一致等问题，不能对原始数据资料进行任何形式的修改，要确保整合前后的数据资料一致性。对发现原登记内容有明显错误的情况可通过台账的方式对错误内容进行记载说明，并提交管理部门進行处理，再按照处理结果进行更正登记。

四、努力提高存量数据整合质量

1、保持信息连续性

在清理整合存量数据中，按时间顺序保持房屋登记、土地登记业务的历史关系，保持土地登记中空间数据的权属范围变迁过程。 要按照空间关系对数据进行分层处理，对宗地、楼幢的空间数据以及地上、地下构建筑物的空间数据分图层存放。

2、检査数据有效性

对空间数据和非空间数据都要进行冗余数据的筛选剔除，以确保相同权利的同一不动产登记单元只对应一条有效的权属状态信息;要仔细核对检查清理无效数据，对已经注销的抵押业务和已经解封的査封业务数据等从登记簿、权籍图中进行剔除，并同时把相应的信息单独留存;已拆迁和划入拆迁范围内但没有登记过的权籍数据、 城区内没有征收手续的集体建设用地及其房屋数据可以不做整理， 已经整理的作为历史资料单独留存等;要做好相关信息的关联工作，权利表和房屋或者土地关联，户和层、逻辑幢、自然幢关联，业务库中的自然幢和权籍库的自然幢关联，权利表和权利人表关联等。

3、提高整合数据质量

要建立严格的数据整合质量监控制度，对汇交的数据库成果进行自检完善， 确保成果质量。 检査的内容应主要包括数据库的数据完整性、空间数学基础与数据格式正确性、标准符合性、空间拓扑、图属一致性、不动产单元编号等。

结束语

全国范围内土地、房屋、林地、草原以及海域等自然资源和不动产统一登记制度正在建立实施，各地方政府要进一步明确工作任务、划清工作职责，自然资源部门要对存量数据整合工作负总责， 要统筹协调好住建、林业、农业等部门，做好工作组织、信息安全、权籍调査、进度管控、质量监管等工作，积极解决历史遗留问题;技术合作单位要按照相关要求，具体承担数据规范梳理、数据整理、房屋（幢）图形的补测、整合落宗、不动产单元统一编码与数据入库等存量数据整合工作。自然资源部门要积极行动、主动作为，通过自查及时发现问题，并督促作业单位制定整改方案，尽快完成城乡全覆盖的土地、房屋、林地、草原等存量数据整合汇交工作，建立完善登记机构、登记簿册、登记依据以及信息平台“四统一”的自然资源和不动产登记工作制度。

【参考文献】

[1] 自然资源部等. 自然资源统一确权登记暂行办法[S]. 2019（7）.

[2] 自然资源部等. 农村不动产权籍调查工作指南[S]. 2019（9）.

[3] 姜雪菲. 如何做好不动产权籍调查[J]. 中国房地产业， 2017（6）.

【作者简介】

李晓华（1969—）女，汉族，陕西汉中人，咸阳师范学院副教授，研究方向：资源环境.