土地级别与基准地价的更新与应用

张涛 周枫 王蕊

为完善经济税费征收体系，有效实现土地资源价值，助推经济社会高质量发展，焦作市在进一步科学合理利用土地工作中，开展了新一轮土地级别及基准地价更新调整工作，从2018年3月开始，经过内外业论证，已初步完成土地级别及基准地价更新。

工作的组织与实施

本轮定级范围内土地面积 405.74 平方公里，与上轮土地定级范围相比，面积增加5.742 平方公里。为此，焦作市下发了《关于印发焦作市城镇土地基准地价更新调整工作方案的通知》，落实经费，开展外业调查培训会，对要收集和调查的具体任务进行详细分工，并责任到人，有序推进资料收集、外业调查、内业处理、成果论证。并对住宅用地、商服用地、工业用地等进行了级别划分与地价调整。

为了验证成果的合理性，焦作市收集了周边8个地级市的基准地价成果和近期土地交易情况等信息进行比较。通过基准地价成果横向比较、土地交易等情况比较，各地市更新后的基准地价水平差异与近期土地交易情况基本吻合，基准地价与实际成交价之间存在一定的差异。基准地价是级别内的区域平均价格，实际出让成交价格的高低主要还是受土地市场情况因素影响。焦作市的地价水平略高于平顶山、驻马店和濮阳市，但低于新乡和许昌等地市。整体上来看，更新后的基准地价成果与焦作市经济发展水平是相适应的。

土地定级评价的成果和特点

成果齐全完整，准确可靠。采用综合与分类定级相结合的方法，对焦作市区土地进行级别评定;量算各类各级别土地面积，在定级的基礎上，利用市场交易资料，测算主要商业街的路线价，评估确定各类各级别土地的基准地价及城镇国有划拨土地使用权基准地价;同时编制土地级别图、基准地价图、因素作用分值图和总作用分值图等有关图表。采用地理信息系统等先进技术，报告、图件、表格成果齐全完整，计算方法先进科学，结果准确可靠。

研究手段先进，自动化程度高。本次土地定级估价，选用先进的软、硬件设备，建立焦作市土地定级估价信息系统，自动化程度较高。对外业调查表格和数据库结构进行规范化设计，使外业调查与内业处理紧密结合，实现工作过程数据处理的全部自动化，提高成果准确性、科学性、可靠性，为成果的应用提供可靠的依据。

成果科学合理，符合当地实际。 经焦作市政府组织初步论证和实地校核分析，所划分的土地级别，从总体上反映市区土地质量的空间差异，级别界线两侧土地质量差异明显;各级各类基准地价及路线价确定合理，级别界线两侧地价差异明显，符合当地实际。

相关成果的更新和应用

进行土地有偿使用的重要依据。本次土地定级估价的核心成果之一就是土地级别划分和土地级差收益测算及估算各用地类型各级别的基准地价，这可为焦作市区土地的有偿使用提供基础性参照标准，为合理确定焦作市区纳税标准，运用经济手段管理土地，提供科学依据。

加强地产市场管理和土地价格评估的重要依据。本成果有利于市区地价评估的公开化，增强地产市场的透明度，能够有效地指导地产市场的健康发展。土地使用权出让、转让、抵押等地产交易日益活跃，运用本成果提供的宗地修正系数表、修正系数说明表和主要街道的路线价表、路线价修正体系，可以估算出特定宗地的地价，为地产交易的成交价格提供科学依据。

城市总体规划修订和完善的依据。与城市规划相适应，是土地定级估价的原则之一。城市规划的目的是科学合理地安排用地，以实现土地利用的最佳结构与空间配置，因此，定级估价成果对城市规划有重要的参考价值。城市是经济发展的集聚中心，土地面积小，用地紧张。一般行政用地过多，绿地面积、公共设施地偏少，一些黄金地段被非商服业单位占据，使土地利用结构不够合理，土地的效益未能得到最充分的发挥。因此，城市土地定级估价成果为优化土地利用与合理布局提供依据。

征收城市土地税费的依据。城市土地使用税费的征收标准，主要取决于城市规模大小、土地级别差异和土地级差收益多少。土地定级估价的核心成果之一就是土地级别划分和土地级差收益测算，从而为合理确定税费标准，运用经济手段管理土地，提供科学依据。（作者单位：焦作市自然资源和规划局）