营改增后房地产企业增值税涉税风险分析

乔国伟

摘要：自“营改增”后，我国的房地产行业面临的税务风险也发生了前所未有的改变，即增值税风险开始显现出来。本文分析了“营改增”后我国房地产企业面临的常见增值税风险，在此基础上提出了如何处理应对这些风险的对策和建议。

关键词：营改增;涉税风险;房地产企业

自2016年我国全面启动营改增试点改革后，增值税的链条覆盖了所有货物、劳务的生产销售。作为我国宏观经济发展体系的重要组成部分，房地产行业的“营改增”备受重视，成为我国增值税改革中的重要一环。房地产企业利润高、金额大，一直以來都是税务机关的重点关注对象，而“营改增”的房地产企业面临着前所未有的增值税风险，如何能够既规避面临的风险，又最大程度的做到税务筹划，给企业减轻税务负担，成为房地产企业面临的亟待解决的关键问题。

一、“营改增”后增值税涉税风险分析

（一）隐匿销售收入风险

根据税法相关规定，房地产企业的销售收入应为销售产品时取得的全部价款和其他形式的经济利益，而在实际中，存在很多隐匿销售收入的行为，给企业带来了税务风险。在房地产产品销售中，存在很多不能办理不动产权证的开发产品，如车位、地下室等等，因不需要产权证，银行对此也不能够办理贷款业务，因此很多购房者在拿到缴款收据后可能会忽略发票问题，给房地产企业偷漏增值税以可利用机会;违规收取预收账款，且金额较大，这些款项应当认同为预收账款，预缴3%的增值税，但是对于预缴的这部分税款，一些房地产企业会将收入记在“其他应收款”科目中，不申报交税，偷逃税款;另外由于房地产企业往往涉及多个税目，对于兼营的，应当分别核算销售收入，未分别核算的，从高税率，房地产企业很多会在适用税率方面打政策擦边球，并没有按照业务行为属性来区分兼营行为。

（二）取得虚假、虚开发票及无法取得专用发票的风险

很多房地产企业会将自己项目中的小工程包给施工队，但这些施工队往往不具备开票资格，只能依靠房地产企业自行解决发票问题，因而会购买一些普通发票，但是营改增后，房地产企业为抵扣增值税进项税额，可能会购买专用发票，但是买票这种行为存在很大风险，轻者不能扣除成本，重者可能会触犯刑法;另外，房地产企业经常会涉及到采购花草苗木、园林绿化等项目，园林树苗属于免税农产品，代开发票成本很低，其开具的增值税普通发票对于下游企业来讲又可以抵扣，因此非常容易出现房地产开发商采取投机行为，如与园林公司签订虚假的销售合同，以高价购进苗木，形成大量虚增增值税进项税额。

（三）增值税进项税额违规抵扣风险

根据税法规定，房地产企业对用于餐饮服务、集体福利、个人消费等的支出，都是不能抵扣进项税额的。在营改增之前，房地产企业通常将取得的发票都直接计入成本费用，而没有增值税抵扣的习惯，营改增之后，房地产企业将取得的烟酒、礼品、服务等增值税专用发票通通不区分用途直接抵扣进项税额，造成增值税的错误抵扣，形成偷漏税风险。另外，对于企业在营改增后新购入的不动产和通过改扩建、修缮等行为超过不动产原值50%的，不能够将其一次性抵扣，而是应当将进项税额分次抵扣，首先在取得时抵扣60%，之后的剩余部分在取得后第13个月才能抵扣。而我国的房地产企业经常会在取得大额不动产增值税专用发票时，不做进项税额转出，而是将其一次性全部抵扣，等到以后资金宽裕时又主动调整转出多抵扣进项税额，这种情况容易带来被行政处罚风险。

（四）发生视同销售行为却不缴纳增值税风险

根据税法规定，一些视同销售行为，应当缴纳增值税：（1）无偿赠送行为。房地产企业会在平时或年会时送员工、客户等一些实物作为礼品，对于企业发生的这种赠送行为，应当将其定义为视同销售，即与销售无异，对此要计提增值税;（2）房地产企业开发的不动产存在以下五种情形时应当视同销售：将商品房无偿转交物业使用，将开发产品对外投资，向股东等以分红名义分配，将开发产品用于偿还应付工程款，将开发产品用于集体福利或向内部员工分配;（3）处理配套公告设施。对于一些公共配套设施项目的处理应当缴纳增值税：如无偿将公共配套设施移交政府部门，有偿转让公共配套设施，应计销售额，缴纳增值税。

（五）以投资股利形式掩盖利息收入少缴纳增值税风险

根据税法规定，企业间借款利息按照6%的增值税税率计算缴纳增值税，且不得开具增值税专用发票，面对这样的规定，很多企业会通过各种形式，采取各种行为去规避缴纳税款，其中最为常见的就是通过企业间的投资股利分红，而股利分红不算增值税应税行为，所以很多企业会采用这种行为逃避税负，这种形式虽在短期内无法核实其违规行为，可能不会被发现，但是却存在着相当严重的税务风险，当本金由股息完全偿还之后，股权、分红的风险、经营风险等都极易显现，非常容易引起相关税务风险。

二、“营改增”后房地产企业税务风险对策建议

（一）对“隐匿销售收入风险”的处理

首先，记账要严谨、公允。要严格按照《企业会计准则》记账，严格界定发生业务取得利息流入的收入性质，避免不入账、错误入账的行为发生;其次，对可售产品数量严格统计核算，搞清楚哪些产品按照法律法规需界定为可售商品，对于房地产产品的面积、额外面积、公共配套面积、人防设施面积等都需要根据法律规定依法入账，避免账外经营;第三，开票时间要规范，及时结转收入，商品房销售时已将风险转移给购货方，实现了利益流入，此时应结转收入，及时开票申报;第四，严格区分混营行为和兼营行为，若一项业务从属于另一项业务，无法分割开来，也不能给主要业务活动带来额外收益，应将其视为混营，若房地产企业因某项业务活动的发生导致相关的其他行为形成额外收入，应将其视为兼营。

（二）对“无法取得增值税专用发票或取得虚假、虚开发票的风险”的处理

首先，房地产企业严格筛选施工方与合作方，不要贪便宜图小利去选择小承包队，小承包队很可能不具备开具增值税发票的资格，往往会通过一些其他途径再去取得发票，这样就可能带来发票正规上风险，因此选择正规的合作方才能以保证增值税发票的合理性，避免发票上的纠纷，规避税务风险;其次，要严肃对待涉农免税项目的发票，避免故意做大成本获取虚假发票，也要将绿化成本控制在合理范围内，避免发票超标，带来税务稽查风险;另外，很多房地产企业的业务需要与劳务公司合作，务必要选择正规劳务公司。

（三）对“违规抵扣增值税进项税额风险”的处理

第一，对于不是用于生产、销售等业务活动的，不能对其抵扣进项税，要将全额列入成本和费用;第二，对于新购入的不动产，或者是将原不动产改扩建、修缮等超过原值50%以上的，应当根据规定设置“待抵扣进项税额”科目，分两次抵扣进项税额，其中60%为首次抵扣，剩余则在13个月后进行抵扣;第三，对于经营过程中的非正常损失，及时转出对应的进项税额。

（四）对“发生视同销售行为，不缴纳增值税风险”的处理

在房产销售活动中赠与行为，如买房赠家具家电等，此种行为视同销售，也应当申报增值税销售收入。另外，在房地产企业的营销过程中，企业应当尽量避免赠送实物，还是应该多从提升商品房的配置着手，比如说在商品房中统一配置中央空调等，可以不用单独计价，也可以算作混营，抵扣掉进项税，但也不用做视同销售。

（五）对“以投资股利形式掩盖利息收入少缴增值税风险”的处理

房地产企业因产品体积庞大，成本较高，销售较慢，资金链难免紧张，关联公司间互相拆借资金是常态，但是拆借资金应当在法律允许的范围内，以股权的形式替代了企业的债权，这种方式虽然在一定程度少缴了税款，但风险更高，易出现坏账。应当尽量避免用这类方法来掩盖真实借贷资金的行为。

参考文献：

[1]黄洁.房地产企业“营改增”税务风险控制策略[J].合作经济与科技，2016 （23）：166-167.

[2]张砾.房地产开发企业税收风险管理问题研究[J].企业导报，2016 （20）：37+39.