探讨房地产开发企业土地增值税税收筹划

刘怡

摘要：房地产开发企业在发展过程中，因为税收成本直接影响到企业的运行与发展，所以税收成为房地产开发企业比较重视的问题之一。在税费负担当中，土地增值税占据了较大的比重，对于土地增值税税收筹划的合理性，与房地产开发企业的成本控制息息相关，但在房地产开发企业土地增值税税收筹划过程中，尚存在一些问题，对企业的发展产生影响。因此，本文针对房地产开发企业土地增值税税收筹划进行了分析，并提出了合理的建议，从而为房地产开发企业的可持续发展提供可靠的依据。

关键词：房地产;开发企业;土地增值税;税收筹划

一、房地产开发企业土地增值税税收筹划的重要方式

（一）根据避免进入征税范围进行节税筹划

在进行节税筹划时，根据避免进入征税范围，运用合作建房节税，一方出资，另外一方出土地，这种合作建房行为暂时免征土地增值税[1]。另外，代建房屋也是土地增值税税收筹划的主要方式之一，由于其不在增值税的范畴，企业缴纳的营业税额降低。

（二）增多可抵扣项目的行为

在税收筹划期间，采取减少房地产收入总金额措施，如增多可抵扣项目的行为，能够减少房地产的增值税，从而减轻了房地产开发企业的税负。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题

（一）税收筹划工作比较片面

目前，从房地产开发企业土地增值税税收筹划落实的状况看，尽管税收筹划工作取得了一定的成效，然而，从整体上看，税收筹划工作比较片面，存在税收筹划的目标不明确的现象，导致企业在实际经营过程中，未能对成本予以合理的控制，不利于房地产开发企业的发展。因此，在落实税收筹划工作期间，房地产开发企业一定要确保税收筹划能够在法律规定范围之内进行，使得税收筹划工作具有合理性。另外，由于房地产开发企业税收筹划是一项比较专业的操作，所以在实际开展期间，必须在专人的指导下进行，避免税收筹划工作存在片面的问题。

（二）未能对政策有深层次的理解

我国在发展过程中，房地产市场促进了经济的增长，由于住房是首要的民生问题，政府为了调控房地产行业，出台了一系列政策。然而，房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划工作时，未能对政策有深层次的理解，例如，《企业会计制度》第47条规定，企业购入或者以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销，在房地产开发企业土地增值税税收筹划时，因为对该政策的理解不足，导致土地增值税税收筹划工作存在偏差，不仅影响了房地产行业的发展，也使得房地产市场出现波动的现象[2]。因此，必须采取合理的措施解决该问题，从而提高房地产开发企业土地增值税税收筹划工作的质量。

（三）未能充分考虑地方政府政策对土地增值税的影响

在房地产开发企业土地增值税税收筹划过程中，地方性政策的有关规划对房地产开发企业的土地增值税具有影响，但由于未能充分考虑地方政府政策对土地增值税的影响，所以增加了房地产开发企业的税务风险。

三、对房地产开发企业土地增值税税收实施筹划的主要措施

（一）科学的筹划可抵扣项目

例如，桂林市为了提升城市中心土地使用率，相继发布了低效用地的有关优惠政策，然而，在低效用地的政策当中，房地产企业在规划住宅总面积时，超过10%是保障房建设，该部分房产将以成本价向当地政府销售，那么，这个政策对土地增值税有很大的影响，在投资决策阶段，如果房地产开发企业未能有效的考虑地方政策的影响，会产生没有必要的税务风险。在房地产开发企业土地增值税税收筹划阶段，容易存在相关的问题，为了解决房地产开发企业土地增值税税收实施筹划的问题，尤其是可抵扣项目，应当予以高度的重视，并采取合理的措施实施筹划。在开展土地增值税税收筹划工作期间，为了提高税收筹划工作的质量，应当科学的筹划可抵扣项目，房地产开发企业可以通过提升利息支出的措施，扣除相关项目的金额，以此实现减少税收负担与增值额的目标。科学的筹划可抵扣项目作为一种变相的筹资手段，比较适用在低税率的情况，对优化房地产开发企业的成本支出具有重要意义。

（二）针对税收减免优惠进行合理的筹划

目前，我国在对房地产开发企业土地增值税税收进行筹划过程中，由于受到诸多因素的影响，导致存在一些问题，为了解决这些问题，促进对房地产开发企业土地增值税税收的科学筹划，应当采取合理的措施，从而有效的发挥房地产开发企业土地增值税税收筹划的作用，为房地产开发企业的可持续发展奠定良好的基础。在对房地产开发企业税收减免优惠进行合理的筹划时，在某种程度上，地方政府政策对土地增值税产生了相应的影响，那么，在实施合理的筹划过程中，应该根据有关法律规定对房地产开发企业土地增值税税收实施筹划，根据《土地增值税暂行条例》的内容，纳税人在建造用来出售的普通住宅时，针对增值税的税额，如果税额没有高出扣除项目金额的20%时，基于此情况，应当不征收土地增值税，确保房地产开发企业税收减免优惠能够达到有效的筹划[3]。此外，需要注意的是，为了实现降低增值税纳税额度的效果，若运用增多项目成本的手段，必须了解税法中有关房地产项目开支限制要求等细则，进而便于在法定范围内，最大程度的争取费用列支，根据税法相关的内容，房地产企业应当合理的列支费用与有关损失，值得注意的是，如果存在超出国家标准范畴列支工作的内容，一定禁止在税前进行，由于房地产企业对于普通标准住宅增值额，借助于降低房屋销售收入的方法，因而容易造成企业的整体销售额出现下滑的局面，针对此情况，企业应该根据减少税金支出与销售额情况，决定能否采取此种方式。总之，在土地增值税税收方面，通过对税收减免优惠加以筹划，在促进房地产开发企业税负减免的基础上，基于宏观角度，为房地产市场的調控给予支持。

（三）合理的筹划节税方式

在对房地产开发企业土地增值税税收进行筹划期间，为了降低筹划存在问题的几率，应当从合理的筹划节税方式入手，确保节税方式更加具有科学性。依据税法的有关内容，对于部分建房行为，可以不征收土地增值税，其为房地产开发企业实施合理的避税提供有利的条件，也为减少土地增值税的税金支出奠定良好的基础。

房地产企业委托有关开发房地产项目，针对此种情况，房地产企业缴纳的税费总额明显下降，因而提高了经济效益。与此同时，采取合作建房的模式，双方或者是多方共同参与到土地开发项目中，一方负责土地，另一方负责提供资金，此种合作建房的模式，属于增值税免征的范畴，参与项目开发的各方面实现了共赢[4]。国家税务机关有严格的规定，在建房项目完成之后，若是自行居住，可以暂时不征收土地增值税;如果是项目竣工之后，将其转让给其他人，需要核算土地增值税。因此，房地产企业在该环节，必须实施节约税收筹划。总而言之，通过采取合作建房的方式，对节约开发项目支出具有重要的作用，进而达到了节税筹划的效果，对降低房地产企业的税负具有一定的意义。

四、结束语

综上所述，房地产开发企业在经营与发展过程中，应当对土地增值税税收筹划予以高度的重视，通过对土地增值税税收的筹划方案进行科学的优化，在减少企业的税负的前提下，也能够获取更多的经济效益，为企业的进一步发展创造良好的条件。当然，在房地产开发企业土地增值税税收筹划过程中，还有一些不足之处，为了确保土地增值税税收筹划工作更加合理，通过制定比较科学的土地增值税税收筹划方案，以此达到降低企业税负的效果，为房地产开发企业的稳定发展奠定一定的基础。

参考文献：

[1]卢燕.房地产企业土地增值税纳税筹划问题探析[J].中国市场，2018 （23）：132+134.

[2]曾陆.房地产企业土地增值税纳税筹划问题探讨[J].企业改革与管理，2018 （15）：152+154.

[3]王芳.房地产企业土地增值税的纳税筹划[J].企业改革与管理，2018 （15）：161-162.

[4]王敏.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[J].财会学习，2018 （21）：147-148.