南京青年人才居住满意度及其影响因素研究

◎周俞池 何冠男 玙桂 琛 李昕恬 靳文雪

一、引言

人才是城市发展的重要推动力，十九大重点强调了人才在提升中国国际竞争力方面的重要作用。为响应国家号召，建设创新名城，增强城市竞争力，南京市推出"宁聚计划"人才政策，以吸引青年人才来宁，增强其留宁意愿。

二、居住满意度影响因素的相关研究

居住满意度——居民生活满意度的重要衡量指标之一，国内外学者都进行了大量的实证研究，不仅包括针对特定人群的研究，如外来务工者和大学毕业生等；也包括针对特定住宅类型的研究，如公共租赁住房、经济适用房，长租房和青年公寓等。在覆盖面极广的研究中，国内外学者普遍得出的影响租赁住房居住满意度的因素主要集中在三个方面：

第一个方面的因素是个体社会经济特征因素，此类因素对住房满意度产生基础性的影响，涵盖面广，影响路径深远。马俊（2008）在对比分析武汉市居民住房满意度时，发觉家庭收入水平、年龄、文化层次均对满意度有影响。何深静等（2014）通过对广州部分小区样本进行回归分析，发现居民居住满意度受职业类型、户主性别的影响。李进涛等（2016）利用Meta 回归再分析了近十年间研究我国保障性住房满意度的实证研究，得出居民特征与保障性住房住户的满意度成显著负相关的结论，表明个体社会经济条件越好，对保障性住房的满意度越低。

第二方面的因素是租房特征因素，包括房屋特征因素、社区环境因素和主观感知因素。此中，房屋特征涉及面积、建造质量、采光通风、隔热保暖功效等因素，而这些因素都是反映房屋质地最直接的指标。基于众多学者研究结论可以看出，通常来说，房屋品质越好，住房满意度越高。宋妍等（2019）基于模糊综合评价法，建立模糊综合评价模型，将房屋户型、大小、租住形式（独租、合租）也纳入了影响居住满意度的因素中。钱瑛瑛等（2018）还指出人均住房面积是影响公租房居住满意度的主要因素之一。

在租房特征因素中，社区环境特征因素包含配套设施、物业服务、区位、交通条件等等，有关学者也对这一因素做了重点研究。刘宁等（2016）选取沈阳某一公租房内居民作为研究对象，利用AMOS21.0 软件的结构方程模型（SEM）解析影响公租房居民居住满意度的因素，发现所在位置、医疗设施、公共交通、教育设施、商业服务对居住满意度有显著直接的正向影响，同时物业管理也是影响居住满意度的重要因素。杜宏武（2002）使用因子分析法、层次分析法对珠三角地区若干商品住宅小区住户进行了实证研究，发现服务配套、物业管理、交通等因素是决定小区居民满意度的核心因素。王效容等（2014）运用定量分析与定性分析相结合的手段，对入住人才公寓的大学毕业生的居住满意度进行调查，得出商业配套、物业费标准等是影响居住满意度的主要因素。李志刚（2011）通过在"北上广"三地"新移民"聚居区的问卷调查，采纳计量分析的方法探究居住满意度问题，研究发现居民的社区归属感对居住满意度影响最大，社区归属感的升高将直接重塑新移民聚居区的居住满意度。本文针对南京租房人群进行研究，而"欠缺归属感"正是在外就业的租房青年显著的特性，故本文增添了居民素质及邻里关系、社区文化与社区活动等衡量归属感的变量，以期对青年人才"归属感缺失"的现象归因做出深刻的探讨与研究。

除此之外，国内已有学者还对影响居住满意度的租金、整体满意度等主观感知因素进行研究，比方赵冉冉（2018）运用结构方程模型对长租公寓租客满意度的影响机制进行了研究，得出价值感知、租客期望等对租客满意度有正向影响，其中价值感知是从租金、租住效用、租住性价比等角度出发度量租客满意度，满意度模型的其他潜变量还有租客满意度、租客忠实、租客埋怨等等。李风娇（2019）等提出在只查究租赁价格这一种要素时，它对租房满意度的影响是显赫的，但随着其他因素的影响，价格对满意度的影响持续下跌降低。尽管国内已有不少对租赁房居住满意度的研究，也不乏将主观感知因素纳入变量之中，但是将主观感知当成独立维度的研究比较少，故本文设置了租房人群的主观感知这一维度，包括租赁房整体满意度、租金合理性与接受度、居住问题的处理结果是否满意、租房押金退还处理满意度、续租意愿等变量。

鉴于青年人才的独特性，这一类特定人群的居住满意度除了受到以上两类因素的影响，还受到其他特殊因素的影响。第一是人才住房补贴的内容和办法。张宝富等（2018）得出已申请"人才租房补贴"的大学生政策总体满意度显然高于（高0.54 个单位）未申请的大学生的结论。第二是生活的流动性。青年人才处于事业的发展期，由于工作需要，居住地也会发生调动，Pickles（1991）和Gober（1992）等认为生活变迁在一定程度上会影响居民的居住满意度。本文考虑到青年人才这一群体对于生活质量的要求，特补充了装修设计风格、家政及共享空间这两个变量，且结合本国国情、文化特征特扩展了留宁预期、家庭支持度这两个变量。

（b）业务系统必须禁用密码修改功能，业务系统密码统一在统一用户身份管理系统中修改，然后通过同步机制同步到应用系统中。

在我国社会经济繁荣和教育资源愈加有效公正分派的大背景下，在城市的青年人才规模和质量均持续上升。依据相关新闻报道与已有调查来看，城市青年人才具有以下几点基本特性：受教育程度比较高、独立意识较强、竞争意识较强。这类青年人才群体大部分具有本科以上的学历，且有自身的抱负和追求，在大城市打拼也憧憬实现自己的价值从而赢得社会认同。受其价值观的影响，独具一格的青年人才也相应具有特殊的消费需求，其主要的消费特征如下：线上消费成为主流、外卖成为依赖、社交化旅行受追捧、追求品质化寓居空间。从中可以看出，充分运用互联网以及追求品质和互动的消费价值观是青年人才的核心消费需求。而这样的需求注定青年人才对其居住与生活环境有相应的要求，故品质化的居住空间成为青年人才在城市居住的核心着眼点。

此外，从宏观的消费市场看，遵照美国的经济学家Anderson（2004）提出的长尾理论，发现互联网商品的需求曲线呈现出"短头"和"长尾"的特点，"短头"代表销量大的主流产品市场，"长尾"则表示市场份额小的利基产品市场。表面上看起来头部市场的市场份额是占比更多、市场地位更重要的，但是实践研究发觉尾部市场虽然表面上占比较小，但消费者需求的多样性使得"长尾"具有较大的延展性，原本需求低但数量繁多的小众商品组成的长尾市场份额足以与短头市场份额相当。这个理论也充分揭示了在消费个性化的时期，城市居住空间理当充分考虑青年人才的个性化需求，着眼于开发这部分人群的"长尾"市场，也能收到与短头市场相当的经济创收，并有利于提升青年人才对城市的居住满意度，使其有更强的主观意愿加入该城市的建设。

三、问卷调查与数据分析问卷设计与收集

（一）问卷设计与数据收集

调查问卷的形式主要由线上线下问卷和现场访谈构成。问卷设计包括两个部分，第一部分为被调查者基本信息，包括性别、年龄、婚姻、学历、职业等一系列个人基本特征。第二部分为居住满意度指标。本问卷借鉴以往研究成果，总体上设立了39个满意度指标，且每个指标分成五级（"非常不满意"、"比较不满意"、"一般满意"、"比较满意"、"非常满意"），构建的满意度评价表如表1。

表1 公租房居住满意度评价指标体系初步构建表

本次问卷调研中选取了位于南京栖霞、玄武、秦淮、雨花台等七大城区的青年人才聚居住宅小区作为问卷发放地，并走访两个南京科技创业园和十二个小区派发问卷共340 份，回收有效调查问卷共302 份，问卷有效率为88.8%，样本调查结果构成如表2。

表2 样本调查结果构成表

根据上表显示，样本的年龄主要集中在18-30 岁之间，学历以本科和大专为主，工资平均值大约为6674 元。租房来源以个体房东和租赁平台为主，在"宁聚计划"的政策背景下，知晓并享受补贴的只占到51%，居住房面积主要集中在80 平米以下，由于工作更换或现住房不满意等原因更换地点的样本不到一半。

信度（Reliability）或称可靠性，是指从测量工具中得到的测量结果的一致性或稳定性，反映客观事物被测量特征真实程度的度量指标。

在信度分析中，常用Cronbachα 系数的大小来衡量问卷的可靠性。一般情况下，如果问卷的信度系数达到0.9 以上，则问卷的信度较好；信度系数达到0.8 以上为良好；一般认为试卷的信度在0.5～0.9 以内是合理的，如果信度系数低于0.5，则问卷的结果不可信。

效度一般以KMO 抽样适合性衡量（Kaiser Meyer Olkin）和"巴列特球型检定"（Bartlett's Test of Sphericity）来测量。当KMO值愈大时，表示变项间的共同因素愈多，愈适合进行因素分析。KMO 在0.9 以上，非常适合做因子分析；在0.8-0.9 之间，很适合；在0.7-0.8 之间，适合；在0.6-0.7 之间，尚可；在0.5-0.6 之间，表示很差；在0.5 以下应该放弃。巴特利检验的P＜0.001，说明因子的相关系数矩阵非单位矩阵，能够提取最少的因子同时又能解释大部分的方差，适合做因子分析，问卷效度良好。

表3 信度检验统计表

表4 Bartlett 球形检验和KMO 值检验结果

由此可见，本研究的问卷整体和各因因子的信度和效度都较好。

（二）线性回归分析

ANOVA 表，也就是F 检验，代表的是对进行回归的所有自变量的回归系数的一个总体检验，如果sig＜0.05，说明至少有一个自变量能够有效预测因变量。本模型的F 检验的显著性水平小于0.001，说明模型总体成立，检验结果陈列如表5。

表5 F 检验结果表

a.因变量：satisfaction；

b.预测变量：（常量），青年人才特征，政策因素，社区环境，主观感知，房屋特征，周边设施，物业服务

利用SPSS 软件，建立以整体居住满意度为因变量，7 个一级指标为自变量建立线性回归方程，回归结果如表6 所示。

从系数表来看，政策因素、周边设施、物业服务、主观感知和青年人才特征的显著性概率小于0.05，说明这五个因素对总体居住满意度有显著的影响，其余因素的影响不显著。因此，依据标准化回归系数，可建立标准化回归方程：

整体居住满意度＝0.250*政策因素+0.152*周边设施+0.125*物业服务+0.571*主观感知+0.101*青年人才特征

利用SPSS 软件得到满意度二级指标的标准线性回归系数，各项指标对整体居住满意度的影响系数等于其在因子变量线性回归分析中的标准系数乘以在对应因子变量中的标准线性回归系数。将显著的5 个一级指标提出，其下所分二级指标的线性回归结果如表7 所示。

各项指标对居住满意度的影响系数等于其在因子变量线性回归分析中的标准系数乘以相应因子变量中的标准线性回归系数。从数据结果来看，第一，主观感知对于整体居住满意度影响最大，回归标准化系数达到0.554，其中居住问题处理结果的满意度和续租意愿对于此因子影响最大，分别为0.562 和0.317。房屋出现问题时处理的结果和效率直接关系到居住便利性，间接影响居住舒适度，而续租意愿也是居住满意度的直接体现，故房屋的续租意愿和处理问题的结果与整体满意度有着直接关系，影响作用显著。

表6 一级指标线性回归结果统计表

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第二，政策因素对整体居住满意度的影响力次之，回归标准化系数为0.251。二级指标中到中央商务区的距离和到公交地铁站的距离都与城市建设规划有关，故将其归类为政策因素。到公交地铁站的距离的回归标准化系数为0.366，因为南京城市路面交通在通勤时间段较为拥堵，加之近几年加设地铁线路和地铁站，人们对于公共交通依赖性比较大，所以影响较为显著。对于补贴发放满意度，大多数人的选择为非常满意和比较满意，这可以体现"宁聚计划"中政府住房补贴执行效率较高。

第三，周边设施的回归系数达到0.153，其中医院配置和教育配置是青年人最为关心的两个因素，文化健身配置仅次之。青年人才除了医疗和教育的硬性需求外，对于文化和健身需求也比较高，小区周边配置城市书房或者健身房也对年轻人有一定吸引力，但影响不是太大。

第四，物业服务的回归标准系数为0.126，二级指标中，社区卫生系数最高为0.241。部分青年人在一些老旧小区生活，老旧小区由于基础设施较差，卫生条件不尽如人意，时常出现电梯垃圾堆放、集体垃圾回收不及时等现象，致使青年人才对居住环境卫生不满。此外，一些物业收费不合理、合同不规范等问题也给住户带来一系列烦恼。另一方面，物业服务态度和水平的系数为0.235，可见物业问题处理得当就能在一定程度上提升住户满意度。

第五，为更深入地研究青年人才群体更注重哪些居住满意度影响因子，本问卷中设置了四个目前与青年人才特性相符的变量，将其归为青年人人才特征，回归系数为0.09，有一定的正向影响作用。二级指标中，青年人才留宁预期和家庭人对自身的发展支持度的回归系数均超过0.3，这可归结为当代青年人大多是独生子女，所以家庭的牵绊和父母的态度会在一定程度上影响到其自身发展和是否长期在南京工作居住的选择，从而间接影响居住满意度。此外，装修设计风格和家政等个性化服务也是青年人较关心的居住服务种类，两类因素的回归系数分别为0.286和0.325，反映出青年人才普遍对于家政服务的重视程度高于装修风格，这与青年人倾向减少家务时间而更专注于自身的倾向有关。

四、结论与政策建议

在租赁住房的居住满意度影响因素中，主观感知因素的影响最为显著，其次是政策因素和周边设施条件因素。调研结果反映出青年人才的租赁住房满意度与续租意愿、租金合理度和居住问题处理结果密切相关，政策制定者应注重租房者的内心感知，在政策和周边设施上要采取对应的改进措施。据此，本文提出以下几点建议：

1.建立社区居住问题处理的监督和申诉机制，提升问题处理效率。由上文可知，主观感知维度对居住满意度的影响最为显著，其中居住问题的处理结果对该因子的影响最大。因此为了给租户带来更好的居住体验，相关部门应当有效监督居住问题的处理过程和处理方法，严防相关工作人员的不作为，从而给青年住户带来满意的处理结果。此外，为居住问题处理结果不满意的租户提供申诉渠道，可以更好地解决问题。

2.优化城市公共交通的建设与规划，提高通勤效率。经济实力相对较弱的青年上班族对居住地公共交通便利性要求较高，到公交车站、中央商务区的距离以及出行成本对居住满意度均有显著影响。故政府在城市规划建设中理应在人群密集居住区增加公交车班次并增加公交车站数量、地铁站数量，根据居民密集程度合理调控公共交通资源。针对居民区距交通站点较远的情况，可采取在居民区周围放置公共自行车等措施。除此之外政府还应合理规划地铁线路、公交车线路，实现多条线路皆可到达中央商务区的目标以减少拥堵情况、节约通勤时间。

3.关注青年人才个性化需求，建设个性化居住空间。当代青年人才对个人生活有规划有要求，把握好青年人才的发展意愿和家居个性化需求是提升其居住满意度的有效途径。首先，为更好满足青年人才在本地发展的需要，政府应出台更能稳定劳资关系的政策，加强对企业及事业单位等的劳动合同内容和签订流程的监督，扩展优化城市人才晋升渠道和机制，此外还要大力完善留宁青年人才的社保、医保等一系列福利政策，以福利措施提高人才留宁预期。其次，政府可参考其他城市制定并出台人才亲属落户的政策，以获得留宁人才亲属的认同，有效提高家庭对其留宁的支持度。此外，政府还可在住房市场引入PPP 模式，与家政及装修公司进行市场化合作，通过大数据分析等技术，掌握青年人才的个性化偏好，为其提供相应的定制化服务。