河北省房地产价格影响因素分析

杜 渐/文

一、引言

近年来，随着经济的发展，人们的消费能力大幅度提升，房地产作为拥有使用价值和投资价值的集合体，成为人们重点投资的对象，房价也随之水涨船高。国家统计局数据显示：2008-2017年，全国商品房平均销售价格从3800元上涨到7892元，涨幅高达107.68%。其中河北省房价涨幅更是达到了159.19%。为了抑制房价的高速上涨，2016年12月中央工作会议提出：“房子是用来住的，不是用来炒的。”重点强调房屋的居住属性，并要求建立健全房地产调控的长效机制。

在此背景下，本文通过收集近年来年河北省房地产行业相关数据，通过灰色关联度理论分析商品房销售均价与其他影响因素之间的关系并提出抑制房地产价格持续上升的针对性政策，这对于指导消费者投资行为和引导房地产市场健康稳定发展有着重要的作用。

二、河北省房地产价格影响因素分析

1.影响因素分析

按照房地产经济学理论，影响房地产价格的因素可以分为供给和需求两种。与此同时房地产拥有商品和社会保障品的双重属性，因此对于房价和住房保障的政策干预因素同样不可忽视。

从需求的角度来看，居民对于房地产的购买能力是分析的重点，所以影响购买能力的因素如地区GDP，城镇居民消费价格指数，城镇居民可支配收入，地区总人口数以及住宅销售面积都应该被考虑在内。其中地区GDP决定了该地区的经济水平，城镇居民消费价格指数、城镇居民可支配收入代表了该区域的消费能力和水平；地区总人口数决定该地区对于房地产的总需求量，而住宅销售面积反映的是该地区居民对于房地产的实际需求。

从供给的角度来看，房地产投资的主要来源是固定资产投资额，是反映房地产市场发展水平的重要指标；竣工房屋面积决定了当年房地产商品的供给量。

2.代理变量与数据选择

根据上文的分析并考虑数据的获得难度，本文选取了区域GDP、城镇居民消费价格指数、城镇居民可支配收入、地区总人口数、住宅销售面积、固定资产投资额、竣工房屋面积作为影响因素，数据时间为2011-2018年，数据来源为河北省统计局网站和当年河北省统计年鉴。

3.实证分析

表1 无量纲化结果

（续表）

最后进行关联系数的计算，关联系数公式：

根据公式计算得出各因素的关联度，见表2。

表2 关联度结果

4.实证结论

从关联度的大小可以判断，在影响河北省房价的七种因素中，排在前三位的分别是城镇居民可支配收入、区域GDP和固定资产投资额。其中城镇居民可支配收入排在第一位，说明居民收入是影响房地产价格的主要因素，这也符合传统的需求理论。区域GDP决定的是该地区的经济发展水平，良好的经济环境对于房地产市场的促进作用是非常明显的。而固定资产投资额是反映该地区固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标，固定资产投资额的增加伴随着房地产投资额的增加，导致房地产供给增加，供过于求，最终会对房地产价格的上涨产生一定的抑制作用。另外，CPI、年末总人口数、住宅销售面积以及竣工房屋面积对于河北省房地产价格的影响较小。

三、结论及政策建议

1.河北省房地产市场投资泡沫较少，但应警惕房价的进一步上升

目前河北省房地产价格的上涨主要是源于居民购买能力以及经济水平的上升，且购房目的多为自住或改善，泡沫较少。相对于一、二线城市来讲，河北省房地产价格上升趋势比较平缓，这主要得益于房产本身的价格较低，买房投资在短期内难以获得可观收益。另外随着河北省政府出台了一系列针对房地产过热的调控政策，购房者对于未来房地产价格下降的预期明显提升，消费者通过买房投资的意愿也在明显下降。但是政府部门仍应贯彻“房住不炒”的基本方针，警惕未来房地产价格增速上升。

2.供需两端同时发力，实施限购的同时应扩大住房供给

从实证结果可以看到，固定资产投资额是影响房地产价格的重要因素。增加房屋有效供给将有助于抑制房价的快速上涨，这就要求政府有计划地增加固定资产投资，扩大廉租房、经济适用房的建设面积，坚持住房的居住属性，满足中低收入人群的自住或改善需求。

3.合理引导消费者理性投资

政府相关部门要通过媒体中介加大宣传，帮助消费者正确认识房地产市场，形成正确的投资理念，同时为有投资需求的社会公众增加合适的投资渠道，引导公众投资实体经济，避免出现因房地产市场过热而导致的实体经济下滑。