房地产项目后评价方法及指标体系研究

●傅 钰

一、前言

十九大报告中指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。随之而来的是各种严厉的限购政策的出台，楼市一改往日销售额与利润直线增长的趋势，与日俱增的成本使房地产行业的竞争变得越来越激烈。在这种市场环境下，加之房地产项目因其自身具有周转周期较一般项目周期长的特点，导致项目调整周期较长，灵活度较低，一系列因素迫使房地产开企业迫切的转变发展模式。在多种因素共同作用下，房地产企业要想谋求长期可持续发展，必须要转变自身之前发展模式提升生存能力提高竞争力。

房地产项目开发过程的后评估环节在整个房地产项目运行中起到了一个“承上启下”的作用。项目后评价运用在房地产行业主要是对已建成投产的房地产项目所进行的基于该房地产各方面实际完成情况进行详细客观的全面评价和综合分析。每一个房地产项目都是一个复杂的系统性工程，在实施过程中涉及到多方面因素，因此在评价每一个房地产项目时，不仅仅受某一单一因素影响，更多是受多重影响因素共同作用。一个房地产项目究竟运营的怎样，是否实现了预期目标，带来了哪些经验教训，房地产项目后评估工作作为一个反馈环节，一个总结的环节，通过指导在建项目或者未来项目的管理和运营，从而实现提高项目的管理水平，维持房地产行业可持续运营发展的目的。

二、房地产项目后评估指标体系的构建

房地产项目后评价是一个综合而又系统的项目，房地产项目的基本理论主要包括成本与效益分析、控制与反馈理论以及可持续发展理论等。在以上理论的基础上，房地产项目后评估结合具体房地产项目的特点，在评估内容上以房地产的具体开发和经营计划作为主体的一种后评估的具体化，同时也是对房地产项目过程、经济效益、社会效益、环境效益、管理效率等方面统一科学衡量与考察。

在房地产项目后评价具体操作实施过程中，采取不同的评价指标体系对房地产项目后评估，对于项目开展过程以及成为之后项目的引导所产生的影响力都是不同的。一个房地产项目后评价结论能否有效地提高房地产企业提高效率可持续发展，很大程度上取决于房地产项目后评估指标体系的选择，因此，选择一个适合项目自身特点的房地产项目后评价指标体系，对房地产项目后评价是十分必要的，对在当前大环境下房地产行业的转型发展也是十分必要的。为合理评估房地产项目开发、建设及运营情况，全面总结项目建设经验，积累项目开发成果，提升开发管理能力，基于上文相关知识，本文主要采取模糊综合评价法，通过把要评价的问题的性质评价转变为可以量化的评价方式，对有多重因子影响的评价主体确定出综合的评价标准，以其达到对以后房地产项目后评价具体指标建设起到抛砖引玉的作用。

（一）实施过程评价指标

房地产项目开发过程中，涉及的专业较多，在对房地产项目进行后评价时需要对相关专业的完成情况进行评价，因此实施过程评价指标是房地产后评价指标建设中必不可少的部分。实施过程评价指标可以从人员的技术水平、能否自主的改进工作效率、能否在保证作业保证安全的前提下提高作业规范率、管理者在实施过程中管理效率如何、各部门之间协调合作能力如何、项目进度完成情况如何、项目质量如何、项目销售采取的策略以及销售过程产生的成本等来进行描述，从而达到对房地产项目后评价体系实施过程的详实刻画。

（二）经济效益后评价指标

房地产项目经济效益后评价是房地产项目后评价指标体系构建中的核心内容。经济效益后评价主要目的是检查房地产项目是否获利的主要参考指标，也是决定该房地产项目是否成功的重要参考依据。一般来说，根据房地产项目的不同，房地产项目后评价指标设置的侧重点也有不同。通常可以从房地产项目的销售总额与销售单价达成率、项目投资回报率、项目资金利用率、项目融资率、项目经济净现值、项目经济效益费用比等方面进行经济效益后评价指标的构建。构建完整的房地产项目后评价指标体系，以求从经济效益后评价中吸取其经验教训，提高今后房地产项目财务预测水平和项目决策科学化水平。

（三）社会效益后评价指标

一个系统客观的房地产项目后评价指标体系的构建少不了从社会效益评价角度对房地产项目本身和周边地区社会的影响进行一定的测评。通常从住户满意度、社会环境影响、社会经济影响、生态环境影响、项目可持续性等五个方面进行衡量。住户满意度可以从用户视角出发调查住宅建设质量、绿化覆盖率、户型适用性、配套设施等方面，运用田野调查法得到相关数据。社会环境影响的衡量主要可以从房地产项目是否与当地社会文化习俗相适应，是否在一定程度上对当地经济社会后期发展带来积极的意义。房地产项目后评价在生态环境方面主要集中在对社会环境的相容性的考察，可以通过对污染的控制处理、对自然环境的影响程度、对交通环境影响和征地拆迁状况指标等方面进行衡量。

（四）管理状况后评价指标

房地产项目由于其自身特点决定了它的投资回收期较一般项目更长。房地产的收益与房地产项目管理息息相关，一个拥有好的管理状况的房地产项目，往往能拥有较高的收益，因此，这就对房地产项目开发和运营水平提出了高要求。

房地产项目后评价指标体系应本着系统性、动态性、相对独立性、可得性、适用性的原则，建立行之有效的项目后评价指标体系。以上评价指标的构建具有普遍性，但具体实施操作还要结合具体项目特点进行适当调整。项目后评估指标体系主要用于定量的、综合的评价和总结项目整体情况，可以弥补现有做法中缺乏定量评价的空白，也是突破定性评价的理论尝试。定量评价结果可作为现有考核的补充和辅助。未来可根据房地产项目实际需要，结合机制和制度的逐步成熟与更新完善，也可探讨正式纳入绩效考核。根据不同后评估分值，确定项目综合等级，未来可设置相应单项奖励或绩效考核挂钩系数。

三、总结与展望

随着我国经济的发展，房地产行业与社会的幸福稳定、提升人民的生活水平密不可分。通过房地产项目后评价中总结的房地产项目过程中的经验教训，有利有利于房地产企业识别项目建设和实施可能存在的社会风险，提高投资效益增进项目管理水平，也利于投资者能更好地进行对比把握投资机遇。

目前，在有限的资源配置下，房地产企业也逐渐重视对项目的后评估与反馈。然而，从现有研究来看，相较后评估在其他领域的应用，房地产项目的后评估研究工作未受到广泛的关注，更为深入全面的研究仍有待进一步的开展。通过研究发现，目前关于房地产后评价的理论体系尚未完全形成，其中对于后评价指标的选取以及量化方法可展开研究，后评估的框架体系应该根据房地产后评估的具体内容，按照既有的指标体系构建流程进行体系的构建。总结房地产项目后管理的经验教训，然后将评价的结果和反馈回来的信息应用到以后相似的项目中，可以提升项目实施和管理以及决策层面的水平和投资效益。

经济社会发展要以推动高质量发展为主题，广泛形成绿色生产生活方式，国土空间开发保护格局得到优化的目标。这就从宏观方面对房地产项目从产品定位、设计、营销、施工到后期管理均对房地产开发商提出了更高的要求。只有从根本上转变之前粗放式发展模式，追求房地产项目的品质和数量，才能推动房地产项目以及房地产企业的质量变革、效率变革、动力变革。同时，房地产项目的后评价研究自身是一种系统性、复杂性的研究，在理论与实际、定性与定量等多方面、多种研究方法相互结合。及时地把新发展理念同房地产项目后评价相结合，对房地产项目进行必要的回顾和总结，以此积累经验和教训，对后续相关项目的决策和开展起着重要的指导意义。从根本上对房地产项目高质量发展起到良好的推动作用，使发展成果更好惠及全体人民，不断实现人民对美好生活的向往。