房地产企业资本结构优化与融资决策研究

■王志宇

（东莞市龙荣房地产开发有限公司（中国奥园集团全资子公司））

引 言

在我国经济建设水平不断提升的今天，房地产行业也成为了我国经济建设的中流砥柱。从1998年开始，每年投入到房地产的资金增长幅度都会比社会总投资额增长幅度要高，而作为资本密集型行业，其本身也有着建设时间跨度较大，资金回转率较低的特点，这也就要求了企业能够从自身资本结构优化的角度出发，通过有效的融资模式确保资金能够正常运转，从而使多种风险和问题得到有效规避。

1 房地产企业资本结构优化的实际情况分析

从我国实际统计数字的角度来看，我国投入到房地产行业之中的资金资源已经高达17168.8亿元，在这之中，首要资金来源为产品的预付款和定金，其总体比例高达43.1%，而第二个融资来源则为企业通过多种渠道过去的自筹资金，这部分的资金比例高达38%，第三个融资来源则为银行贷款，这个资金比例高达18.4%。从根本上而言，商品房的出售资金是房地产资金筹集的主要来源，而购房者向银行按揭贷款是其购买商品房的主要方式[1]。

在我国房地产企业资本结构优化往往包含了以下几种模式：

1.1 企业自力更生模式

企业自力更生模式需要企业自身通过各类融资渠道来扩展，结合多种金融工具的使用，进一步改善企业自身的运营状况，以实现企业资本结构优化的目的。在这之中，包含了通过上市融资、自有资金信托融资、股权融资、银行贷款融资以及混合性融资等多种方式，往往都是以企业资金需求为导向，以企业主导的融资模式。

1.2 房地产企业合作模式

如果房地产企业承接的项目较大，房地产企业往往难以通过企业自身获取需求的资金，而这也就要求了房地产企业能够与其他房地产企业形成战略合作关系，提升资源共享与交流的效率，从战略合作的角度上充分利用各方优势进行开发，确保项目不会因为资金周转问题出现停滞的问题，同时也可以确保合作双方能够通过合作关系的建立强化自身实力，提升项目开发的质量与效率，从而达到互利共赢的目的。一般来说，房地产企业合作模式会以股权的形式开展合作，这种资本运作模式始于2004年，并在我国房地产项目的开发之中得到了更加广泛的应用。

1.3 企业重组模式

在房地产企业合作模式之下，虽然双方都掌控了一定的资源，然而在这之中，有一方可能具备着较为明显的资源优势，为了确保企业资源的作用和价值能够达到最大化，应该由企业的关联方进行资源控制权的调配与重组，这也是当前较为有效的资本结构优化模式。我国早在2004年就出台了企业房地产资本结构重组的相关规定，并要求由多家企业共同整合而成中央企业的房地产资源。另一方面，企业重组模式也可以引入国外资金，通过国内外房地产开发企业资源整合和重组的模式，为相关项目的顺利推进提供必要的保障。

1.4 房地产企业并购模式

在房地产企业资本结构优化之中，并购模式是一种较为有效的提升企业规模的模式。并购是发生在企业与企业之间的一种资本结构优化行为，是企业法人在公平自主的前提下，以一定的经济方式获取他人产权的行为，这也成为了当前企业资本运作最为主要的一种形式。房地产企业开展商品房并购活动，主要是因为国内房地产行业市场竞争强烈，房地产企业可以通过这种手段对对方资源进行把控，来提升企业在市场的竞争力。通过并购模式产生的根本原因是企业的竞争优势，企业能够通过这种模式来达到获取外部竞争上的优势[2]。

2 房地产企业资本结构优化以及融资决策的重点和要点

2.1 进行资金成本分析

所谓的资金成本，也就是指房地产企业为了融资并使用资金而需要花费的费用，这方面费用包含了资金使用产生的费用，融资过程之中资金与人力资源的费用消耗，特定条件下产生的资金消耗。相对而言，资金结构优化的重要内容就是资金成本，同时其也是融资计划制定的内容之一。对于企业而言，资金成本是融资决策制定以及资金使用的重要基础，企业应该遵循性价比最优原则进行融资方式的选择。对于企业而言，资金成本是对投资项目进行评价，做好投资规划的重要标准，而资金项目也只有在其投资收益率较高的情况下才能进入到决策制定的探讨之中。资金成本也能够作为企业经营管理效果的参考标准，如果经营利润没有超过资金成本，那么说明了房地产企业处于业绩不佳的阶段。

资本占用与企业融资的额度以及时间限制有着较为紧密的联系，其本身也属于企业融资成本变动费用的一种；资本筹集费用比较固定，所以和企业融资额度及时间没有直接联系。在实际计算过程之中，对于小额度的资本筹集费可以进行忽略处理，而对于较大额度的费用应该结合其资本比例进行测算。而融资成本则可以以绝对数和相对数两种形式加以体现，由于融资方式的不同，融资成本也会出现一定的差异性，而为了确保企业能够进行更好的对比，往往会采用相对数进行融资成本的核算，用资金成本率加以表示，而这个数值一般是由企业筹资方式而决定的，能够为融资方案和决策的制定提供可靠的保障。

2.2 对杠杆效应加以全面的考虑

所谓的杠杆效应，也就是指企业利润不断扩大，销售规模的拓展以及资本结构发生改变之下对企业造成的影响，而由于不同因素之下，杠杆效应会呈现出不同的体现形式，因此我们可以将杠杆效应氛围营业杠杆与财务杠杆两种形式。

所谓的营业杠杆，也就是指企业资产对于企业经济效益造成的影响，而这些资产在促进经济效益改变的比率往往会比营业规模拓展而促进经济效益改变的比率要高。通过营业杠杆效应的分析，能够明确公司固定成本、额外利润、销售额的变动关系，从而为房地产企业融资决策制定提供相应的数据保障。企业对于股息变动而导致利润改变的幅度被称为财务杠杆，最主要指企业负债率对股东的影响，同时也能够对企业资本结构有直接影响。在公司资本结构不变的前提下，企业需要从利润之中支付的资金都是固定的，而如果在这种情况下提升了企业的税前利润，那么普通股负担的利息和租赁费用就会下降，进而使企业能够获取额外收益，这也就是财务杠杆效益的本质。

财务杠杆本身就能够对企业经济效益和负债造成深远的影响，企业通过股票筹资，能够使企业风险抵御能力得到提升，然而这种筹资行为会导致企业所有者权益的提升，而其结果往往会导致资金筹集过程出现一定的不合理性；债券筹资模式则要求企业能够按照事先约定的标准进行利息支付，而其他的经济效益则由原来的股东分享，如果说税前利润比利息率高，那么负债经营就可以达到提升经济效益的目的，使财富能够得到转移，提升股东的收益，而如果实际情况相反，那么企业的亏损程度就会加剧，这也是房地产企业资本结果优化和融资决策制定时应该考虑的重点问题[3]。

2.3 明确资本结构优化目标

不同房地产企业在资本结构之上都会存在着一定的差异性，而其在成本发行、风险分担以及收益计算上都有着一定的差异性，要求企业能够选择自身更加适应的资本结构，也就是说，融资结构的最佳方案的选择和企业市值的提升，已成为了企业融资的效率和质量的主要标准。通过明确企业资本结构优化的目标，替企业选择资本结构最佳方案提供了安全的保障。房地产相关企业在商讨资金筹集方式时，第一步需要规划多种资金的方案以供选择，对提出的方案进行预决算，同时进行分析得出最佳方案，而且需要对选择出来的方案进行优化，该过程被称为企业筹资方案制定及企业资本结构优化过程。在这项工作之中，房地产企业应该考虑到融资方案的收益，往往会采取多种筹资方案的综合筹资成本率以及相应方案的投资收益率进行比较。如果说其收益率超出了加权资本成本，那么说明这项融资方案是有益的，融资能够取得相应的效益，如果收益率低于加权资本成本，说明其难以获取预期的效益，另一方面，越要考虑到财务杠杆效益以及企业自身的风险耐受程度，确保筹资方案能够符合房地产企业的发展要求。这里要注意的是，房地产企业会在最大限度之内追求最佳的资本结构，然而在实际操作过程之中，往往会因为客观因素的影响导致房地产企业难以获取预期的效益，这也就要求了房地产企业能够在相关工作开展之中，明确退而求其次的道理，选择合适的资本结构，确保代理成本得到有效控制，达到财务成本与额外负债财务之间的平衡，确保交易成本和信息影响因素得到全面考虑，最终确定一个最佳的资本结构区间，在考量资本结构优化目标时，我们认为只要结果在合格区间之中，就说明企业资本结构已经得到了合理的优化。

2.4 制定融资决策

对于房地产企业资本结构来说，企业的融资过程往往会对其造成一定的改变，而融资决策的制定往往也是优化资本结构目标实现的主要方式。在进行融资过程之中，多种渠道资金的增加往往不会根据比例进行，也不可能根据固有的结构进行等比例融资，公司的资本结构也会随着融资数值的改变而发生改变。在不同的融资情境之下，企业的融资决策也应该得到调整和优化，从而使企业资本结构能够得到动态化的改变。融资决策的优化能够使企业资本结构得到优化，这也就要求了企业融资决策的制定能够结合企业资本结构优化目标的变化而变化。

结 论

综上所述，房地产资本结构优化与融资决策制定的要点在于资金成本分析、考虑杠杆效益、明确工作开展目标以及融资方案的确定，这也就要求了相关行业的从业人员能够从企业发展需求角度出发开展相应的工作，从而为我国经济建设水平的不断提升起到更加有力的推动作用。